Immobilie trotz höherer Zinsen – lohnt sich ein Investment noch?

In den letzten Wochen sind die Zinsen für Immobilienkredite extrem stark gestiegen. Viele Anleger fragen sich nun, ob sich eine Immobilie zur Kapitalanlage bei diesen Zinsen noch lohnt.

In diesem Artikel möchte ich mit dir auf die aktuelle Zinsentwicklung bei Immobilien schauen und berechnen, ob Immobilien sich trotz der höheren Zinsen noch lohnen.

Lohnen sich Immobilien trotz der höheren Zinsen noch?

Als Vermieter solltest du deine Immobilie wie ein Unternehmen betrachten.

Auf der einen Seite hast du Kosten, um die Immobilie zu kaufen und zu betreiben.

Auf der anderen Seite sind die Einnahmen, die du durch die Immobilie generierst. Dies ist primär die Nettokaltmiete.

Bei den Kosten der Immobilie gibt es drei große Blöcke:

1) die einmaligen Anschaffungskosten (der Kaufpreis)

2) die laufenden Kosten der Immobilie (Instandhaltung, Verwaltung, Steuer, …)

3) die Finanzierungskosten der Immobilie (Zins und Tilgung)

Ganz vereinfacht kann man sagen: Sind deine Einnahmen größer als deine Ausgaben, verdienst du mit der Immobilie Geld.

Wie verhält es sich nun mit den steigenden Zinsen?

Um die Auswirkung der steigenden Zinsen auf deine Einnamen- und Ausgabensituation zu betrachten, sollten wir zu Beginn eines klar herausstellen: Deinem Mieter ist es egal, wie hoch deine Zinskosten sind. Die Höhe der Miete wird durch das Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum an deinem Standort bestimmt.

Die Zinskosten haben hierauf keinen Einfluss.

Die mögliche Nettokaltmiete ist durch die steigenden Zinsen also unverändert.

Kaufst du jetzt also die gleiche Immobilie für den gleichen Preis wie Ende 2021, so sind zwar deine Zinskosten gestiegen, aber deine Einnahmen sind gleich geblieben. Offensichtlich machst du jetzt aber weniger Gewinn, oder gar einen Verlust.

Schauen wir uns das aber trotzdem kurz an einem Beispiel an:

 

	1% Zinsen	3% Zinsen
Kaufpreis	100.000 €	100.000 €
Kredithöhe	100.000 €	100.000 €
Nettokaltmiete	333 €	333 €
Zinsen pro Monat	– 83 €	– 250 €
Tilgung	– 167 €	– 167 €
Sonstige Kosten	– 83 €	– 83 €
Summe	0 €	– 167 €

Wie sieht die aktuelle Lage am Immobilienmarkt aus?

Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München. Diese Preissteigerungen waren zu einem großen Teil durch die niedrigen Zinsen getrieben. Da die Inflation aktuell stark anzieht (im Juni lag die Inflation in Deutschland bei 7,6%), sind seit Anfang 2022 die Hypothekenzinsen ebenfalls massiv gestiegen.

Konntest du in 2021 eine Immobilie noch für unter 1% finanzieren, musst du inzwischen Zinsen von 3% und mehr zahlen. Wie du in der Rechnung oben siehst, bedeutet das für dich als Investor, dass viele Immobilien uninteressant werden, solange die Preise nicht stark nachgeben. Tendenziell haben wir also ein gewisses Abwärtspotenzial bei den aktuellen Immobilienpreisen.

Welche Rendite ist bei einer Immobilie nötig?

Die Rendite, die bei einer Immobilie nötig ist, damit sie sich rechnet, hängt stark von der Lage der Immobilie ab. In einer starken A-Lage wie z.B. München oder Hamburg haben die Immobilien oft eine niedrigere Rendite, da hier das Risiko für den Investor auch niedriger ist.

Bei Immobilien in strukturschwachen Regionen, wo ein reales Leerstandsrisiko vorhanden ist, ist die Rendite von Immobilien entsprechend höher.

Genau wie bei Anleihen ist auch bei Immobilien die Rendite ein Indiz für das Risiko. Das Risiko des Ausfalls bei einer Staatsanleihe von Deutschland ist geringer als das Ausfallrisiko bei einer Staatsanleihe von Venezuela. Entsprechend ist die Verzinsung bei der deutschen Staatsanleihe auch niedriger.

Ganz grob kannst du aber damit rechnen, dass du bei einer Immobilie in einer guten Lage ungefähr eine Bruttomietrendite haben solltest, die ca. 3-4% über deinen Zinskosten liegt.

Liegt dein Finanzierungszins bei 1%, solltest du in einer guten Lage also schauen, dass du bei deiner Immobilie mindestens eine Bruttomietrendite von 4-5% bekommst, damit die Immobilie sich für dich lohnt.

Warum diese Formel?

Die Formel kommt daher, dass du neben den Zinskosten bei einer Immobilie noch eine Tilgung von mindestens 2% hast, und die Immobilie noch ca. 1-2% an laufenden, nicht umlagefähigen Kosten hat.

Bei den aktuellen Zinsen von 3%, solltest du daher schauen, dass du den Verkaufspreis so weit herunterhandelst, dass die Immobilie eine Bruttomietrendite von ca. 6% erreicht. Liegst du darunter, wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit regelmäßig Geld dazu schießen müssen, und die Immobilie wird sich nicht von selbst tragen. Die Immobilie wird deine monatlichen Überschüsse also reduzieren und nicht erhöhen!

Fazit

Es ist einfach, sich in die Immobilienbranche zu stürzen und blind eine Immobilie zu kaufen. Im aktuellen Umfeld mit den steigenden Zinsen ist das Risiko, dass du dabei eine überteuerte Immobilie kaufst, die sich nicht lohnt, aber deutlich gestiegen.

Ein Investment in Immobilien kann sich daher trotz höherer Zinsen noch immer lohnen, aber du musst jetzt mehr denn je aufpassen, dass du nicht zu teuer einkaufst. Rechne dir daher vor dem Kauf auf jeden Fall durch, ob deine Immobilie bei dem geplanten Kaufpreis einen positiven Cashflow hat, oder ob du jeden Monat draufzahlen müsstest.

Hinweis: Wenn du mehr zum Thema Immobilien als Kapitalanlage lernen möchtest, schaue gerne auch mal bei dem folgenden Artikel vorbei: Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger