Staffelmietvertrag – Schrittweise Mieterhöhungen mit System

Als Vermieter weißt du, dass es durchaus schwierig sein kann, die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis zu erhöhen.

Was aber, wenn es möglich wäre, dich, gleich bei Vertragsabschluss, mit deinem Mieter auf eine regelmäßige Erhöhung der Mieten zu einigen?

Genau das ist das Ziel eines Staffelmietvertrages!

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, der die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht.

Diese Erhöhungen sind im Vertrag festgelegt und können nicht willkürlich durchgeführt werden.

In der Regel wird die Miete jährlich erhöht, aber auch andere Abstände sind möglich. Staffelmietverträge werden häufig bei gewerblich genutzten Immobilien abgeschlossen, aber auch bei normalen Wohnimmobilien kannst du einen Staffelmietvertrag abschließen.

Der Vorteil eines Staffelmietvertrags ist, dass die Mieterhöhungen im Voraus bekannt sind.

Dadurch können die Mieter ihre finanzielle Situation besser planen und sich gegebenenfalls auf höhere Mietzahlungen einstellen.

Zudem ist der Staffelmietvertrag für den Vermieter attraktiv, da er sicherstellt, dass die Miete nicht unter den marktüblichen Konditionen bleibt.

Außerdem gibt es bei Mieterhöhungen keinen Stress mit dem Mieter, da du dich bei Vertragsabschluss schon mit deinem Mieter auf die Staffeln geeinigt hast.

Die Grundlagen des Staffelmietvertrags

Ein Staffelmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.

In der Regel ist er für eine Dauer von drei bis fünf Jahren gedacht, aber auch andere Zeiträume sind möglich.

Die Mietzahlungen werden dabei in regelmäßigen Abständen erhöht, meistens jährlich.

Wenn du den Staffelmietvertrag abschließt, musst du die jeweils geltende Mietpreisbremse beachten.

Das bedeutet, dass du nicht willkürlich hohe Erhöhungssätze festlegen kannst und dich an die vorgeschriebene Höhe halten musst.

Tust du dies nicht, begrenzt die Mietpreisbremse die maximale Miete.

Welche Rolle spielt die Mietpreisbremse bei einer Staffelmiete?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in den letzten Jahren immer wieder angepasst und erweitert wurde. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten für Wohnungen zu stark steigen.

Die Höhe der Erhöhung bei einer Staffelmiete richtet sich nach der jeweils geltenden Mietpreisbremse in deinem Bundesland.

Mit einem Staffelmietvertrag kannst du zwar die Höhe der zukünftigen Mietzahlungen festlegen, aber du kannst *nicht* über die Grenzen der Mietpreisbremse hinausgehen.

Gilt für deine Wohnung zum Beispiel aktuell eine ortsübliche Vergleichsmiete von 1.000 €, so kannst du auch mit einer Staffelmiete für das aktuelle Jahr maximal eine Miete von 1.100 € festschreiben (10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete)

Schreibst du jetzt für das nächste Jahr eine Mieterhöhung von 1.000 € auf 1.200 € fest, während die ortsübliche Vergleichsmiete sich nicht verändert, muss dein Mieter trotzdem nur 1.100 € Miete bezahlen.

Ist ein Staffelmietvertrag zeitlich begrenzt?

Effektiv ist ein Staffelmietvertrag zeitlich immer begrenzt.

Theoretisch kann er zwar zeitlich unbegrenzt sein, aber du musst jede Erhöhung explizit festlegen.

Theoretisch kannst du also Mieterhöhungen für die nächsten 100 Jahre im Mietvertrag vorsehen, praktisch wirst du aber eher Staffelmietverträge für vielleicht 5 Jahre finden.

Am Ende der letzten Staffel wandelt sich ein Staffelmietvertrag dabei automatisch in einen normalen Standard-Mietvertrag.

Worauf muss ich bei einem Staffelmietvertrag achten?

Bei einem Staffelmietvertrag musst du vor allem beachten, dass jede Staffel explizit (mit Euro-Betrag) im Vertrag stehen muss.

Formulierungen wie „die Miete erhöht sich jedes Jahr um 3 %“ oder „die Miete erhöht sich jährlich um 1 € / m^2 Wohnfläche“ sind ungültig.

Du musst also wirklich jede Staffel konkret mit dem absoluten Euro-Betrag ausformulieren, zum Beispiel „am 01.01.2022 steigt die Nettokaltmiete um 100 € von 1.000 € auf 1.100 €“, „am 01.01.2023 steigt die Nettokaltmiete um 150 € von 1.100 € auf 1.250 €“, und so weiter.

Auch musst du darauf achten, dass du, wenn du einmal einen Staffelmietvertrag abgeschlossen hast, du an diesen gebunden bist.

Du kannst nicht mehr, z.B. weil es gerade eine hohe Inflation gibt, die Miete zusätzlich zu den vereinbarten Staffeln erhöhen.

Rechnest du also mit großen Modernisierungskosten oder einer stark steigenden Inflation, sind andere Mietvertrags-Typen eventuell besser als ein Staffelmietvertrag.

Fazit

Staffelmietverträge können eine sehr gute Lösung sein, um die Miete in einer Immobilie automatisiert anzupassen.

Da du dich mit dem Mieter bei Vertragsabschluss bereits auf die Staffeln geeinigt hast, gibt es später keinen Streit, wenn die Mieterhöhungen anfallen.

Auch für den Mieter hat ein Staffelmietvertrag Vorteile, da er auch dem Mieter Sicherheit gibt und auch der Mieter genau weiß, wie die Miete sich in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Willst du mehr zum Thema Immobilien als Kapitalanlage erfahren? Dann schaue dir gerne auch mal die Artikel „9 Tipps für neue Immobilien-Investoren“ und „Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger“ hier auf dem Blog an!