Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Eine Kapitalanlage-Immobilie kaufst Du, um damit Erträge zu erzielen oder auf eine Wertentwicklung zu setzen. Hier geht es um den typischen Fall einer Wohnung, die Du vermieten möchtest. Du prüfst sie deshalb nach anderen Maßstäben als Dein eigenes Zuhause: Passen die erzielbare Miete, der Zustand und die Kosten zum Kaufpreis und zu Deinem Budget?

Ich trenne dafür drei Fragen: Ist die Wohnung gut vermietbar? Was bleibt von der Miete übrig? Und wie viel eigenes Geld brauchst Du am Anfang und später jeden Monat?

Was heißt „gut vermietbar“?

Gut vermietbar heißt für mich: Für diese Wohnung gibt es am konkreten Standort voraussichtlich passende Mieter zu einer realistischen Miete. Eine breite Zielgruppe allein schützt Dich nicht vor Leerstand. Größe, Grundriss, Zustand, Verkehrsanbindung und das örtliche Angebot müssen zusammenpassen.

Vergleiche ähnliche Wohnungen im selben Umfeld. Angebotsmieten zeigen zunächst die Preisvorstellungen anderer Vermieter, noch keine tatsächlich abgeschlossenen Mietverträge. Bei einer vermieteten Wohnung prüfst Du den bestehenden Mietvertrag und die belegten Mietzahlungen. Setze eine erhoffte höhere Miete nicht ungeprüft als sichere Einnahme an.

Ich notiere zu jeder Zahl die Quelle und das Datum. Bei einer Eigentumswohnung gehören für mich außerdem die Hausgeldabrechnung, der Wirtschaftsplan, Versammlungsprotokolle und Hinweise auf anstehende Arbeiten zur Prüfung. So erkennst Du offene Fragen, bevor Du eine Rendite ausrechnest.

Was sind die wichtigen Daten bei einer Kapitalanlage-Immobilie?

Kaufpreis und Kaltmiete liefern einen ersten Vergleich. Beispiel: Du kaufst für 300.000 € und erhältst 500 € monatliche Kaltmiete. Das sind 500 € × 12 = 6.000 € im Jahr. Geteilt durch den Kaufpreis ergibt das 2 % Bruttomietrendite.

Diese 2 % berücksichtigen noch keine Kaufnebenkosten, laufenden Kosten, die Du selbst tragen musst, Mietausfälle, Finanzierung oder Steuern. Sie sind weder Dein Gewinn noch allein eine Kaufentscheidung. Ein pauschaler Vergleich mit einer Aktienrendite lässt sich daraus ebenfalls nicht ableiten.

Ein bewusst vereinfachtes, fiktives Kostenbeispiel: Setze ich 1.200 € jährliche Eigentümerkosten an, bleiben von 6.000 € Kaltmiete noch 4.800 € vor Finanzierung und Steuern. Das entspricht 1,6 % des Kaufpreises. Auch das ist keine vollständige Nettorendite; Kaufnebenkosten und mögliche Mietausfälle sind in dieser Zwischenrechnung noch nicht enthalten.

Für Dein Budget rechne ich anschließend zwei Größen getrennt:

• Eigenes Geld am Anfang: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und anfängliche Arbeiten, abzüglich Darlehen, zuzüglich einer verfügbaren Liquiditätsreserve. Die Reserve bleibt ein Geldpolster und ist keine bereits ausgegebene Kostenposition.
• Monatlicher Zahlungsüberschuss oder Zuschuss vor Steuern: Kaltmiete minus selbst zu tragende laufende Kosten, eingeplante Beträge für Instandhaltung und Mietausfälle sowie die Darlehensrate. Tilgung bindet dabei Geld, obwohl sie zugleich Deine Restschuld senkt.

Wie diese beiden Größen bei zwei Angeboten auseinanderlaufen können, zeige ich Dir im Kaufbudget-Beispiel für zwei Immobilien. Sammle zuerst die belegten Objektzahlen und prüfe dann, ob Dein Haushalt die Anfangssumme, laufende Zuschüsse und unerwartete Ausgaben tragen kann.