Erbbaurecht – Hausbau ohne eigenes Grundstück

Das Erbbaurecht (auch Erbpacht genannt) beschreibt eine Alternative zum Kauf eines Grundstückes. In den meisten Metropolregionen Deutschlands sind freie Grundstücke für einen Großteil der Menschen bereits unbezahlbar geworden. Das Erbbaurecht erlaubt dabei ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, welches einem anderen Eigentümer gehört. Der Erbpächter zahlt dem Erbbaurechtgeber dafür als Gegenleistung einen sogenannten Erbbauzins. Das Erbbaurecht begrenzt sich dabei grundsätzlich auf einen vertraglich festgelegten Zeitraum. Das Grundstück selbst ist allerdings zu keiner Zeit Eigentum des Pächters, sondern wird diesem lediglich zur Bebauung verpachtet.

Erbbaurecht - Hausbau ohne eigenes Grundstück
Das Erbbaurecht erlaubt einem Bauherren ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, welches einem anderen Eigentümer gehört.

Erbbaurecht verstehen, das Prinzip dahinter:

Bauherren, die das Erbbaurecht in Anspruch nehmen, pachten für einen definierten Zeitraum ein freies Grundstück, um darauf eine Bebauung vorzunehmen (i.d.R. in Form eines Einfamilienhauses). Als Gegenleistung zahlt der Erbpächter dem Eigentümer des Grundstückes dafür eine Pachtgebühr (auch Erbbauzins genannt). Der Erbbauzins funktioniert ähnlich wie ein Finanzierungskredit und beläuft sich in der Regel auf ca. 5% des Grundstückswertes pro Jahr. 

Das Grundstück bleibt dabei allerdings während der gesamten Pachtzeit Eigentum des Erbbauchrechtgebers. Der Erbbaurechtnehmer hingegen ist Eigentümer des darauf gebauten Hauses. Typische Erbbaurechtgeber sind in erster Linie Kirchen, Gemeinden und Stiftungen, aber auch vereinzelte Privatpersonen. Das Erbbaurecht eignet sich vor allem für Familien mit wenig Eigenkapital. Ob ein Grundstück allerdings so zur günstigen Alternative wird, hängt dabei vom Einzelfall und dem jeweiligen vereinbarten Erbzinssatz ab.

Das sollte ein Erbbaurechtsvertrag beinhalten:

Ein Erbbaurechtsvertrag über die Erbpacht eines Grundstückes wird grundsätzlich über einen anerkannten Notar geregelt. Erbbaurechtgeber und -nehmer sollten darauf achten, dass dabei folgende Inhalte geklärt werden:

  • Höhe des Erbbauzinssatzes: Die Höhe des Erbbauzinssatzes kann dabei variieren und beträgt in der Regel zwischen 3 bis 8 % des Grundstückswertes pro Jahr.
  • Fälligkeit des Erbbauzinssatzes: Die Parteien können eine monatliche, quartalweise oder jährliche Zahlung des Erbbauzinssatzes vereinbaren.
  • Anpassung des Erbbauzinssatzes: Der Erbbauzinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit nicht unverändert, sondern wird in bestimmten Intervallen angepasst. Das regelt die sogenannte Wertsicherungsklausel. Die Anpassungen des Erbbauzinssatzes orientieren sich dabei an den aktuellen Verbraucherpreisindex.
  • Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages: Eine Mindest- oder Maximallaufzeit für Erbbaurechtverträge ist gesetzlich nicht geregelt. In der Regel beträgt die Laufzeit zwischen 70 bis 100 Jahre.
  • Was darf der Erbbaurechtgeber mitbestimmen? Im Kaufvertrag kann festgelegt werden, dass der Erbbaurechtgeber bei etwaigen Um- und Anbaumaßnahmen des ursprünglich geplanten Gebäudes ein Mitspracherecht hat.

Kann ein Erbbaurechtsvertrag gekündigt werden?

Erbbaurechtsnehmer und -geber können einen Erbbaurechtsvertrag grundsätzlich nicht vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit kündigen. Für Erbbaurechtsgeber gibt es unter bestimmten Umständen jedoch Sonderkündigungsrechte. Von diesem Recht kann dabei in folgenden Fällen Gebrauch gemacht werden:

  • Der Erbbaurechtsnehmer zahlt seinen Erbpachtzins nicht mehr.
  • Das Grundstück wird nicht mehr gepflegt und verwahrlost.
  • Der Erbbaurechtnehmer verletzt diverse Pflichten, die vertraglich festgehalten wurden.
  • Der Erbbaurechtgeber benötigt das Grundstück wegen Eigenbedarfs.

Setzt der Erbbaurechtgeber sein Sonderkündigungsrecht um, muss er dem Erbpächter dafür eine Entschädigung zahlen. Diese beläuft sich auf mindestens 2/3 des zu diesem Zeitpunkt geltenden Gebäudewertes.

Worauf sollten Bauherren beim Vertrag über das Erbbaurecht besonders achten?

  • Bauherren sollten eine möglichst lange Laufzeit vereinbaren. Eine Laufzeit von beispielsweise 90 Jahren vermeidet, dass der geschlossene Vertrag noch innerhalb der Laufzeit ausläuft und die Konditionen neu verhandelt werden müssen. Kommt es zur Vertragsverlängerung, sollte dabei die Neuberechnung der Zinsen auf Grundlage des ursprünglichen Vertrags vereinbart werden.
  • Der Erbbaurechtsvertrag sollte unbedingt eine Wertsicherungsklausel enthalten. Diese sollte sich dabei in jedem Fall auf den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes berufen.
  • Will der Erbbaurechtgeber das Grundstück später verkaufen, sollte dazu im Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht für den Erbpächter vereinbart werden. Die Verpflichtung zum Kauf im Verkaufsfall sollte dabei jedoch ausgeschlossen werden.
  • Bei Kündigung des Erbbaurechtvertrages stehen dem Erbpächter als Entschädigung mindestens 2/3 des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie zu. Erbbaurechtnehmer sollten im notariellen Vertrag jedoch durchaus höhere Entschädigungen festschreiben lassen.
  • Der Erbbaurechtgeber hat im Verkaufsfall des Hauses das Vorkaufsrecht. Ihm werden dabei allerdings alle Pflichten und Rechte zu teil, die auch andere potenzielle Käufer haben. Es dürfen sich dabei für ihn keine Bevorteilungen ergeben, was auch so vorab im Vertrag klar gestellt werden sollte.

Erbbauzins, wie hoch?

Die Höhe des Erbbauzinssatzes hängt in den meisten Fällen vom Wert des Grundstückes ab. Erbbaurechtnehmer können dabei in der Regel mit Zinssätzen zwischen 3 bis 8 % jährlich vom Grundstückswert rechnen. Da der Zinssatz allerdings frei verhandelbar ist, sind dabei auch Abweichungen in beide Richtungen möglich. Üblicherweise wird zwischen beiden Vertragsparteien im Erbbaurechtsvertrag zusätzlich eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Diese Art der Klausel regelt, dass sich der Erbbauzins immer an einen Preisindex orientiert und automatisch anpasst. In der Regel dient dafür der Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes. Der Zinssatz kann sich beim Erbbaurecht demzufolge auch während der vereinbarten Laufzeit ändern.

Wie hoch ist der Erbbauzins bei der Erbbaupacht?
Der Erbbauzinssatz beträgt in der Regel zwischen 3 bis 8% jährlich des Grundstückwertes, kann sich während der Laufzeit allerdings ändern.

► Wurde ein Erbbauzinssatz festgelegt, wird dieser vom zuständigen Amtsgericht daraufhin als Last in das Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen, wo auch bei Vereinbarung die jeweilige Erbzinsanpassung vorgemerkt wird.

Erbbaurecht verkaufen, geht das?

Erbbaurechtnehmer haben unter bestimmten Umständen die Möglichkeit ihr Erbbaurecht innerhalb der vereinbarten Laufzeit zu verkaufen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Eigentümer des Grundstücks dafür auch seine Zustimmung gibt, da ihm das allgemeine Vorkaufsrecht zusteht. Möchte der potenzielle Käufer das Haus allerdings beispielsweise als Gewerbe und nicht zum Wohnzweck nutzen, darf der Erbbaurechtgeber den Verkauf unter Umständen auch verweigern.

Wem gehört das Haus nach der Pachtzeit?

Wurde von beiden Vertragsparteien nichts vereinbart, gehört das Haus nach Ende der vereinbarten Laufzeit dem Erbbaurechtgeber und somit dem Eigentümer des Grundstücks. Erbbaurechtnehmer gehen dabei allerdings nicht leer aus, sondern erhalten dafür eine Entschädigung, welche sich am Verkehrswert der Immobilie orientiert und mindestens 2/3 davon betragen muss. Möchte der Erbbaurechtnehmer die Laufzeit verlängern oder sogar einen neuen Vertrag abschließen, können beide Parteien dazu eine Vereinbarung treffen. Erbbaurechtnehmer haben darauf allerdings keinen Anspruch, genießen aber ein Vorrecht, falls das Grundstück weiterhin zur Erbpacht genutzt werden soll.

Lohnt sich das Erbbaurecht gegenüber einer Finanzierung?

Ob das Erbbaurecht günstiger ist als eine Finanzierung über eine Bank, ist oft vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Dazu folgendes Rechenbeispiel:

Erbbaurecht mit Grundstückspacht

ParameterErgebnisse
Kosten Hausbau350.000 €
Kosten Grundstück0 €
Gesamtkosten350.000 €
Eigenkapitalabzgl. 50.000 €
Finanzierung300.000 €
Zinsbindung15 Jahre
Zinssatz2,5 %/a
Tilgung2,5 %/a
Monatliche Rate Bank1.250 €/Mt. ((2,5%+ 2,5%) x 300.000€ / 12Mt.)
Grundstückswert75.000 €
Erbbauzinssatz5 %/a
Monatliche Pachtgebühr312,50 €/Mt. (5% x 75.000€ / 12Mt.)
Monatliche Gesamtkosten1.562,50 € (1.250€ + 312,50€)

Finanzierung mit Grundstückskauf

ParameterErgebnisse
Kosten Hausbau350.000 €
Kosten Grundstück75.000 €
Gesamtkosten425.000 €
Eigenkapitalabzgl. 50.000 €
Finanzierung375.000 €
Zinsbindung15 Jahre
Zinssatz2,5 %/a
Tilgung2,5 %/a
Monatliche Rate Bank1.562,50 €/Mt. ((2,5%+ 2,5%) x 375.000€ / 12Mt.)

Würde der Erbbaurechtnehmer einen Pachtzins von 5% aushandeln und die alternative Rate bei der Bank würde 2,5% Zinsen + 2,5% Tilgung betragen, wäre die monatlichen Gesamtrate bei beiden Berechnungen gleich. Bei der Erbpacht gibt es jedoch keinen Tilgungsanteil, der das Grundstück gleichzeitig abbezahlt. Während das Grundstück bei einer üblichen Finanzierung in absehbarer Zeit dem Darlehensnehmer gehört, muss die Rate beim Erbbaurecht oft über doppelte Zeiträume entrichtet werden und enthält dabei keinerlei Tilgungsanteile.

Oft spielen aber auch persönliche Umstände bei der Entscheidung über eine Erbpacht eine Rolle. Plant der Bauherr zum Beispiel sein Haus nach 10 Jahren wieder zu verkaufen, so spart er unter Umständen bei der Erbpachtvariante. In Zeiten der Niedrigzinsen lohnen sich Erbpachten in der Regel jedoch nicht. Es sei denn, der Erbbauzinssatz ist noch niedriger als der aktuelle Zinssatz der Banken.

Zusammenfassung: Erbbaurecht

Das Erbbaurecht bringt sowohl einige Vor-, aber auch Nachteile mit sich. In Zeiten, wo hohe Bauzinsen vorherrschen, können sich Erbbaurechtsverträge durchaus lohnen. Bauherren müssen keine Kosten für das Grundstück aufwenden und haben somit mehr Eigenkapital für ihr Haus zur Verfügung. Erbpachtgrundstücke befinden sich oft in sehr guten Lagen und können vererbt oder zwischenzeitlich auch während der Laufzeit verkauft werden.

In Niedrigzinsphasen sind Erbbaurechtverträge jedoch oft teurer als der Grundstückskauf über ein Darlehen. Zudem passt sich der Erbbauzinssatz an den Verbraucherpreisindex an und steigt somit während der vereinbarten Laufzeit. Möchte der Erbpächter einen Umbau an seinem Haus vornehmen, muss er sich auch an den Erbbaurechtgeber wenden, da dieser dabei ein Mitspracherecht hat. Desweiteren ist der Erbpächter zu keiner Zeit auch Eigentümer des Grundstückes, muss allerdings Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und andere kommunale Abgaben zahlen, sowie die Erschließungskosten übernehmen. 

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