Wohnflächenberechnung: Wohnfläche richtig messen, so geht’s!

Die Wohnflächenberechnung bildet die Grundlage für den Mietpreis einer Immobilie. Aber auch Kaufpreise lassen sich durch die Wohnfläche im Regelfall sehr gut ableiten. Bei der Wohnflächenberechnung werden die gesamten Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermittelt, die dem späteren Kauf- oder Mietinteressenten letztlich zur Verfügung stehen. Um dabei verlässliche Ergebnisse zu bekommen, sind aber vor allem Berechnungsmethoden notwendig, die überall und allgemein anerkannt sind. Nur so können qualitative Preisvergleiche unter den immer gleichen Voraussetzungen gewährleistet werden. Vor einer Entscheidungsfindung über die Miet- oder Erwerbskosten einer Immobilie auf Grundlage der Wohnfläche, sollte man sich jedoch vorab auch immer über die richtige Berechnungsvariante informieren.

Wohnflächenberechnung: Wohnfläche richtig messen, so geht‘s!
Die Wohnfläche lässt sich mit zwei Berechnungsmethoden ermitteln. Die Wohnflächenverordnung und die DIN-Norm 277 beinhalten dabei unterschiedliche Berechnungsansätze.

Die Wohnflächenberechnung wird in den meisten Fällen auf Grundlage der Wohnflächenverordnung durchgeführt, welche jedoch ausschließlich im öffentlich geförderten Bereich zulässig ist. Die Wohnflächenverordnung rechnet dabei allerdings nicht jeden Bereich einer Wohnung oder eines Hauses zur Wohnfläche hinzu. Berücksichtigt werden dabei nur Flächen, die auch einem allgemeinen Wohnstandard entsprechen. Das hat zur Folge, dass die Wohnfläche nicht immer auch gleich der Grundfläche entspricht, da Teilflächen beim Aufmaß teilweise oder sogar komplett abgezogen werden dürfen, da diese nach Wohnflächenverordnung nicht vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden können. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung ist gesetzlich geregelt, individuelle Abweichungen sind daher nicht zulässig.

1. Flächen, die vollständig als Wohnfläche angesetzt werden dürfen:

Folgende Räume dürfen bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung vollständig angesetzt werden:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Flure
  • Badezimmer, WC’s und sonstige Toilettenräume
  • Nebenräume (z.B. Abstellraum, Speisekammer, Besenkammer…)
  • Beheizte Wintergarten & Schwimmbäder (
  • Sonstige Räume, die nach allen 4 Seiten geschlossen sind (z.B. Fitnessraum, Sauna…)
  • Raumteile, die mindestens 2,00 m lichte Höhe aufweisen
2. Flächen, die maximal zu 50% als Wohnfläche angesetzt werden dürfen:

Die Wohnflächenverordnung legt auch Räume fest, die nicht vollständig zur Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Da die Räume aber oftmals trotzdem für Mieter und Eigentümer einen Mehrwert bieten, sind die Flächen daher mit maximal 50% individuell in die Wohnfläche einzurechnen.

  • Terrassen
  • Balkone
  • Loggien
  • Raumteile, die eine lichte Höhe von mindestens 1,00 m bis 2,00 m aufweisen
  • Unbeheizte Wintergärten & Schwimmbäder
3. Flächen, die nicht als Wohnfläche angesetzt werden dürfen:

Einige Flächen werden von der Wohnflächenverordnung bei der Wohnflächenberechnung vollständig vernachlässigt. Auch wenn jeder Raum einen bestimmten Nutzen hat, schreibt die Verordnung vor, dass einige Wohnflächen für die endgültige Quadratmeterzahl nicht eingerechnet werden dürfen. Nachfolgende Räume sind daher bei der Berechnung der Wohnfläche zu vernachlässigen und werden demzufolge auch nicht zur Wohnungsgröße eines Mieters gezählt:

  • Garagen
  • Waschküchen
  • Heizungsräume
  • Kellerräume
  • Dachbodenräume
  • Raumteile, die eine lichte Höhe von maximal 1,00 m aufweisen (z.B. Dachschrägen)
4. Flächen, die von der Wohnfläche abgezogen werden dürfen:

Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung werden auch Bauteile berücksichtigt, die ggf. Raum benötigen, der anderenfalls frei zu Wohnzwecken zur Verfügung gestanden hätte. Nachfolgende Bauteile dürfen bei der Wohnflächenberechnung durch die Wohnflächenverordnung vollständig von der Wohnfläche abgezogen:

  • Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen
  • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind

Variante 2: Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Zwischen der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 und der Berechnung nach Wohnflächenverordnung gibt es einige Unterschiede. Die DIN-Norm 277 darf prinzipiell nur im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden, während die Wohnflächenverordnung ausschließlich im öffentlich geförderten Bereich zulässig ist. Im Gegenzug zur Wohnflächenverordnung, ermittelt die DIN-Norm 277 nicht nur die Flächen, die der Wohnnutzung dienen, sondern auch Funktionsflächen, Nutz- und Verkehrsflächen. Alle Flächen zusammengerechnet ergeben letztlich die Grundfläche.

Die DIN 277 geht also prinzipiell von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Grundflächen für Balkone oder Terrassen gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche, während die Wohnflächenverordnung diese nur zum Teil als Wohnfläche betrachtet. Die Berechnungsverfahren bewerten dabei auch Kellerräume oder Dachschrägen unterschiedlich. Die DIN-Norm 277 regelt zum Beispiel, dass Nutzflächen wie Terrasse, Balkon, Dachgarten oder Flächen unter Dachschrägen gesondert ausgewiesen werden.

1. Verkehrsflächen nach Wohnflächenverordnung:
  • Eingänge
  • Lobbys
  • Treppenhäuser
  • Aufzüge
  • Flure
2. Technische Funktionsflächen nach Wohnflächenverordnung:
  • Wohnen
  • Aufenthalt
  • Büro
  • Lagern & Verteilen
  • Bildung
  • Verkaufen
  • Unterricht
  • Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit
  • Kultur
  • Heilen & Pflegen
  • Sonstige Nutzflächen
3. Nebennutzflächen nach Wohnflächenverordnung:
  • Sanitärräume
  • Parkplätze
  • Schutzräume
4. Forstwirtschaftliche Nutzflächen nach Wohnflächenverordnung:
  • Acker
  • Wiese
  • Wald
  • Weide

Was tun, wenn die Wohnflächenberechnung falsch ist?

Die verschiedenen Varianten zur Wohnflächenberechnung führen durch unterschiedliche Ansätze auch zu abweichenden Ergebnissen. Dabei ist die Angabe der Wohnfläche aber grundsätzlich in jedem Fall immer kleiner als die Nutzfläche, welche wiederum kleiner ist als die Grundfläche. Wohnungen mit überdurchschnittlich großen Balkonen oder Terrassen weisen aufgrund der unterschiedlichen Ansätze dabei die größten Abweichungen auf. Mieter sollten die Wohnfläche daher vor ihrem Einzug grundsätzlich immer überprüfen. Das Fehlerpotenzial bei der Wohnflächenberechnung ist aufgrund der verschiedenen Varianten oftmals recht hoch. Nicht selten werden vom Vermieter zum Beispiel Raumteile vollständig zur Wohnfläche hinzugerechnet, die eine lichte Höhe von < 1,00 m aufweisen (z.B. Dachschrägen), obwohl diese nach der Wohnflächenverordnung vollständig abzuziehen sind.

► Hinweis: Wenn Vermieter Flächenangaben mit einem „ca.“ versehen, stellen diese im Mietvertrag prinzipiell keine zugesicherte Eigenschaft dar. Dabei sind Abweichungen zur tatsächlichen Wohnfläche von 10 Prozent sogar gesetzlich zulässig. Gibt es jedoch größere Abweichungen als 10 Prozent, können Mieter dafür eine Mietminderung verlangen.

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