Baufinanzierung ohne Eigenkapital: was sind die Voraussetzungen und die Risiken?

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind eine gute Möglichkeit, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings sollte man sich vorher genau informieren, welche Voraussetzungen und Risiken damit verbunden sind. In diesem Blogpost möchten wir uns genauer mit diesem Thema auseinandersetzen und alles Wissenswerte rund um die Baufinanzierung ohne Eigenkapital zusammentragen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist dabei vor allem etwas für finanziell sehr gut aufgestellte Menschen, da von den Banken für diese Art der Darlehen hohe Ansprüche an die Bonität gestellt werden.

Hast du tatsächlich also kein Geld um dir eine Immobilie zu kaufen und möchtest deswegen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (manchmal auf Vollfinanzierung oder 100 bzw. 110% Finanzierung genannt) machen, erfüllst du vermutlich nicht die Voraussetzungen, um solch eine Art der Finanzierung zu erhalten.

Aber jetzt erst einmal der Reihe nach…

Welche Varianten der Baufinanzierung gibt es und was bedeuten sie?

Du möchtest eine Wohnung kaufen und weißt, dass du einen Kredit brauchst, aber bist dir noch gar nicht sicher, welche verschiedenen Arten der Baufinanzierung es gibt? Dann lies weiter!

Grob unterteilt kann man sagen, dass es drei Varianten für eine Baufinanzierung gibt: das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen und das endfällige Darlehen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Gesamtrate (bestehend aus Zins und Tilgung), die du an die Bank zahlst, immer gleich bleibt.

Da durch die Tilgung die Restschuld (und somit die Zinsen auf diese Restschuld) immer sinken, steigt somit implizit die Tilgungsrate jeden Monat an. Konkret bedeutet das, dass du mit jeder Rate den Kredit etwas schneller zurückzahlst.

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die Tilgung und die Zinszahlungen in regelmäßigen Raten geleistet werden. Die Raten sind in der Regel monatlich, aber es gibt auch andere Zeiträume, wie zum Beispiel vierteljährlich oder jährlich. Die Zinsen werden auf die gesamte Laufzeit des Darlehens berechnet, sodass die monatlichen Raten gleich bleiben.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Ein Tilgungsdarlehen ist ein Kredit, bei dem die monatliche Tilgungsrate über die Laufzeit konstant bleibt, der Zinsanteil sich aber von Monat zu Monat reduziert.

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate beim Tilgungsdarlehen also nicht gleich, sondern sinkt jeden Monat.

Da die Tilgungsrate, anders als beim Annuitätendarlehen, konstant bleibt, dauert es länger bis der Kredit zurückgezahlt ist, da jeden Monat der gleiche Betrag getilgt wird, während beim Annuitätendarlehen die Tilgung jeden Monat steigt.

Was ist ein Endfälliges Darlehen?

Ein endfälliges Darlehen ist ein Darlehen, bei dem erst am Ende des Darlehenszeitraums Tilgung anfällt.

Es ist ein Darlehen, bei dem du während der Laufzeit nur Zinsen zahlen musst, dafür aber am Ende der Laufzeit den gesamten Kreditbetrag auf einen Schlag zurückzahlen musst.

Für wen ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital geeignet und welche Voraussetzung gibt es?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für alle Personen geeignet, die eine sehr gute Bonität haben, aber kein Eigenkapital in eine Finanzierung einbringen wollen.

Da die Kreditsumme über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, hat die Bank auch über die gesamte Laufzeit ein konstant hohes Risiko.

Um eine solche Finanzierung zu bekommen, musst du somit sehr gut verdienen und entsprechende Sicherheiten vorweisen können, damit die Bank das (aus Ihrer Sicht höhere Risiko) eingeht.

Wann lassen sich Banken auf eine Vollfinanzierung ein?

Wenn du eine Vollfinanzierung bei der Bank beantragst, wirst du in der Regel nur dann eine Zusage erhalten, wenn dein Einkommen und deine Schufa-Auskunft diese Finanzierung ermöglichen.

Die Banken sind hier sehr vorsichtig und gehen ungern Risiken ein.

Wenn du dir also unsicher bist, ob die Bank dir tatsächlich die gewünschte Finanzierung gewähren wird, kann es sich lohnen, dich vorab von einem unabhängigen Baufinanzierer beraten zu lassen. Dieser kann dir dann sagen, welche Konditionen für dich möglich sind, ohne dass du selbst bei 10 Banken anfragen musst.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Wie du siehst, ist Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung, um das Risiko deiner Finanzierung zu senken.

Doch was alles zählt als Eigenkapital?

Die Antwort ist: nicht immer nur das, was du tatsächlich an Geld auf dem Konto hast.

Auch andere Vermögenswerte wie zum Beispiel eine zweite Immobilie, ein Aktiendepot oder auch ein Bausparvertrag können als Sicherheit für die Bank dienen und so zu besseren Konditionen führen.

Nicht immer lohnt es sich diese Dinge in die Finanzierung einzubringen, aber trotzdem kann es für dich vielleicht eine interessante Option sein.

Ok, nachdem wir nun wissen, wie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktioniert, lass‘ uns nun zu den Vor- und Nachteilen dieses Konstruktes kommen.

Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wenn du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen möchtest, dann solltest du dir die Vor- und Nachteile genau anschauen.

Denn nicht immer ist es ratsam, wenn man kein Geld in die Hand nimmt und sich auf den Kredit der Bank verlässt.

Die Vorteile liegen aber klar auf der Hand: Du musst kein Geld sparen / einbringen und kannst direkt deinen Investitionen beginnen.

Das ist besonders vorteilhaft, wenn du mehrere Immobilien kaufen möchtest und schnell wachsen willst.

So kann es bei einer Immobilie vielleicht noch möglich sein 20 oder 30% vom Kaufpreis aus Eigenkapital zu erbringen, aber bei 5 oder 10 Immobilien wird das Eigenkapital dann schnell knapp.

Risiken bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wenn du dir eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital leistest, dann musst du mit höheren Kosten rechnen.

Die Zinsen für deine Baufinanzierung sind in der Regel höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, da einerseits der Kreditbetrag höher ist, aber andererseits auch das Risiko der Bank, da eben kein Puffer zwischen Kreditbetrag und Wert der hinterlegten Sicherheit (Immobilie) vorhanden ist.

Auch ist es möglich, dass deine Immobilie an Wert verliert und auf einmal nicht mehr so viel Wert ist wie der offene Kreditbetrag.

Hast du noch Eigenkapital in der Hinterhand ist das kein Problem, aber hattest du wirklich kein Eigenkapital und warst auf eine Vollfinanzierung angewiesen, hast du nun plötzlich eine negative Vermögensbilanz!

Im schlimmsten Fall könnte es in diesem Fall sogar passieren, dass die Bank von dir zusätzliche Sicherheiten fordert, wenn der Kredit auf einmal eine Unterdeckung aufweist.

Gerade bei einer Vollfinanzierung ist dieses Risiko groß, da der eigentliche Beleihungswert der Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit unter deinem Kreditbetrag liegt.

Fazit

Wenn du dir eine Immobilie kaufst, solltest du dir immer vorher genau überlegen, ob du diese auch wirklich finanzieren kannst.

Die Banken sind zwar bereit, dir einen Kredit zu geben, aber das heißt nicht automatisch, dass du ihn (trotz aller Prüfungen und Regularien) auch bezahlen kannst.

Eine Vollfinanzierung kann dir gerade als Profi helfen, schnell zu wachsen und viele Immobilien zu kaufen.

Aber du musst dir bewusst sein, dass du mit jeder Baufinanzierung, die du so abschließt, dein Risiko erhöhst, falls es einmal zu fallenden Immobilienpreisen kommt oder sich deine persönliche Bonität verschlechtert.

Hat dir der Artikel gefallen und du möchtest mehr über das Thema Investieren in Immobilien erfahren? Dann schaue dir unbedingt auch mal den Artikel „9 Tipps für neue Immobilien-Investoren“ hier auf dem Blog an.