Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was du wissen musst

Wenn du dich dazu entschließt eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, dann musst du dich bei den Kosten nicht nur auf den Kaufpreis einstellen, sondern neben dem Kaufpreis der Immobilie kommen noch weitere Kaufnebenkosten auf dich zu.

Neben dem Verkäufer gibt es noch Notare, Makler, und auch der Staat, die alle einen Anteil abhaben möchten.

Damit du hier nicht blind in etwas hineinläufst, will ich dir in diesem Artikel eine kurze Übersicht über die verschiedenen Nebenkosten geben, die beim Immobilienkauf anfallen.

Denn nur wenn du dich schon vorab informierst, dann kannst du dir einen Überblick verschaffen und auch sauber planen und die Immobilie sauber kalkulieren. Also los geht’s!

Grob kann man sagen, dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf je nach Bundesland unterschiedlich sind. In den meisten Fällen liegen diese jedoch um die 10 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Für dich bedeutet das: Auf den Preis der Immobilie kommen noch einmal ca. 10 % obendrauf!

Aber schauen wir uns die einzelnen Kostenpositionen einmal im Detail an.

Inhaltsverzeichnis

Nebenkosten für den Notar

Ein Immobilien-Kaufvertrag muss in Deutschland bei einem Notar abgeschlossen werden. Dieser will natürlich bezahlt werden. Sobald du den Kaufvertrag unterschreibst, werden daher Notarkosten fällig.

Der erste Posten ist der Notar, welcher die Unterzeichnung des Kaufvertrages übernimmt und somit gewissermaßen für dessen Gültigkeit verantwortlich ist.

Die Kostenermittlung hierbei erfolgt je nach Bundesland unterschiedlich.

Meistens berechnet sich die Höhe der Gebühr nach dem Wert der Immobilie oder aber es gibt eine festgelegte Preisstaffelung.

In der Regel liegen die Notarkosten bei ca. 1,5 % vom Kaufpreis.

Hast du spezielle Verträge, wie zum Beispiel, wenn du ein Sale&Lease-Back Modell fährst und im Kaufvertrag gleich einen Mietvertrag mit dem alten Eigentümer abschließt, können die Kosten aber auch höher liegen.

Nebenkosten für die Vermittlung: Die Maklergebühr

Als Nächstes möchte der Makler bezahlt werden, der dir die Immobilie vermittelt hat.

Die Maklergebühr beträgt je nach Bundesland zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus 19 % Umsatzsteuer (USt).

Gerade wenn du extrem günstige Immobilien kaufst (Kleine Wohnungen auf einem Dorf im Osten Deutschland), kann die Maklergebühr aber auch ein fixer Betrag sein.

Die Begründung hier ist einfach: Wenn die Wohnung selbst nur 20.000 € kostet, wird kein Makler sich für 3 % (= 600 €) die Mühe machen, die Immobilie zu vermitteln.

Nebenkosten für den Staat: Die Grunderwerbssteuer

Auch der Staat will von jeder Immobilientransaktion in Deutschland seinen Anteil haben. Sofort nach dem Kauf wird daher die Grunderwerbsteuer für dich als Käufer fällig.

Als Nächstes zahlt man als Käufer von Immobilien in Deutschland noch Grunderwerbssteuer.

Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls abhängig vom Bundesland und sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Bei Haufe gibt es eine Tabelle, wie viel Grundsteuer du in welchem Bundesland zahlen musst.

Diese Steuer musst du selbst an das Finanzamt überweisen.

Gibt es bei den Kaufnebenkosten etwas Besonderes zu beachten?

Ja, bei den Kaufnebenkosten musst du vor allem darauf achten, dass ihnen kein bleibender Wert gegenübersteht.

Hast du den Preis für die Immobilie bezahlt, bekommst du im Gegenzug eine Immobilie und ein Grundstück, welches dir gehört.

Bei den Kaufnebenkosten ist dies nicht so. Du hast diese Kosten, aber keinen bleibenden Gegenwert.

Das hat zur Folge, dass viele Banken die Kaufnebenkosten nicht finanzieren wollen.

Du solltest bei deinen Planungen also davon ausgehen, dass du die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital bestreiten musst.

Planst du also eine Immobilie für 300.000 € zu 80 % zu finanzieren, brauchst du nicht nur 60.000 € Eigenkapital (=20 % von 300.000 €), sondern 60.000 € plus die Kaufnebenkosten.

Bei 10 % Kaufnebenkosten also schon 90.000 € (= 60.000 € + 30.0000 €)

Wie wirken sich die Kaufnebenkosten auf die Rendite der Immobilie aus?

Die Kaufnebenkosten drücken natürlich deine Rendite, da die Immobilie in Summe mehr kostet als nur den eigentlichen Kaufpreis.

Die Rendite einer Immobilie wird berechnet, indem man die Nettokaltmiet-Einnahmen aus der Immobilie durch den Kaufpreis teilt.

Also zum Beispiel: Wenn du eine Immobilie für 300.000 € kaufst und du hast nach Abzug aller Kosten (Zinsen, Versicherungen, Instandhaltung) monatlich 500 € netto übrig (6.000 € pro Jahr), hast du eine Rendite von 2 %.

$\dfrac{500€ * 12}{300.000€} = \dfrac{6.000€}{300.000€} = 2\%$

Die Kaufnebenkosten erhöhen nun den Kaufpreis der Immobilie, wodurch die Rendite entsprechend schlechter wird.

Im Beispiel nehmen wir an, dass die Immobilie Kaufnebenkosten von 10 % hat.

Die Immobilie kostet somit nicht mehr 300.000 €, sondern 330.000 €.

$\dfrac{500€ * 12}{300.000€ + 30.000€} = \dfrac{6.000€}{330.000€} = 1,8\%$

Die Rendite fällt somit von 2 % auf 1,8 %

Fazit

Trotz hoher Kaufnebenkosten kann eine Immobilie eine sehr lohnenswerte Kapitalanlage sein. Du solltest dir aber vorher auf jeden Fall darüber bewusst sein, dass es nicht mit dem Kaufpreis, der im Exposé steht getan ist, sondern dass die Immobilie sich auch mit all den Kaufnebenkosten für dich noch lohnen muss!

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind kein Pappenstil und sollten deshalb immer mitberücksichtigt werden.

Gerade die Maklergebühr ist in Deutschland sehr hoch und muss (wenn du nicht eine Offmarket-Immobilie findest) jedes Mal gezahlt werden.

Auch die Grunderwerbssteuer kann in manchen Bundesländern mit 6,5 % stark ins Kontor schlagen und die Rendite der Immobilie negativ beeinflussen.

Willst du mehr zum Thema Investieren in Immobilien erfahren? Dann schaue dir unbedingt auch mal den Artikel „9 Tipps für neue Immobilien-Investoren“ und „Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger“ hier auf dem Blog an.