Erbbaurecht Hausbau ohne eigenes Grundstück

Bauen ohne eigenes Grundstück? Das klingt erst einmal absurd, ist aber tatsächlich möglich. Denn wer ein Grundstück erwerben möchte, muss nicht zwangsläufig Eigentümer des Grund und Bodens werden.

Es gibt nämlich das sogenannte Erbbaurecht. Doch was ist das Erbbaurecht eigentlich und wie kann man es nutzen, um sein Traumhaus zu bauen?

In diesem Blogpost wollen wir uns genau diese Fragen anschauen und versuchen etwas Licht ins Dunkel zu bringen.

Was ist ein Erbbaurecht?

Der Begriff Erbbaurecht ist ein rechtliches Konstrukt, welches es ermöglicht, dass der Erbbauberechtigte die Nutzung des Grund und Bodens auf Zeit erhält. Die Nutzung des Grund und Bodens wird dem Erbbauberechtigten gegen Zahlung einer jährlichen Abgabe überlassen. Diese Abgabe wird als Erbbauzins bezeichnet. Der Erbbauzins wird in der Regel in Form von Geld geleistet.

Das Erbbaurecht ermöglicht dir, als Erbbauberechtigter, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das gar nicht dir gehört.

Wie lange das Erbbaurecht besteht, hängt vom Vertrag ab. In der Regel sind Erbbaurechte für einen Zeitraum von 99 Jahren abgeschlossen.

Wo ist das Erbbaurecht geregelt?

Das Erbbaurecht ist in Deutschland im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) geregelt. Das Gesetz gibt es seit 1919 und es wurde das letzte Mal in 2003 geändert.

Was kostet das Erbbaurecht?

Die Kosten für das Erbbaurecht sind abhängig von der Lage des Grundstücks und dem Wert des Grundstücks. Die Kosten werden auch als Erbbauzins bezeichnet. Der Erbbauzins muss jedes Jahr gezahlt werden und kann auch nachträglich erhöht werden.

Was ist ein Erbbaurechtsvertrag?

Der Erbbaurechtsvertrag ist der Vertrag, der das Erbbaurecht für ein Grundstück regelt. Es ist also ein Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten.

In diesem Vertrag sind die Rechte und Pflichten beider Parteien geregelt. Zudem wird hier der Zeitraum festgelegt, für den das Erbbaurecht gilt.

Vorteile einer Erbbaurecht-Immobilie

Kaufst du eine Immobilie, die auf einem Erbbaurecht-Grundstück steht, hast du den großen Vorteil, dass diese Immobilie, je nach Lage, deutlich günstiger zu haben ist.

Dies liegt daran, dass du nicht den vollen Kaufpreis für das Grundstück bezahlen musst, sondern das Grundstück sozusagen nur „mietest“.

Du kannst auf diese Weise also eine Immobilie erwerben, die du sonst nicht kaufen könntest, weil sie zu teuer wäre.

Ein weiterer Vorteil ist, dass du keine Grundsteuer zahlen musst. Im Gegenzug wird dafür jedoch ein Erbbaurechtszins fällig. Eben die „Miete“ für das Grundstück.

Nachteile einer Erbbaurecht-Immobilie

Erbbaurechts-Immobilien haben jedoch leider auch einige Nachteile.

Ein Nachteil ist, dass du nicht selbst über das Grundstück verfügen kannst. Du hast lediglich ein Nutzungsrecht und musst dich an die Regelungen aus dem Erbbaurechts-Vertrag halten. Auch musst du dauerhaft den Erbbaurechtszins zahlen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass du bei einer Erbbaurechts-Immobilie quasi keine Wertsteigerungen erzielen wirst, da das was im Wert steigt, das Grundstück, dir gar nicht gehört.

Auch ist es nicht so leicht, den fairen Wert einer Erbbaurechts-Immobilie zu ermitteln. Je nachdem wie lange der Erbbaurechts-Vertrag noch läuft (99 Jahre oder noch 5 Jahre?) ist der faire Wert einer Erbbaurechts-Immobilie sehr unterschiedlich. Du kannst eine Immobilie also nicht einfach mit anderen Immobilien in derselben Lage vergleichen, um auf einen fairen Marktwert zu kommen, sondern du musst eine sehr komplexe Rechnung anstellen, um den Marktwert einer Erbbau-Immobilie zu ermitteln.

Fazit

Ein Haus bauen, ohne dass man das Grundstück, auf dem das Haus steht, kaufen zu müssen. Das klingt auf den ersten Blick sehr attraktiv!

Und mit einer Immobilie auf einem Erbbau-Grundstück ist genau das auch möglich.

Gerade für Menschen, die kein Geld haben, sich das Grundstück, auf dem das Haus steht, kaufen zu können, ist diese Möglichkeit eine große Chance.

Demgegenüber stehen aber leider auch einige Nachteile.

Die beiden größten Nachteile sind aus meiner Sicht, dass dir das Grundstück nicht gehört, und am Ende der Vertragslaufzeit hast du keinen Anspruch darauf, dass der Erbbau-Vertrag verlängert wird.

Gerade wenn der Vertrag nur noch wenige Jahre läuft, hast du also eventuell eine sehr große Unsicherheit, solange du nicht weiß wie es vertraglich weitergeht.

Läuft ein Erbbauvertrag aus, kann prinzipiell alles passieren. Von „die Immobilie, die auf dem Grundstück steht, fällt entschädigungslos dem Grundstückseigentümer zu“ bis hin zu „der Grundstückseigentümer ist gezwungen, dir die Immobilie zum aktuellen Marktwert abzukaufen.