Immobilie trotz höherer Zinsen – lohnt sich ein Investment noch?

Kann sich eine vermietete Immobilie zur Kapitalanlage auch bei höheren Kreditzinsen rechnen? Ja – aber die Antwort steckt in Deinem konkreten Objekt und Deiner Finanzierung. Ich prüfe dafür zuerst, wie viel Geld nach laufenden Ausgaben und Kreditrate monatlich übrig bleibt. Erst danach bewerte ich die Rendite und das Risiko.

Rechenstand: 2. November 2026. Die folgenden Zinssätze sind fiktive Vergleichsannahmen, keine aktuellen Kreditangebote. Der Beitrag erschien ursprünglich am 15. Juli 2022.

Lohnen sich Immobilien trotz der höheren Zinsen noch?

Eine hohe Miete allein macht einen Kauf noch nicht tragfähig. Ich trenne drei Fragen:

1. Was brauche ich zum Kauf? Kaufpreis, Kaufnebenkosten, anfängliche Arbeiten und eine separat verfügbare Reserve.
2. Was bleibt jeden Monat? Vereinnahmte Nettokaltmiete abzüglich der von mir getragenen laufenden Ausgaben und der Kreditrate. Das ist hier der Cashflow vor persönlicher Einkommensteuer.
3. Wie rentabel ist die Anlage insgesamt? Dafür zählen zusätzlich unter anderem das eingesetzte Kapital, spätere Ausgaben, Steuern und ein möglicher Verkaufserlös. Ein positiver Monatsbetrag beantwortet diese Frage noch nicht.

Zinsen und Tilgung belasten beide Dein Konto. Die Tilgung reduziert aber zugleich Deine Restschuld; sie ist deshalb keine Zinsausgabe. Umgekehrt finanziert ein rechnerischer Vermögensaufbau durch Tilgung keinen laufenden Fehlbetrag auf Deinem Girokonto.

Wie verhält es sich nun mit den steigenden Zinsen?

Für einen Kauf vergleiche ich zuerst Finanzierungsangebote mit derselben Darlehenshöhe und Anfangstilgung. Steigt nur der Sollzins, steigt auch die anfängliche Rate. Bei einem bestehenden Darlehen mit festem Sollzins führt ein höherer Marktzins während der vereinbarten Zinsbindung dagegen nicht von sich aus zu einer höheren Rate. Die Anschlussfinanzierung prüfe ich gesondert mit der dann verbleibenden Restschuld.

Eine höhere eigene Kreditrate erhöht auch nicht automatisch die Miete. Für Wohnraummieten gelten die jeweilige Vereinbarung und die gesetzlichen Regeln, etwa § 557 BGB. In meiner ersten Rechnung setze ich deshalb die belegte Miete an und behandle eine mögliche Erhöhung als eigene Annahme.

Fiktives Beispiel: Kaufpreis 200.000 €, Darlehen 160.000 €, Jahresnettokaltmiete 9.600 € und jährlich 1.800 € selbst zu tragende laufende Ausgaben einschließlich eingeplanter Instandhaltung. Die Anfangstilgung beträgt in beiden Fällen 2 % des Darlehens pro Jahr. Ich rechne zunächst ohne Mietausfall, persönliche Einkommensteuer und zusätzliche größere Reparaturen.

Die beiden Zins-/Tilgungszeilen erklären die Kreditrate; ich ziehe sie nicht zusätzlich zur Rate ab. Gerechnet wird mit ungerundeten Werten, angezeigt mit zwei Nachkommastellen. Deshalb können gerundete Teilbeträge um einen Cent von der Summe abweichen.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate bei unveränderten Bedingungen während der Zinsbindung gleich. Durch die Rückzahlung sinkt nach und nach der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Tabelle zeigt deren Aufteilung nur für den ersten Monat. Das Verbraucherportal Bayern erklärt Zins und Tilgung beim Annuitätendarlehen.

Wie sieht die aktuelle Lage am Immobilienmarkt aus?

Für Deine Kaufentscheidung brauchst Du ein datiertes Finanzierungsangebot und belastbare Angaben zum Objekt. Eine Zinsangabe aus dem Jahr 2022 ersetzt beides nicht. Als statistische Einordnung verlinke ich die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Sie unterscheidet unter anderem Bestandskredite, Neugeschäft und Zinsbindungen. Die dort veröffentlichten statistischen Zinssätze sind kein individuelles Kreditangebot.

Ich vergleiche bei Angeboten Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Monatsrate und Restschuld zum Ende der Bindung. Den Sollzins verwende ich für die Aufteilung der Rate; den effektiven Jahreszins für den Kostenvergleich vergleichbarer Angebote. Daneben prüfe ich Sondertilgungsrechte und weitere Vertragsbedingungen.

Die Bruttomietrendite ist ein erster Blick auf Miete und Kaufpreis. Im Beispiel beträgt sie 9.600 € ÷ 200.000 € = 4,8 %. Aus dieser einen Zahl lässt sich weder ein sicherer Kauf noch ein bestimmtes Standortrisiko ableiten. Leerstand, Zustand, anstehende Arbeiten und der tatsächlich gezahlte Preis brauchen eine eigene Prüfung.

Warum diese Formel?

Eine pauschale Regel wie „Bruttomietrendite muss drei Prozentpunkte über dem Kreditzins liegen“ überspringt einen wichtigen Unterschied: Die Mietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, der Zins auf die Darlehenssumme. Ich rechne deshalb zunächst in Euro:

Monatlicher Cashflow = erwartete Monatsnettokaltmiete − selbst getragene laufende Ausgaben − monatliche Kreditrate.

Für das einfache Annuitätenbeispiel ergibt sich die anfängliche Monatsrate aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12; Prozentsätze werden dabei als Dezimalzahlen eingesetzt. Bei 160.000 € und 3 % + 2 % sind das 666,67 €.

Damit die laufenden Ausgaben und die Kreditrate des Beispiels gerade gedeckt wären, bräuchte ich jährlich 1.800 € + 8.000 € = 9.800 € Nettokaltmiete. Bezogen auf den Kaufpreis wären das 4,9 % Bruttomietrendite. Bei 5 % Sollzins wären es 13.000 € beziehungsweise 6,5 %. Beides gilt nur für die genannten Annahmen ohne zusätzliche Sicherheitsspanne.

Ein Gegencheck zeigt, warum die Darlehenshöhe zählt: Würde ich bei gleichem Kaufpreis und denselben laufenden Ausgaben 200.000 € statt 160.000 € finanzieren, läge die rechnerische Deckung bei 3 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung bereits bei 11.800 € Jahresmiete, also 5,9 %. Weniger Darlehen braucht dafür mehr eigenes Geld. Die fehlende Miete wird durch zusätzliches Eigenkapital nicht zur besseren Objektrendite.

Fazit

Ich entscheide nicht allein nach dem Zins oder einer pauschalen Renditegrenze. Zuerst prüfe ich den monatlichen Zuschuss mit belegter Miete, realistischer Kostenplanung und dem tatsächlichen Kreditangebot. Danach rechne ich Mietausfall, größere Ausgaben und eine mögliche höhere Anschlussrate als eigene Belastungsfälle durch. Eine Rechnung ohne Puffer ist noch keine tragfähige Finanzierung.

Für den nächsten Schritt nutze den Kaufbudgetvergleich mit zwei fiktiven Immobilien: Dort trennst Du Kaufmittelbedarf, Darlehen, verfügbare Eigenmittel und Reserve. So siehst Du neben der Monatsrate auch, ob Du den Kauf samt Nebenkosten und anfänglichen Arbeiten überhaupt finanzieren kannst.

Wenn Du die Grundlagen zuerst einordnen möchtest, lies den Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.