Nebenkosten beim Immobilienkauf – Diese Kosten sollten Immobilienkäufer zusätzlich einplanen!

Wer eine Immobilie erwerben möchte, muss bei der Finanzierung neben dem Kaufpreis auch mit einigen Nebenkosten beim Immobilienkauf rechnen. Dabei bekommt nicht nur der Verkäufer einen Anteil in Form des Kaufpreises, sondern auch der Staat, der Notar und das Amtsgericht möchten an einem Immobiliengeschäft beteiligt werden. Im schlimmsten Fall wurde vom Verkäufer zusätzlich ein Makler beauftragt, welcher vom Käufer beim Erwerb auch noch eine vom Kaufpreis abhängige Provision bekommt. 

Die Höhe der Nebenkosten beim Immobilienkauf wird dabei maßgeblich vom Kaufpreis der Immobilie bestimmt. Da sich die Nebenkosten hauptsächlich prozentual auf den Kaufpreis beziehen, bedeutet ein höherer Kaufpreis auch immer automatisch höhere Nebenkosten. Immobilienkäufer müssen neben den allgemeinen Nebenkosten aber auch immer mögliche Instandsetzungen oder Modernisierungen im Blick haben. Die Kosten dafür können im Regelfall allerdings nicht pauschaliert werden, da sie von einigen individuellen Faktoren der jeweiligen Immobilie abhängig sind.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf beziehen sich größtenteils prozentual auf den Kaufpreis.
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf beziehen sich größtenteils prozentual auf den Kaufpreis.

Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick:

KostenartHöhe der Kosten / Prozentualer Anteil
Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5% vom Kaufpreis (abhängig vom Bundesland)
Maklerprovision3,57 bis 7,14% vom Kaufpreis (inkl. MwSt.)
Notarca. 0,5 bis 1,5% vom Kaufpreis
Amtsgericht / Grundbuchca. 0,3 bis 0,6% vom Kaufpreis
Immobiliengutachtenca. 500 bis 1500€ (abhängig vom Umfang und Art der Immobilie)
Instandsetzungsarbeiten / Modernisierungenkann nicht allgemein beziffert werden, da abhängig vom Zustand der Immobilie

Grunderwerbsteuer

Immobilienkäufer zahlen die Grunderwerbsteuer grundsätzlich immer auf den Kaufpreis eines Grundstückes bei einer Eigentumsübertragung. Bei bebauten Grundstücken gehört auch der Anteil des Kaufpreises der Immobilie dazu. Grund dafür ist, dass die Bebauung und das Grundstück zusammen eine rechtliche Einheit bilden. Die einzelnen Bundesländer legen seit dem 01.01.2006 den für das Land gültigen Grunderwerbsteuersatz eigenständig fest. Dieser beträgt zwischen 3,5 bis 6,5% des Kaufpreises. Mehr dazu auch in meinem Beitrag „Grunderwerbsteuer sparen – So minderst du effektiv deine Steuerlast!“

► Mein Tipp: Mitgekauftes Mobiliar (z.B. Einbauküchen) ist grundsätzlich nicht grunderwerbsteuerpflichtig! Käufer sollten also unbedingt im notariellen Kaufvertrag einen Teil des Kaufpreises auf das Mobiliar festschreiben. 

Maklerprovision

Wurde vom Hausverkäufer für die Vermittlung einer Immobilie ein Makler beauftragt, muss der Käufer beim Erwerb in den meisten Fällen dafür eine Kaufpreis abhängige Provision zahlen. Die Höhe der Maklergebühr kann dabei frei verhandelt werden, da es dafür keine gesetzlichen Festschreibungen gibt. In den meisten Fällen gilt allerdings die ortsübliche Courtage. Diese beträgt in der Regel zwischen 3,57 und 7,14% des Kaufpreises (inkl. MwSt.) und ist auch teilweise abhängig vom Bundesland und der Marktsituation.

Maklergebühren als Nebenkosten beim Immobilienkauf
Maklergebühren können individuell vereinbart werden. Die übliche Maklercourtage beträgt in den meisten Fällen zwischen 3,57 bis 7,14% des Kaufpreises.

Notar-, Amtsgericht- & Grundbuchkosten

Bei jedem Immobilienkauf muss grundsätzlich auch ein Kaufvertrag mithilfe eines anerkannten Notars abgeschlossen werden. Der notarielle Kaufvertrag regelt dabei prinzipiell die gegenseitigen Pflichten beider Vertragsparteien, verursacht allerdings noch keinen Eigentumsübergang. Käufer sind bis zum endgültigen Grundbucheintrag beim zuständigen Amtsgericht zu keiner Zeit auch Eigentümer der Immobilie. Auch nicht, wenn sie bereits den vollen Kaufpreis beglichen haben. 

Es ist daher sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer aufgrund hoher Geldverschiebungen von großer Wichtigkeit, dass die Abwicklung des Immobilienerwerbs nur Zug-um-Zug unter Einschaltung einer neutralen Person (Notar) erfolgt. Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich in der Regel auf ca. 2% des Kaufpreises. Dabei entfallen ca. 1,5% auf die Kosten für den Notar und ca. 0,5% auf die Grundbuchkosten.

Immobiliengutachten

Sind Immobilienkäufer nicht vom Fach im Bezug auf Bauschäden oder allgemeine Baukonstruktionen, empfiehlt es sich auch einen Gutachter in den Kaufprozess mit einzubeziehen. So kann die Bausubstanz neutral bewertet und ein möglicher Renovierungsbedarf fachgerecht eingeschätzt werden. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich je nach Aufwand und Größe des Objektes auf ca. 500-1500€.

Instandsetzungsarbeiten / Modernisierungen als zusätzliche Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) sieht vor allem für ältere Gebäude Pflichten zur energetischen Nachrüstung vor. Besitzer von Eigenheimen sind von diesen Pflichten jedoch weitgehend ausgenommen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus besitzt, muss zum Beispiel keine Heizungsrohre dämmen oder alte Heizkessel austauschen. Und genau darin liegt das Problem. Denn Verkäufer, die bereits in dem Haus wohnen, müssen nicht mehr dämmen, für den Käufer gilt diese Pflicht beim Erwerb wiederum! 

Instandsetzungsarbeiten / Modernisierungen als zusätzliche Nebenkosten beim Immobilienkauf​
Instandsetzungen und Modernisierungen können als Nebenkosten beim Immobilienkauf individuell auftreten und nicht allgemein beziffert werden.

Käufer einer solchen Immobilie sollten sich unter Umständen also auf zusätzliche Modernisierungskosten einstellen. Dazu sollte im Zweifelsfall auch unbedingt ein Bauchsachverständiger hinzugezogen werden. Die Kosten für etwaige Modernisierungen können allerdings nicht allgemein pauschaliert werden, da hier viele individuelle Faktoren eine Rolle spielen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Kosten & Sparmöglichkeiten

Immobilienkäufer müssen bei der Planung der Finanzierung neben dem Kaufpreis auch immer mit Nebenkosten beim Immobilienkauf rechnen. Sie sollten dazu unter Umständen bis zu zzgl. 15% vom Kaufpreis einplanen. Darin enthalten sind allerdings nur die Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt und die Maklergebühren. Mögliche Modernisierungen oder Renovierungen können dabei zusätzliche Nebenkosten beim Immobilienkauf verursachen. 

Hinweis: Eigentümer können die Nebenkosten beim Immobilienkauf beim Finanzamt jedoch teilweise steuerlich geltend machen. Vermieter können dafür z.B. die sogenannte “Abschreibung für Abnutzung (AfA)” nutzen und die angefallenen Nebenkosten ratierlich über einen längeren Zeitraum von der Steuer absetzen. Hinzu kommt, dass sie auch Renovierungsarbeiten oder Instandsetzungsmaßnahmen als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. 

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