Was ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) bei Immobilien?

Du willst dir eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und überlegst, wie du diese bewerten kannst? Hast du bei deinen Recherchen vielleicht schon einmal das Wort „Kaufpreisfaktor“ gehört und dich gefragt, was das ist? Dann bist du hier richtig!

Der Kaufpreisfaktor, manchmal auch Vervielfältiger genannt, ist ein wichtiges Konzept in der Immobilienwirtschaft und gibt Auskunft über die Beziehung zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und ihrem Ertragspotenzial.

In diesem Blogartikel werden wir uns genauer mit dem Kaufpreisfaktor befassen und erklären, wofür man ihn verwenden kann, was er aussagt und wie er berechnet wird. Zum Schluss geben wir noch ein paar Tipps, wie man den Kaufpreisfaktor effektiv nutzen kann.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Verhältniszahl, die angibt, welchen Anteil der Kaufpreis einer Immobilie am Ertragspotenzial der Immobilie ausmacht.

Kurz gesagt, der Kaufpreisfaktor gibt Auskunft darüber, wie hoch der Ertrag einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis ist.

Wofür kann man den Kaufpreisfaktor verwenden?

Der Kaufpreisfaktor ist ein nützliches Instrument, um die Attraktivität einer Immobilie zu beurteilen.

Insbesondere kann er dabei helfen, zu entscheiden, ob eine Immobilie zu einem bestimmten Preis eine gute Investition ist oder nicht.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Wie bereits erwähnt, gibt der Kaufpreisfaktor Auskunft über das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Ertragspotenzial einer Immobilie.

Allerdings sollte man den Kaufpreisfaktor nicht isoliert betrachten, sondern immer in Kombination mit anderen Faktoren, um ein möglichst genaues Bild zu bekommen.

Was sagt der Kaufpreisfaktor nicht aus?

Der Kaufpreisfaktor gibt dir keine Aussage über die Qualität der Immobilie, oder ob du mit der Immobilie Geld verdienen wirst.

Der Kaufpreisfaktor ist nur ein Indikator, der dir sagt, wie schnell sich deine initiale Investition amortisiert.

An verschiedenen Standorten können die gleichen Immobilien komplett unterschiedliche Kaufpreisfaktoren haben.

Du kannst über den Kaufpreisfaktor daher unterschiedliche Immobilien an unterschiedlichen Standorten nicht vergleichen.

Auch erzählt der Kaufpreisfaktor nichts über das Potenzial der Immobilie.

Wenn du eine Immobilie kaufst, solltest du immer auch berücksichtigen, ob die Immobilie in Zukunft an Wert gewinnen kann oder nicht.

Eine Immobilie mit vielen Problemen kann einen niedrigen Kaufpreisfaktor haben, aber ein sehr großes Wertsteigerungspotenzial haben, wenn du die Probleme in den Griff bekommst.

Dieselbe Immobilie kann, nachdem du die Probleme gelöst hast, auf einmal einen komplett anderen Kaufpreisfaktor haben.

Ebenso wichtig ist es zu bedenken, dass der Kaufpreisfaktor nur ein Indikator ist und keine exakte Berechnung.

Es gibt viele andere Faktoren, die den Preis einer Immobilie beeinflussen und daher solltest du den Kaufpreisfaktor nie als alleinigen Entscheidungskriterium nehmen.

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Der Kaufpreisfaktor wird ganz einfach durch die Division des Kaufpreises durch den Jahresertrag errechnet.

Dabei ist der Jahresertrag definiert als die Summe aus Mieterträgen und sonstigen Einnahmen minus Betriebskosten und Steuern.

Die Berechnung des Kaufpreisfaktors sieht also folgendermaßen aus:

\text{Kaufpreisfaktor} = \dfrac{\text{Kaufpreis}}{\text{Jahresertrag}}

Was ist die Beziehung zwischen dem Kaufpreisfaktor und der Rendite einer Immobilie?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Indikator für die Rendite einer Immobilie. Je kleiner der Faktor, desto höher ist die Rendite, da man für den gleichen Preis mehr Ertrag bekommt.

Kaufpreisfaktor und Rendite lassen sich eins zu eins ineinander umrechnen.

Der Kaufpreisfaktor ist einfach nur der Kehrwert der Rendite einer Immobilie.

Hat eine Immobilie einen Jahresertrag von 10.000€ und einen Kaufpreis von 200.000, so hat sie einen Kaufpreisfaktor von 20.

20 = \dfrac{200.000€}{10.000€}

Dieselbe Immobilie hat andersherum gerechnet eine Rendite von 5%:

\dfrac{10.000€}{200.000€} = 5\%

Und ein Kaufpreisfaktor von 20 entspricht genau dem Kehrwert der Rendite von 5%:

\dfrac{1}{20} = 0,05 = 5\%

bzw.

\dfrac{1}{0,05} = 20

Tipps zur Verwendung des Kaufpreisfaktors

Wenn du den Kaufpreisfaktor nutzen möchtest, um die Attraktivität einer Immobilie zu beurteilen, solltest du Folgendes beachten:

– Vergleiche den Kaufpreisfaktor immer mit anderen Faktoren, um ein möglichst genaues Bild zu bekommen.

– Informiere dich gründlich über die Immobilie und ihr Umfeld, bevor du den Kauf finalisierst. Eine Immobilie mit einem ungewöhnlich niedrigen Kaufpreisfaktor hat vermutlich irgendein Problem, das den niedrigen Faktor rechtfertigt.

Du kennst den Spruch: wenn etwas zu gut ist, um wahr zu sein, dann ist es das meistens auch.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor ist ein wichtiges Konzept in der Immobilienwirtschaft und kann dir helfen, die Attraktivität einer Immobilie zu beurteilen.

Der Kaufpreisfaktor und die Rendite der Immobilie beschrieben beide das Gleiche. Sie setzen beide den Jahresertrag der Immobilie zum Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis.

Aus dem Kaufpreisfaktor alleine kannst du keine Schlussfolgerungen treffen, ob eine Immobilie ein gutes Investment ist.

Der Kaufpreisfaktor ist eine interessante Immobilien-Kennzahl, aber neben dem Kaufpreisfaktor gibt es noch viele weitere Kennzahlen, die du betrachten solltest.

Informiere dich vor dem Kauf daher immer gründlich über die Immobilie und ihr Umfeld und verlasse dich nicht nur auf eine Kennzahl, sodass du nicht auf ein zu günstiges Angebot reinfällst und dir eine Immobilie mit zu vielen Problemen ans Bein bindest.

Willst du mehr darüber erfahren, wie du deine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufen kannst und worauf du hierbei achten solltest? Dann schaue dir unbedingt auch einmal den Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger“ hier auf dem Blog an!