Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was du wissen musst

Aktualisiert am 28. Oktober 2026.

Wenn Du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, entscheidet der gesamte Kapitalbedarf darüber, ob Dein Budget reicht. Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten, mögliche Arbeiten und eine separate Reserve. Ich rechne diese Positionen einzeln, damit Du fehlende Beträge früh erkennst.

Mein Ausgangspunkt: Kaufpreis + konkrete Erwerbsnebenkosten + zusätzliche Arbeiten = Gesamtbedarf vor Reserve. Davon ziehe ich die tatsächlich eingeplante Finanzierung ab. Der Rest sind Deine benötigten Eigenmittel vor Reserve.

Eine pauschale Nebenkostenquote kann eine erste Annahme sein. Für eine Kaufentscheidung brauche ich die einzelnen Kosten und ihre Quellen. Im folgenden Beispiel zeige ich Dir die Rechnung; unten findest Du mein kostenloses Arbeitsblatt zum Vergleich zweier Objekte.

Nebenkosten für den Notar

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks braucht grundsätzlich die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Notar und Grundbuchamt berechnen Gebühren für die jeweils anfallenden Tätigkeiten.

Notargebühren sind bundesweit gesetzlich geregelt. Sie hängen insbesondere vom Geschäftswert und den vorgesehenen Tätigkeiten ab. Das ergibt sich aus § 3 GNotKG; die Bundesnotarkammer erklärt das Gebührensystem auf Notar.de. Eine unterschiedliche Länderregelung für Notargebühren anzusetzen, wäre daher falsch.

Ich frage für meine Planung getrennt nach den voraussichtlichen Notarkosten und den Grundbuchkosten. Dabei nenne ich Kaufpreis, Vertragsgestaltung und eine geplante Grundschuld für die Finanzierung. Eine reine Prozentannahme ersetzt diese Aufstellung nicht. Im Arbeitsblatt kennzeichnest Du eine noch unbestätigte Kostenschätzung als Annahme.

Nebenkosten für die Vermittlung: Die Maklergebühr

Ob und in welcher Höhe Du Maklerlohn schuldest, hängt vom Vertrag und den Voraussetzungen des § 652 BGB ab. Ich übernehme für die Rechnung Deinen vereinbarten Brutto-Käuferanteil einschließlich Umsatzsteuer. Damit wird Umsatzsteuer nicht versehentlich ein zweites Mal aufgeschlagen.

Für den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt Textform (§ 656a BGB). Wenn Du als Verbraucher kaufst, gelten außerdem die besonderen Regeln aus § 656b BGB:

• Hat der Makler mit beiden Kaufvertragsparteien eine Provisionsvereinbarung, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).
• Hat nur eine Partei den Makler beauftragt und werden Kosten auf die andere Partei abgewälzt, muss der Auftraggeber mindestens gleich hoch verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst nach Zahlung des Auftraggebers und entsprechendem Nachweis fällig (§ 656d BGB).

Für Deine Kostenliste klärst Du deshalb zuerst: Welches Vertragsmodell liegt vor, gilt dieser Anwendungsbereich und welcher Betrag entfällt tatsächlich auf Dich? Eine pauschale Länderprovision beantwortet diese Fragen nicht. Ist die Zahlungspflicht noch ungeklärt, bleibt die Position offen.

Nebenkosten für den Staat: Die Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuersatz hängt vom Bundesland des Grundstücks ab. Die BMF-Broschüre „Steuern von A bis Z“ erläutert die Länderzuständigkeit und die Besteuerung der Gegenleistung. Prüfe für Dein Objekt den zum Erwerb gültigen Landessteuersatz und die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Ergänzend findest Du bei Haufe eine Übersicht zur Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer und laufende Grundsteuer sind verschiedene Kostenpositionen. Den konkreten Zahlungsbetrag und die Fälligkeit entnimmst Du dem Steuerbescheid.

Gibt es bei den Kaufnebenkosten etwas Besonderes zu beachten?

Ich trenne den Kaufpreis von den Kosten des Erwerbs. Ob die Bank auch Erwerbsnebenkosten oder Arbeiten finanziert, muss aus Deinem konkreten Finanzierungsangebot hervorgehen. Eine pauschale Finanzierungszusage lässt sich daraus nicht ableiten.

Fiktives Beispiel: Du planst einen Kaufpreis von 300.000 €. Für dieses Beispiel nehmen wir folgende Erwerbsnebenkosten an; die Beträge sind keine Gebührenberechnung und keine allgemeine Kostenquote:

Position	Beispielbetrag
Grunderwerbsteuer, hier angenommen	18.000 €
Notar und Grundbuch, hier angenommen	6.000 €
Makler: angenommener Brutto-Käuferanteil	6.000 €
Summe Erwerbsnebenkosten	30.000 €
Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten	330.000 €
Abzüglich eingeplanter Finanzierung	240.000 €
Eigenmittel vor Arbeiten und Reserve	90.000 €

Die Rechnung lautet: 300.000 € + 30.000 € − 240.000 € = 90.000 €. Die 30.000 € entsprechen hier rechnerisch 10 % des Kaufpreises, weil wir genau diese Beispieldaten gewählt haben. Trage für Deinen Kauf die tatsächlichen Einzelpositionen ein.

Zusätzliche Arbeiten und eine Reserve kommen separat dazu. Beispiel: Weitere 10.000 € für belegte, bisher nicht enthaltene Arbeiten erhöhen den Bedarf auf 340.000 € und die Eigenmittel bei gleicher Finanzierung auf 100.000 € vor Reserve. Bereits enthaltene Arbeiten darfst Du nicht nochmals addieren. Ein ungeklärter Betrag ist keine Null.

Wie wirken sich die Kaufnebenkosten auf die Rendite der Immobilie aus?

Für eine vergleichbare Kennzahl halte ich Zähler und Nenner sauber auseinander. Die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Laufende Eigentümerkosten, Finanzierung und Steuern sind dabei noch nicht abgezogen.

Fiktives Beispiel: 1.000 € monatliche Nettokaltmiete ergeben 12.000 € im Jahr. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das:

\dfrac{12.000€}{300.000€} = 4{,}00\%

Beziehe ich die angenommenen 30.000 € Erwerbsnebenkosten in die Anschaffungssumme ein, rechne ich dieselbe Jahresnettokaltmiete auf 330.000 €:

\dfrac{12.000€}{330.000€} \approx 3{,}64\%

Die zweite Zahl ist eine Mietrendite auf Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, weiterhin vor laufenden Kosten und Finanzierung. Für einen monatlichen Zahlungsüberschuss brauche ich eine zusätzliche Rechnung mit den tatsächlich anfallenden Ausgaben einschließlich Zins und Tilgung. Ein Restbetrag nach Zinsen ist kein austauschbarer Zähler für diese Bruttomietrendite.

Kostenloses Arbeitsblatt: Zwei Immobilien vergleichen

Mit meinem zweiseitigen Arbeitsblatt stellst Du zwei Objekte nebeneinander. Du hältst Kaufpreis, einzelne Erwerbsnebenkosten, zusätzliche Arbeiten, Finanzierung und Reserve fest. Zu jeder Angabe gehören Status, Quelle und Datum. So erkennst Du, wo noch ein Beleg oder eine Rückfrage fehlt.

Kaufprüfungs-Arbeitsblatt kostenlos als PDF herunterladen · 2 A4-Seiten · rund 103 KB · ohne Anmeldung.

Drucke es aus und fülle es mit Stift aus. Die Summen rechnest Du selbst nach. Das Blatt ordnet Deine Angaben und offenen Punkte; es gibt kein automatisches Kaufurteil ab. Für die Finanzierung ergänze ich die Fragen zum Beleihungswert.

Wenn Du zwei Objekte mit Deinen eigenen Zahlen durchrechnen möchtest, zeige ich Dir im kostenpflichtigen Kaufbudget-Vergleich mein Offline-Werkzeug für Kaufkapital, Monatsbelastung und Zinsszenarien. Auf der Produktseite findest Du Preis, Lieferumfang und Grenzen.

Fazit

Ich plane Erwerbsnebenkosten anhand einzelner Positionen und eines konkreten Finanzierungsangebots. Erst zusammen mit zusätzlichen Arbeiten und einer bewusst getrennten Reserve erkennst Du, welche Eigenmittel Du brauchst. Fehlen Beträge oder Belege, bleibt die Gesamtplanung an diesen Stellen offen.

Für Deine nächsten Schritte findest Du hier die 9 Tipps für neue Immobilien-Investoren und Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger.