9 Tipps für neue Immobilien-Investoren

Immobilien sind eine großartige Möglichkeit, um Geld zu verdienen. Aber es ist auch eine große Investition, die einige Risiken mit sich bringt. Wenn du in Immobilien investieren möchten, gibt es einige Dinge, die du beachten sollten.

In diesem Artikel werden wir 9 Tipps für diejenigen von euch besprechen, die in Immobilien investieren möchten. Ich hoffe, dass diese Tipps dir helfen werden, erfolgreich in Immobilien zu investieren.

Tipp 1: Konzentriere dich auf ein Gebiet

Wenn du in Immobilien investieren möchten, ist es wichtig, sich auf ein Gebiet zu konzentrieren. Du solltest ein Gebiet finden, das du kennst und verstehst. Dies wird dir helfen, bessere Entscheidungen zu treffen und Risiken zu vermeiden.

Dies gilt sowohl für den Standort, an dem du investieren möchtest, als auch für den Typ Immobilie, in den du investieren möchtest. Du kannst dich zum Beispiel auf Gewerbeimmobilien in München, Eigentumswohnungen in Hamburg oder Mehrfamilienhäuser in Berlin fokussieren.

Die Entscheidung, welche Immobilie du kaufen möchtest, ist ebenso wichtig. Eine Wohnung bietet dir zum Beispiel die Möglichkeit, diese an Studenten oder junge Paare zu vermieten. Diese Zielgruppe hat in der Regel nur wenig Geld und sucht daher eine günstige Unterkunft. Mehrfamilienhäuser bieten dir hingegen viele Gestaltungsmöglichkeiten die Immobilie zu entwickeln, sind aber auch deutlich teurer, riskanter und arbeitsintensiver als eine einzelne Eigentumswohnung, wo die Verwaltung dir viel Arbeit abnimmt.

Die Risiken sind bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilien am höchsten, weil du hier eine sehr spezielle Immobile hast, für die es nicht beliebig viel Nachfrage gibt. Die Rendite ist dafür hier aber auch größer als bei Standard-Eigentumswohnungen.

Ähnlich verhält es sich mit den verschiedenen Standorten in Deutschland. In München ist die Rendite von Immobilien sehr schlecht, aber dafür hast du sehr gute Zukunftsaussichten was die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung angeht.

In kleinen Städten in Ostdeutschland ist die Rendite auf dem Papier höher, aber dafür hast du hier gewisse Zukunftsrisiken, dass die Immobilie auf Dauer an Wert verliert oder du irgendwann keine Mieter mehr findest, weil alle Menschen wegziehen.

Informiere dich also gut und überlege genau, in welchen Typ von Immobilie du investieren möchtest und wo du in Immobilien investieren möchtest.

Tipp 2: Finde ein gutes Team

Wenn du in Immobilien investieren möchten, ist es wichtig, ein gutes Team zu finden. Ein gutes Team besteht aus einem erfahrenen Makler, einem Finanzberater und jemandem mit Erfahrung im Bereich der Vermietung. Diese Leute werden dir helfen, die besten Entscheidungen zu treffen und Risiken zu vermeiden.

Sie werden dir auch helfen, gute Immobilien für deine erste Investition zu finden, bzw. dir Tipps geben, wenn eine Immobilie zu teuer ist.

Tipp 3: Investiere in die richtigen Immobilien

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist es wichtig, in die richtigen Immobilien zu investieren. Du solltest Immobilien kaufen, die in einem guten Stand sind und in einer guten Lage liegen. Dies wird dir helfen, Geld zu verdienen und Risiken zu vermeiden.

Eine große 100qm Wohnung bringt dir nichts, wenn in deiner Stadt vor allem kleine 1-Zimmer-Apartments nachgefragt werden. Du solltest dich also immer informieren, was in deiner Stadt gefragt ist und welche Immobilien du kaufen solltest.

Wenn du eine Wohnung kaufst, die dir Geld bringen soll, musst du auch darüber nachdenken, wie viel Miete du verlangen kannst. Du willst natürlich nicht zu viel verlangen und dadurch keinen Mieter finden. Aber auch zu wenig Miete bringt dir nichts ein. Es ist also wichtig, die richtige Miete zu verlangen.

Du musst auch bedenken, dass es Kosten gibt, um deine Wohnung in Schuss zu halten. Dazu gehören unter anderem Renovierungskosten oder Reparaturen an der Wohnung selbst oder am Haus. Auch diese Kosten müssen von dir bezahlt werden und sind daher ein weiterer Aspekt, den man berücksichtigen muss.

Die Rendite einer Immobilie mit einem riesigen Renovierungsstau kann sehr schnell ins Negative drehen, wenn du auf einmal mehrere Zehntausend Euro in Sanierungskosten investieren musst, bevor du die Immobilie vermieten kannst.

Gerade wenn du ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufst, musst du hier aufpassen, dass dir auch wirklich alle Schäden vor dem Kauf bekannt sind, sodass du die fälligen Reparaturkosten korrekt einpreisen kannst.

Tipp 4: Sei vorsichtig bei Versprechungen vom Makler und Verkäufer

Wenn du in Immobilien investieren möchten, solltest du vorsichtig mit den Versprechungen von Maklern und Verkäufern sein. Es gibt viele unseriöse Makler und Verkäufer, die versuchen werden, dich über den Tisch zu ziehen. Sei also vorsichtig und nimm dir Zeit, das Objekt, das du kaufen möchtest, selbst zu bewerten und verlass‘ dich nicht blind auf die Aussagen dritter.

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus können schnell hohe Kosten für Sanierungen auf dich zukommen. Ist das Dach doch nicht mehr so gut wie beschrieben und muss in fünf Jahren repariert werden? Sind die Leitungen im Haus inzwischen komplett durchgerostet und müssen dringend repariert werden?

Gerade bei Mehrfamilienhäusern gibt es viele Dinge, die in der Reparatur teuer werden, die man als Anfänger so nicht sieht.

Kaufst du eine Wohnung, die vermietet ist? Dann solltest du auch bei den aktuellen Mietern genau hinschauen. Verlasse dich nicht auf Aussagen vom Vermieter wie „die sind superfreundlich und zahlen die Miete immer pünktlich“.

Jemand der eine Problemimmobilie loswerden möchte hat keinerlei Interesse dir die ganzen Probleme der Immobilie transparent zu erzählen.

Tipp 5: Vergleiche die Angebote

Wenn du in Immobilien investieren möchten, solltest du immer die Angebote vergleichen. Es gibt viele verschiedene Angebote am Markt und viele Immobilien werden aktuell komplett überteuert angeboten.

Wenn du mit der Immobilie Geld verdienen möchtest und eine gute Rendite haben möchtest, ist es daher wichtig, dass du ein gutes Angebot findest.

Für die erste Immobilie muss es nicht das beste Angebot sein, aber du solltest auch im Gegenzug nicht gleich die erstbeste Immobilie kaufen. Nimm‘ dir also Zeit und vergleiche die Angebote gründlich.

Und wenn ein Deal sich für dich nicht lohnt, dann mache ihn auch nicht!f

Tipp 6: Nimm dir Zeit zum Lernen

Wenn du in Immobilien investieren möchten, ist es wichtig, dass du dir Zeit nimmst und lernst. Informiere dich über die verschiedenen Möglichkeiten und entscheide dann, was für dich am besten ist.

Lerne so viel wie möglich und treffe dann die beste Entscheidung für deine Investition.

Gehe gerade am Anfang auf mehrere Besichtigungen und bekomme so ein Gefühl für den Markt und frag‘ den Makler gerade bei den ersten Immobilienbesichtigungen auch mal ein paar dumme Fragen.

Gerade bei den ersten Besichtigungen geht es darum, dass du möglichst viel lernst. Die Wahrscheinlichkeit, dass die erste Immobilie, die du besichtigst, gleich das beste Angebot ist, dass du je bekommen wirst, geht gegen null.

Mache dir also keinen Stress, und nimm‘ dir die Zeit alles Wichtige zu lernen, bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst.

Tipp 7: Wähle die richtige Finanzierung

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist es wichtig, die richtige Finanzierung zu wählen.

Willst du Sicherheit und hast Angst vor steigenden Zinsen? Dann solltest du bei deiner Finanzierung darauf achten, dass du eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählst.

Willst du ganz sicher sein, dass bei deiner Finanzierung nichts schiefgeht und du auch gegen kleine Immobilien-Crashs immun bist? Dann wähle bei der Finanzierung einen hohen Eigenkapitalanteil.

Willst du noch viele weitere Objekte kaufen und aggressiv wachsen und dafür ein höheres Risiko eingehen? Dann halte dein Eigenkapital zusammen und wähle einen hohen Fremdkapitalanteil und eine hohe Finanzierung für deine Investition.

Tipp 8: Verstehe die Risiken

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist es wichtig, dass du die Risiken verstehst.

Immobilien sind nicht ohne Risiken, daher musst du für dich entscheiden, ob die Risiken eines Immobilien-Investments für dich akzeptabel sind oder nicht.

Ein paar Beispiel-Risiken bei der Investition in Immobilien sind:

Risiko der Vermietung

Wenn du in Immobilien investierst, musst du dir immer bewusst sein, dass es ein Risiko gibt, dass deine Immobilie nicht vermietet wird.

Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, hast du keinen Einkommensstrom und kannst somit auch keine Raten für deine Kredite zahlen.

Es ist daher wichtig, dass du dir immer überlegst: „Kann ich mir vorstellen, dass meine Immobilie längere Zeit leer steht?“ oder „Gibt es in der Umgebung genug Menschen, die sich diese Immobilie mieten möchten?“

Negative Entwicklung des Immobilienmarktes

Wie jede andere Anlage schwanken auch Immobilien im Wert. Daher musst du dir überlegen: „was passiert, wenn der Immobilienmarkt um 20% oder mehr einbricht?“

Dein Mieter wird vermutlich weiterhin seine Miete zahlen, aber wie sieht es in diesem Fall mit deiner Finanzierung aus?

Hast du genug Puffer in deiner Finanzierung und dem Beleihungswert deiner Immobilie, um diesen Fall abzufangen, oder könnte es sein, dass die Bank in diesem Fall zusätzliche Sicherheiten von dir fordern könnte, weil der Wert deiner Immobilie unter dem Wert deiner Schulden liegt?

Und könntest du diese Sicherheiten dann bieten?

Auch das ist ein Risiko, welches du auf dem Schirm haben solltest, wogegen du aber mit einer geschickten Planung etwas machen kannst.

Politische Risiken

Mietpreisbremse, Mietendeckel, Vermögensabgabe und Co.

Die Liste der politischen Risiken bei einem Immobilieninvestment ist lang.

Und während du aktiv etwas gegen die Vermietungsrisiken und die Finanzierungsrisiken unternehmen kannst, bist du den Politischen Risiken tatsächlich ziemlich schutzlos ausgeliefert und du kannst nur akzeptieren, dass es das Risiko eines staatlichen Eingriffes in den Immobilienmarkt gibt.

Tipp 9: Diversifiziere Dein Portfolio

Wenn du in Immobilien investieren möchtest, ist es wichtig, dein Portfolio zu diversifizieren. Diversifizierung bedeutet hier, dass du nicht alles auf eine Karte setzen solltest.

Wenn du nur eine Immobilie besitzt, hast du ein massives Klumpenrisiko. Die Miete kann immer pünktlich kommen, aber wenn dein Mieter ausfällt, fallen 100% deiner Einnahmen weg.

Hast du mehrere Immobilien, kannst du das Risiko hier besser streuen. Die Wahrscheinlichkeit, dass es gleichzeitig bei allen Immobilien schlecht läuft, ist sehr gering.

Und wenn es gerade mal bei nur eine Immobilie schlecht läuft, aber alle anderen Immobilien weiterhin „funktionieren“, dann spürst du den Impact in deinem Portfolio nicht so stark, wie wenn du nur eine Immobilie hättest, die ausfällt.

Fazit

Ich hoffe, die Tipps in diesem Artikel waren hilfreich für dich und helfen dir auf deinem Weg zu deiner ersten Immobilie.

Wenn dir dieser Artikel gefallen hat, dann schaue dir gerne auch einmal den Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: Ein Leitfaden für Anfänger“ hier auf dem Blog an!

Wenn du Fragen hast, oder wenn du denkst, dass ich wichtige Tipps vergessen habe, dann lass‘ es mich gerne in den Kommentaren wissen!