Zwei Immobilien vergleichen: So prüfst Du Dein Kaufbudget

Zwei Immobilien liegen auf Deinem Tisch. Die erste kostet 250.000 Euro, die zweite 280.000 Euro. Welche passt besser zu Deinem vorhandenen Geld? Ich rechne dafür mehr als den Kaufpreis nebeneinander: Kaufnebenkosten, sofortige Arbeiten, Darlehen und die Reserve, die nach dem Kauf noch übrig bleiben soll.

Das folgende Beispiel ist vollständig fiktiv. Es zeigt Dir eine Rechenmethode, keine aktuelle Finanzierung oder Empfehlung für ein bestimmtes Objekt. Du kannst sie mit Deinen belegten Zahlen auf Papier durchgehen und anschließend in das vorhandene Arbeitsblatt übertragen.

Vier Beträge, die ich beim Vergleich getrennt halte

1. Kaufpreis: der vereinbarte Preis für die Immobilie.
2. Kaufmittelbedarf: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und sofortige Arbeiten, soweit sie in dieser Rechnung noch nicht enthalten sind.
3. Eigene Mittel für den Kauf: Kaufmittelbedarf abzüglich des dafür tatsächlich nutzbaren Darlehens. Eigenleistungen und noch nicht verfügbare Geldanlagen sind kein frei verfügbares Kontoguthaben.
4. Verbleibende Reserve: Geld, das nach der Transaktion verfügbar bleiben soll. Ich behandle es als zusätzlichen Liquiditätsbedarf, nicht als Zahlung an den Verkäufer.

So vermeide ich, dass derselbe Euro einmal den Kauf bezahlt und in einer zweiten Zeile noch als Reserve erscheint. Die Verbraucherzentrale erläutert die Planung von Finanzierungsbedarf und tragbarer Monatsbelastung. Gerade bei einem Altbau gehören geplante Renovierungen früh in die Rechnung.

Beispiel: Das günstigere Objekt braucht mehr eigenes Geld

Ich nehme für beide Objekte Kaufnebenkosten von 10 Prozent an. Das ist hier nur eine vereinfachte Rechenannahme. Deine tatsächlichen Kosten hängen unter anderem vom Bundesland und einer möglichen Maklervereinbarung ab; prüfe sie im Leitfaden zu Kaufnebenkosten. Auch die Arbeiten, Darlehen und die Reserve von 20.000 Euro sind frei gewählte Beispielwerte.

Objekt A ist beim Kaufpreis 30.000 Euro günstiger. Trotzdem brauchst Du unter diesen Annahmen 17.000 Euro mehr eigene Liquidität vor dem Kauf. Die sofortigen Arbeiten und das kleinere angenommene Darlehen verändern den Vergleich.

Für A rechne ich: 250.000 + 25.000 + 25.000 − 230.000 = 70.000 Euro eigene Mittel für den Kauf. Dazu kommen 20.000 Euro, die als Reserve verfügbar bleiben sollen: zusammen 90.000 Euro.

Für B sind es: 280.000 + 28.000 + 5.000 − 260.000 = 53.000 Euro eigene Mittel für den Kauf. Mit derselben verbleibenden Reserve ergibt das 73.000 Euro.

Die Reserve von 20.000 Euro ist keine allgemeine Empfehlung. Welche Summe für Dich passt, hängt von Haushalt, Gebäudezustand, anstehenden Ausgaben und Deinen übrigen Verpflichtungen ab. Und ein angenommenes Darlehen ist noch keine Finanzierungszusage: Für Deinen echten Vergleich brauchst Du belastbare Angaben dazu, wie viel die Bank für welchen Zweck und zu welchem Zeitpunkt auszahlt.

Mehr Darlehen verändert auch die Monatsrate

Die niedrigere anfängliche Eigenmittel-Lücke von B hat in diesem Beispiel eine zweite Seite: Du nimmst 30.000 Euro mehr Kredit auf. Bei angenommenen 4 Prozent Darlehenszins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich überschlägig:

• A: 230.000 × (0,04 + 0,02) ÷ 12 = 1.150 Euro monatliche Darlehensrate.
• B: 260.000 × (0,04 + 0,02) ÷ 12 = 1.300 Euro monatliche Darlehensrate.

B erfordert also 17.000 Euro weniger Liquidität vor dem Kauf, verursacht unter diesen Zins- und Tilgungsannahmen aber 150 Euro mehr Darlehensrate pro Monat. Die 4 Prozent sind keine aktuelle Zinsauskunft. Für ein konkretes Darlehen gelten die vereinbarten Konditionen und Zahlungsmodalitäten.

Die Kreditrate ist außerdem nur ein Teil Deiner laufenden Rechnung. Ergänze beim eigenen Wohnen unter anderem Hausgeld beziehungsweise Gebäudekosten, Instandhaltung und Deine Haushaltsausgaben. Bei Vermietung gehören belegbare Mieten und laufende Objektkosten dazu. Einen Cashflow nach Kosten und Finanzierung kannst Du aus der Kreditrate allein nicht ablesen. Die Volksbanken Raiffeisenbanken beschreiben diese getrennte Planung von Eigenkapital, Monatsrate und Puffer.

So sammelst Du die Angaben für Deine zwei Objekte

• Dieselbe Bezugsgröße verwenden: Notiere Kaufpreis, Nebenkosten und sofortige Arbeiten jeweils separat. Bereits eingerechnete Arbeiten nicht noch einmal addieren.
• Belegte und offene Werte kennzeichnen: Ein Angebot vom Handwerker ist etwas anderes als eine eigene Schätzung. Fehlende Kosten bleiben offen, statt als 0 Euro in die Rechnung zu rutschen.
• Finanzierung je Objekt prüfen: Übernimm nicht ungeprüft denselben Darlehensbetrag für beide Angebote. Halte fest, ob eine Zahl nur Deine Annahme oder bereits ein konkretes Finanzierungsangebot ist.
• Reserve sichtbar lassen: Prüfe nach Abzug der Transaktions-Eigenmittel, ob Dein verfügbares Geld die geplante Reserve noch enthält.
• Anfangsbedarf und laufende Belastung nebeneinanderstellen: Der kleinere Liquiditätsbedarf entscheidet den Kauf nicht allein.

Arbeitsblatt und vorhandener Kaufbudget-Vergleich

Zum Sammeln Deiner Objektangaben findest Du das kostenlose Arbeitsblatt für den Vergleich zweier Immobilien. Es ist eine Vorlage für Deine Prüfung; die Beispielrechnung oben kannst Du direkt von Hand nachvollziehen.

Wenn Du eigene Annahmen am Rechner gegenüberstellen möchtest, gibt es meinen Kaufbudget-Vergleich für 19 Euro einmalig. Das Offline-Paket enthält einen HTML-Rechner für Eigenmittelbedarf, verbleibende Reserve, Darlehensrate und Restschuld sowie einen zweiseitigen PDF-Kurzstart. Du verwendest den Rechner als lokale Datei in einem modernen Browser; es ist kein Excel-Produkt. Den genauen Lieferumfang und die Systemhinweise findest Du auf der Angebotsseite.

Ich würde zuerst die offenen Objektangaben zusammentragen. Eine genau ausgerechnete Zahl hilft Dir erst dann bei der Entscheidung, wenn auch die zugrunde liegenden Kosten und Finanzierungsannahmen belastbar sind.

Quellen und Rechenannahmen

Geprüft am 1. November 2026: die oben verlinkten Hinweise der Verbraucherzentrale und der Volksbanken Raiffeisenbanken zur Finanzierungsplanung. Alle Objektpreise, Arbeiten, Darlehensbeträge, Reserven, Zins- und Tilgungssätze im Beispiel sind fiktiv. Sie sind keine Angaben zu einem tatsächlichen Kauf oder zu meinen persönlichen Erfahrungen.