Vermietete Eigentumswohnung: Monatlichen Zuschuss berechnen
Bevor Du eine Eigentumswohnung kaufst, solltest Du wissen, welche Zahlungen in einem Monat tatsächlich zusammenkommen. Ich rechne dafür alle objektbezogenen Einzahlungen und Auszahlungen getrennt auf. Mit dem Zahlungsplan in diesem Artikel kannst Du auf Papier festhalten, wie viel eigenes Geld Du für den betrachteten Monat ergänzen musst.
Was die Monatsrechnung zeigt – und was nicht
Die Grundformel lautet: Einzahlungen minus Auszahlungen = monatlicher Zahlungssaldo. Ist das Ergebnis negativ, ist der Fehlbetrag Dein monatlicher Zuschuss für dieses Szenario.
Diese Rechenhilfe betrachtet eine Wohnung und einen Planmonat. Sie ist weder eine Gewinn- oder Steuerrechnung noch ein vollständiges Haushaltsbudget. Lebenshaltung, sonstige Verpflichtungen, Steuern und Deine persönliche liquide Reserve gehören zu einer weiteren Prüfung. Auch ein positiver Monatswert ist keine Kaufempfehlung oder Bankzusage.
Belege und Werte zusammentragen
Unterscheide Planwerte vor dem Kauf von belegten Zahlungen. Als Kaufinteressent besorgst Du die Unterlagen über den Verkäufer oder einen Bevollmächtigten.
Eine Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung des Mieters beruht auf einer Vereinbarung; über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (BGB § 556). Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach BetrKV § 1 Abs. 2 keine Betriebskosten. Behandle das Hausgeld deshalb nicht ungeprüft als vollständig umlagefähig und verwende keine Prozentpauschale. Maßgeblich für die konkrete Prüfung sind Mietvertrag, Wirtschaftsplan und Abrechnungen.
Eigentümer beschließen Vorschüsse für Kosten und vorgesehene Rücklagen. Nach Jahresablauf können Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse beschlossen werden (WEG § 28). Das Hausgeld ist daher keine garantiert konstante Monatsausgabe.
Die folgende Rechnung nutzt frei angenommene, fiktive Zahlen für einen vermieteten Planmonat – keine Marktdaten oder Empfehlung:
| Position | Beispiel | Quelle/Beleg für Deine Rechnung |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 800 EUR | Mietvertrag; bei Bestandsvermietung belegte Zahlungen |
| Vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung, zusätzlich erhalten | 200 EUR | Mietvertrag und Zahlungsbeleg |
| Summe Eingänge | 1.000 EUR | Summe der tatsächlich angesetzten Eingänge |
| Vollständiges Hausgeld, darin 80 EUR Rücklagenzuführung | 360 EUR | Wirtschaftsplan, Hausgeldbeschluss, Zahlungsbeleg |
| Darlehensrate einschließlich Zins und Tilgung | 900 EUR | Darlehensangebot oder Tilgungsplan |
| Zusätzliche objektbezogene Zahlung, noch nicht im Hausgeld enthalten | 40 EUR | Zusätzliche Rechnung und Zahlungsbeleg |
| Summe Ausgänge | 1.300 EUR | Summe ohne doppelt erfasste Positionen |
Den Zuschuss Schritt für Schritt berechnen
Im Beispiel gehen alle genannten Eingänge im betrachteten Monat vollständig ein. Daraus folgt:
(800 + 200) − (360 + 900 + 40) = 1.000 − 1.300 = −300 EUR.
Für diesen Planmonat musst Du also 300 EUR eigenes Geld ergänzen. Die Rechnung zeigt den zusätzlichen Geldbedarf. Ein steuerlicher Gewinn oder Verlust wird hier nicht berechnet.
Nur bei exakt diesen Annahmen lässt sich dasselbe Ergebnis auch so schreiben:
800 − (360 − 200) − 900 − 40 = −300 EUR.
Hier wird die Mieter-Vorauszahlung nicht zusätzlich als Eingang gezählt, sondern ausschließlich rechnerisch vom Hausgeld abgezogen. Das ist keine Aussage über einen rechtlich umlagefähigen Anteil.
Zwei Doppelzählfehler vermeiden
Mieter-Vorauszahlung: Du darfst nicht gleichzeitig die vollen 200 EUR als Eingang ansetzen und das Hausgeld zusätzlich um dieselben 200 EUR kürzen. Dadurch würde ein Betrag doppelt berücksichtigt. Wähle nur eine der beiden oben gezeigten Schreibweisen.
Rücklagenzuführung: Die angenommenen 80 EUR stecken bereits in den 360 EUR Hausgeld. Wer sie noch einmal als Ausgang addiert, kommt fälschlich auf 1.380 EUR Ausgänge und einen Zuschuss von 380 EUR. Eine zusätzliche private Reserve führst Du daneben als zurückgelegtes eigenes Geld. Sie ist keine zweite Zahlung an die Gemeinschaft. Eine steuerliche Wirkung der Rücklagenzuführung wird hier nicht berechnet.
Dein leerer Zahlungsplan für Papier
Übertrage diese Tabelle für Deine Wohnung. Fehlt ein Betrag, schreibe offen, nicht null. Kennzeichne außerdem, ob ein Wert eine Annahme oder eine belegte Zahlung ist. Die Davon-Zeile zur Rücklage ist nur eine Aufschlüsselung des Hausgelds und wird nicht zur Summe addiert.
| Position | Dein Betrag im Planmonat | Beleg oder Annahme |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | offen | offen |
| Vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung, nur wenn zusätzlich erhalten | offen | offen |
| Summe Eingänge | offen | |
| Vollständiges Hausgeld | offen | offen |
| Davon enthaltene Rücklagenzuführung, nur notieren, nicht addieren | offen | offen |
| Darlehensrate einschließlich Zins und Tilgung | offen | offen |
| Zusätzliche objektbezogene Zahlung, nicht im Hausgeld enthalten | offen | offen |
| Summe Ausgänge | offen | |
| Zahlungssaldo: Eingänge minus Ausgänge | offen | |
| Zuschuss bei negativem Saldo | offen |
Unterjährige Nachzahlungen, Reparaturen, Sonderumlagen und Deine persönliche Reserve planst Du separat mit ihrer tatsächlichen Fälligkeit. Eine einmalige Sonderumlage solltest Du getrennt klären. Im Monat einer zusätzlichen Zahlung ergänzt Du den Betrag als weiteren Ausgang. Die Beispielsumme von 1.300 EUR enthält solche Sonderfälle noch nicht.
Szenarien sauber trennen und weiterrechnen
Ohne Miete und ohne Mieter-Vorauszahlung lautet ein reines Szenario bei unverändert angenommenen Ausgängen: 0 − 1.300 = −1.300 EUR. Das ist keine Leerstandsprognose und keine Zusage, dass Hausgeld oder Verbrauchskosten konstant bleiben. Bei Selbstnutzung gibt es ebenfalls keine Mietzahlung an Dich selbst; dieses eigene Szenario braucht die dafür tatsächlich erwarteten Ausgaben. Vermische nicht zwei Nutzungen in einer Rechnung.
Wenn Du später zwei Immobilien mit derselben Nutzung gegenüberstellen willst, kannst Du mit dem kostenlosen Ratgeber zwei Immobilien hinsichtlich ihres Kaufbudgets vergleichen. Der Zahlungsplan oben hilft Dir, die angesetzten laufenden Beträge nachzuvollziehen. Für zwei Objekte mit derselben Nutzung kannst Du auch meinen bestehenden Offline-Kaufbudget-Vergleich nutzen; Umfang und Preis stehen auf der Angebotsseite.
