Kennzahlen von Immobilien – Welche gibt es und was bedeuten sie?

Wenn Du Dein Geld in Immobilien investieren möchtest, musst Du einschätzen können, ob sich ein Objekt für Dich rechnet. Dafür gibt es verschiedene Kennzahlen – aber sie messen nicht dasselbe. Objektrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow beantworten drei unterschiedliche Fragen. Hier zeige ich Dir, was die Kennzahlen bedeuten und wie Du sie trennst.

Rendite

Die Rendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen für eine Immobilie als Kapitalanlage. Sie sagt Dir, wie viel Geld Du pro Jahr im Verhältnis zu einem Bezugswert erzielst. Entscheidend sind Bezugswert und abgezogene Posten – davon hängt ab, welche Rendite vor Dir liegt.

Die Rendite unterteilt sich bei Immobilien in drei spezielle Kennzahlen:

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die jährliche Nettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis.

Im Rechenbeispiel kaufst Du eine Wohnung für 300.000 Euro und erzielst 12.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr (1.000 Euro monatlich für zwölf Monate, ohne Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter). Deine Bruttomietrendite beträgt dann 4 % (12.000 € / 300.000 € × 100).

Ich nutze die Bruttomietrendite als ersten Vergleich. Danach prüfe ich laufende Eigentümerkosten, Finanzierung und die zugrunde gelegten Mieteinnahmen. Wer den Vervielfältiger daneben legt, sieht dieselbe Beziehung aus der anderen Richtung: Was ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) bei Immobilien?

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist genauer als die Bruttomietrendite. Ich definiere sie hier bewusst als Objektrendite vor Finanzierung und Einkommensteuer: (jährliche Nettokaltmiete − nicht umlagefähige Objektkosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100 %. In der Sache folgt das der Abgrenzung der Sparkasse zur Netto-Mietrendite (Quelle: immobilien.sparkasse.de). Andere Quellen verwenden „Nettorendite“ teils anders; für Deine Rechnung gilt deshalb ausdrücklich die hier benannte Formel.

Wenn Du eine Immobilie kaufst, musst Du nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch die laufenden Objektkosten bedenken. In meinem Beispiel sind das 3.000 Euro im Jahr an nicht umlagefähigen Kosten – inklusive einer Instandhaltungsmaßnahme. Verwaltung und Instandhaltung gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den gesetzlichen Betriebskosten (Quelle: BetrKV, § 1 Abs. 2). Zinsen und Tilgung gehören nicht in die Objektrendite, sondern in die Finanzierungsrechnung.

Im Beispiel: 12.000 € − 3.000 € = 9.000 € Objektüberschuss vor Finanzierung und Steuern. Die 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten sind ein konkreter angenommener Betrag für dieses Beispiel – keine allgemeine Gebühren- oder Prozentsatz-Empfehlung. Damit beträgt der Kapitalbedarf für den Kauf 330.000 Euro, bevor weitere Arbeiten oder eine zusätzliche Liquiditätsreserve eingeplant werden. Ein Immobilienwert wird dadurch nicht bestimmt. Die Objektrendite beträgt damit 9.000 € / 330.000 € × 100 ≈ 2,73 %.

Mit dieser Nettomietrendite vergleiche ich zuerst den geplanten Objektüberschuss vor Finanzierung und Einkommensteuer mit dem Kapitalbedarf für den Kauf. Eine hohe Bruttomietrendite kann deutlich schrumpfen, wenn die nicht umlagefähigen Kosten hoch sind.

Eigenkapitalrendite

Immobilien kaufst Du in der Regel nicht zu 100 % mit Deinem eigenen Geld. Im Beispiel finanzierst Du 240.000 Euro über einen Kredit. Für den Kauf setzt Du 330.000 € − 240.000 € = 90.000 € eigene Mittel ein, einschließlich der Erwerbsnebenkosten. Eine zusätzliche Liquiditätsreserve planst Du getrennt.

Die Eigenkapitalrendite beantwortet eine andere Frage als die Objektrendite: Wie viel bleibt im Verhältnis zu Deinem eingesetzten Eigenkapital? Ich berechne hier eine bewusst einfache Kennzahl vor Einkommensteuer und ohne Wertänderungen oder Abschreibungen: (Objektüberschuss − Zinsen) / Eigenkapital × 100 %. Das ist weder ein steuerlicher Jahresüberschuss noch eine Gesamtrendite über die Haltedauer.

Der Finanzierungsplan sieht 8.400 Euro Zinsen und 4.800 Euro Tilgung pro Jahr vor – vorgegebene Jahresbeträge für dieses Beispiel. Für Deinen Kauf übernimmst Du die Jahresbeträge aus dem konkreten Finanzierungsplan. Nach Zinsen bleiben 9.000 € − 8.400 € = 600 €. Deine vereinfachte Eigenkapitalrendite vor Steuern beträgt damit 600 € / 90.000 € × 100 ≈ 0,67 %.

Tilgung senkt Deine Schulden und bindet gleichzeitig Liquidität; sie ist keine zusätzliche Objektausgabe in dieser Rendite. Der Fremdkapitalhebel kann helfen oder schaden: Steigen die Zinsen oder bleiben Mieteinnahmen aus, kippt die Rechnung. Behalte deshalb immer Liquidität und Refinanzierungsrisiko im Blick.

Cashflow

Ich betrachte hier den laufenden Cashflow vor Einkommensteuer: Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Objektkosten, Zinsen und Tilgung im selben Jahreszeitraum. Er ist nicht dasselbe wie die Objektrendite.

Für das Beispiel: 12.000 € − 3.000 € − 8.400 € − 4.800 € = −4.200 € pro Jahr, im Jahresdurchschnitt −350 € pro Monat. Das ist ein geplanter Durchschnittswert – Dein monatlicher Kontostand sieht anders aus, weil Zahlungen ungleichmäßig anfallen. Eine positive Objektrendite von 2,73 % beweist also nicht, dass sich die Immobilie selbst finanziert.

Bleibt der Cashflow negativ, schießt Du laufend Geld zu. Ob das tragbar ist, entscheidet Deine Liquidität. Ein positiver Cashflow gibt Spielraum – er ist aber keine Garantie für Folgekäufe.

Jahreskaltmiete

Die Jahreskaltmiete ist die Summe der Nettokaltmieteinnahmen für zwölf Monate – nicht die Warmmiete und kein Gewinn. Im Beispiel sind das 12.000 Euro (1.000 Euro × 12), ohne Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter.

Prüfe den Mietvertrag, tatsächliche Zahlungseingänge und mögliche Ausfallzeiten. Im Jahresbeispiel sind zwölf vollständig bezahlte Monatskaltmieten angenommen. Eine Angebots- oder Wunschmiete ist noch kein Zahlungseingang.

Jährliche Nebenkosten

„Nebenkosten“ meinen je nach Blickwinkel völlig verschiedene Dinge. Unterscheide drei Gruppen:

Erstens die umlagefähigen Betriebskosten: Kosten, die Du vertraglich auf Mieter umlegen kannst. Ob und wie weit das geht, hängt von Vertrag und Gesetz ab – § 556 BGB erlaubt eine mietvertragliche Vereinbarung (Quelle: BGB § 556). Plane nicht pauschal mit vollständiger Umlage.

Zweitens die nicht umlagefähigen Objektkosten als Eigentümer: Instandhaltung, Verwaltung und Ähnliches. Diese Kosten trägst Du selbst – im Beispiel 3.000 Euro im Jahr. Drittens die Finanzierungszahlungen: Zinsen sind Finanzierungskosten, Tilgung führt Geld zur Rückzahlung des Darlehens ab. Beide Beträge gehören in die Liquiditätsrechnung; die Tilgung ziehe ich nicht zusätzlich bei der Objektrendite ab.

Hausgeld, Instandhaltung, Rücklagen und Kreditraten dürfen nicht doppelt gezählt werden. Was Du für Dein Objekt noch nicht weißt, bleibt offen – nicht null.

Leerstandsquote

Für Deine laufende Liquidität zählen die tatsächlich eingegangenen Mieten. Die Leerstandsquote beschreibt, wie viel Prozent des regionalen Bestands zu einem Stichtag leer stehen. Der Deutschlandatlas des Bundes weist Wohnungsleerstand als Stichtags-Bestandsgröße mit eigenen Definitionen und Abgrenzungen aus (Zensus, 15. Mai 2022; Quelle: deutschlandatlas.bund.de). Region, Stichtag und Quelle musst Du für Deine Lage selbst prüfen – ein Bestandsmaß ist kein Euro-Verlust Deiner Wohnung.

Für Deine einzelne Wohnung rechnest Du anders: Steht sie von zwölf Monaten zwei Monate leer, sind das 2/12 × 100 ≈ 16,67 % zeitlicher Leerstand für diese Wohnung. Ob daraus ein Euro-Verlust wird, hängt von Deiner Miete ab; ohne Mietannahmen liefert die Leerstandsquote diese Summe nicht.

Ich prüfe deshalb auch Gründe und Dauer des Leerstands sowie passende Vermietungsangebote vor Ort. Eine regionale Bestandsquote übernehme ich nicht automatisch als jährlichen Mietausfall für meine konkrete Wohnung.

Rechenbeispiel

Die Tabelle fasst mein einheitliches Jahresbeispiel zusammen – alle Angaben fiktiv, nur zur Rechenführung:

Fiktives Jahresbeispiel vor Einkommensteuer

Posten im Jahresbeispiel	Betrag
Kaufpreis	300.000 €
Erwerbsnebenkosten (angenommen)	30.000 €
Kapitalbedarf für den Kauf, vor Reserve	330.000 €
Nettokaltmiete pro Jahr	12.000 €
Nicht umlagefähige Objektkosten pro Jahr	3.000 €
Objektüberschuss vor Finanzierung/Steuer	9.000 €
Bruttomietrendite	4 %
Objektrendite (Nettomietrendite)	≈ 2,73 %
Kredit / Eigenkapital	240.000 € / 90.000 €
Zinsen / Tilgung pro Jahr (Plan)	8.400 € / 4.800 €
Überschuss nach Zinsen	600 €
Eigenkapitalrendite vor Steuern (vereinfacht)	≈ 0,67 %
Cashflow vor Einkommensteuer pro Jahr	−4.200 €
Ø Cashflow pro Monat	−350 €

Fazit

Bevor Du investierst, bewerte Objekt, Finanzierung und Liquidität getrennt – keine Kennzahl ersetzt die Gesamtschau.

Für Dein eigenes Objekt sammelst Du Kaufpreis, einzelne Erwerbsnebenkosten, Nettokaltmiete, nicht umlagefähige Objektkosten und den Finanzierungsplan mit jährlichem Zins- und Tilgungsbetrag. Halte zu jeder Angabe Quelle, Zeitraum und offene Fragen fest. Danach berechnest Du Bruttomietrendite, Objektrendite, vereinfachte Eigenkapitalrendite und Cashflow getrennt voneinander. Zusätzliche Arbeiten und eine separate Liquiditätsreserve ergänzt Du bei Deinem Kapitalbedarf. Wertänderungen, Einkommensteuer, Abschreibungen und einen späteren Verkauf betrachte ich in einer eigenen Rechnung. Sie sind in dieser vereinfachten laufenden Planung nicht berücksichtigt.

Zu den Grundlagen schau Dir zusätzlich den Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: ein Leitfaden für Anfänger“ und die „9 Tipps für neue Immobilien-Investoren“ hier auf dem Blog an. Die Artikel zu Kaufnebenkosten und Kapitalanlage geben Dir ebenfalls nächste Schritte.

Inhaltlich aktualisiert am 1. November 2026.