Was können Vermieter von der Steuer absetzen? Ein Überblick zu allen Positionen!

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern, die sie durch die Vermietung einer Immobilie erwirtschaften. Um die Immobilie in einem guten Zustand zu halten, haben sie dabei jedoch auch eine Vielzahl an Ausgaben, die sie regelmäßig tätigen müssen. Dazu gehören unter anderem Aufwendungen für Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten. Doch welche Kosten können beim Finanzamt geltend gemacht werden und was können Vermieter von der Steuer absetzen? 

Vermieter können prinzipiell alle Kosten steuerlich geltend machen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

▷ Vermieter können prinzipiell alle Kosten von der Steuer absetzen, die im Zusammenhang mit der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie stehen. Die Ausgaben müssen dabei allerdings immer mit einer Rechnung oder Quittung belegt werden können und bei der Steuererklärung in der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Vermieter können dabei folgende Aufwendungen im Einzelnen steuerlich geltend machen:

Provisionen für Makler

Vermieter haben bei einem Leerstand oft nicht die Zeit selbst nach einem neuen Mieter zu suchen. Die Suche gestaltet sich oft sehr aufwendig und Zeit intensiv. Aus diesem Grund empfiehlt es sich durchaus, dafür einen Makler auf Provisionsbasis zu beauftragen. Der Vermieter kann die Kosten dafür von der Steuer absetzen und spart zugleich jede Menge Zeit. 

Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Grundlage der Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist die Tatsache einer Abnutzung der Bausubstanz im Laufe der Zeit. Bewertet wird diese mit einem festgeschriebenen prozentualen Ansatz. Dieser kann dabei einmal im Jahr Steuer mindernd angesetzt werden. Als Bezugsgröße werden dafür die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie herangezogen. Den Wert des Grundstückes berücksichtigt der Gesetzgeber dabei nicht. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass Grund und Boden keiner Abnutzung ausgesetzt sind. 

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird für Wohngebäude mit 2% der Kosten pro Jahr (Zeitraum: 50 Jahre) für Anschaffung und Herstellen der Immobilie erstattet. Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertig gestellt wurden, gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 2,5% pro Jahr (Zeitraum: 40 Jahre). Eine weitere Besonderheit gilt bei Immobilien unter Denkmalschutz.

Tipp:

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erfolgt nur für Gebäude und Gebäudeteile. Grundstücke bleiben davon unberührt. Man sollte also bereits im notariellen Kaufvertrag nur einen kleinen Teil des Kaufpreises auf das Grundstück zuteilen. Damit hält man du die Grundlage der AfA möglichst groß. Folglich kann später auch ein höherer Betrag von der Steuer abgeschrieben werden!

Zinsen für das Bankdarlehen

Wird ein Immobilienkauf über ein Bankdarlehen finanziert, können die anteiligen Zinsen dafür vollständig von der Steuer abgeschrieben werden. Der Tilgungsanteil ist davon allerdings ausgeschlossen!

Reparatur- und Renovierungsarbeiten

Für Reparatur- und Renovierungsarbeiten muss in den meisten Fällen der Vermieter aufkommen. Das gilt z.B. für einen neuen Anstrich im Treppenhaus oder die Reparatur der Heizungsanlage. Die Aufwendungen dafür kann der Vermieter aber von der Steuer absetzen. Dabei gibt es immer 2 Varianten, für die er sich entscheiden kann. Entweder der Vermieter verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu 5 Jahre oder er schreibt die gesamten Kosten in dem Jahr ab, in welchem die Reparatur oder Renovierung bezahlt wurde. 

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?​ Reparatur- und Renovierungsarbeiten
Vermieter können Reparatur- und Renovierungsarbeiten vollständig von der Steuer abschreiben. Je nach Situation können dabei verschiedene Abschreibungszeiträume gewählt werden.
Aber Achtung:

Überschreiten Aufwendungen für die Instandhaltung (netto!) in den ersten 3 Jahren nach Erwerb 15% der Anschaffungskosten der Immobilie, so liegen hier Herstellungskosten vor. Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten. Das Datum der Rechnung oder die Bezahlung bleiben dabei unberücksichtigt. Auch etwaige Schönheitsreparaturen sind dieser Regelung hinzuzurechnen! Liegen diese Voraussetzungen vor, sind die Kosten dafür jährlich in Raten bis zu 2,5% abzuschreiben. Eine vollständige Abschreibung im jeweiligen Jahr ist dann nicht mehr möglich.

Wohnungsanzeigen & Werbung

Vermieter finden oft am schnellsten einen neuen Mieter, wenn sie für die freie Wohnung eine Annonce schalten. Die Kosten dafür können sie dann von der Steuer absetzen. 

Möbilierung

Vermieter können die Kosten für Möbel, die sie in einer Wohnung mit vermieten von der Steuer absetzen. Dabei gibt es allerdings einige Besonderheiten zu beachten: Möbel oder Gegenstände, die den Wert von 800€ netto überschreiten, müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Beim Bundesfinanzministerium findet man dafür spezielle Tabellen, die aufzeigen, welche Gegenstände oder Möbel über welchen Zeitraum von der Steuer abgeschrieben werden können. Gegenstände, die weniger als 800€ netto kosten, können hingegen noch im gleichen Jahr vollständig von der Steuer abgeschrieben werden. 

was können Vermieter von der Steuer absetzen?​ Möbilierung
Möbel können bis zu einem Wert von 800€ netto im selben Jahr von der Steuer abgeschrieben werden.

Kontoführungsgebühren

Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie laufen in der Regel über ein separates Konto. Vermieter können die Gebühren dafür vollständig von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten

Haben Vermieter Fahrten, die im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Immobilie stehen, können diese als Reisekosten von der Steuer abgeschrieben werden. Dabei werden vom Finanzamt in den meisten Fällen allerdings nur direkte Fahrten zur Immobilie oder Fahrten zu Eigentümerversammlungen berücksichtigt. Fahrten zum nächstgelegenen Baumarkt können Vermieter dabei oft nicht steuerlich geltend machen. 

Bürokosten

Vermieter, die für die Verwaltung und die Vermietung ihrer Immobilie keine externen Büros beauftragt haben und sich selbst um ihre Immobilie kümmern, können dafür Bürokosten geltend machen. Darunter zählen z.B. Kosten für den Schreibbedarf oder ein Telefon.

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?​ Bürokosten
Verwaltet ein Vermieter seine Immobilie selbst, kann er seinen Bürobedarf dafür von der Steuer absetzen. Das gilt sogar für ewaige Softwarekosten.

Allgemeine Hausnebenkosten

Die regelmäßig anfallenden Hausnebenkosten können vom Vermieter normalerweise auf den Mieter umgelegt werden. Das betrifft z.B. Kosten für Grundsteuer, Versicherungen oder Müllabfuhr (auch in meinem Beitrag “Umlagefähige Nebenkosten – Das dürfen Vermieter abrechnen & auf den Mieter umlegen!”). Vermieter müssen diese Kosten allerdings in der Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben, können diese anschließend aber als Werbungskosten absetzen. 

Wohnungsleerstand

Steht eine Wohnung über längere Zeit leer und der Vermieter erzielt dadurch keine Einkünfte, können die anteiligen Nebenkosten für diesen Zeitraum (z.B. Grundsteuer oder Gebäudeversicherung) von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter nachweisen kann, dass er die Wohnung nicht absichtlich leer stehen lässt, sondern ernsthaft nach einem neuen Mieter sucht. 

Abfindung für Mieter

Wenn Vermieter ihrem Mieter eine Abfindung zahlen, damit er auszieht, können sie auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Vermieter sind jedoch nicht dazu verpflichtet, ihrem Mieter eine Auszugsprämie zu zahlen. Deshalb ist auch nirgendwo festgelegt, wie hoch so eine Entschädigung ausfallen muss. Üblich sind dabei eine oder auch bis zu mehrere Monatsmieten.

Vermieter können die Auszugsprämie dabei in zwei Fällen von der Steuer absetzen:

  • Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert und anschließend gegen eine höhere Miete wieder vermietet. Dann trägt er den Betrag als Werbungskosten in der Anlage V “Vermietung und Verpachtung” ein.
  • Oder wenn der Vermieter die Immobilie anschließend verkauft. In diesem Fall wird die Auszugsprämie vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

Wichtig: Vermieter können die Auszugsprämie nicht von der Steuer absetzen, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. 

Steuerberater & Anwalt

Anwaltskosten, die der Vermieter in einem Rechtsstreit mit einem Mieter aufwenden muss, kann er von der Steuer absetzen. Kosten für einen Steuerberater können ebenso steuerlich geltend gemacht werden. 

Mitgliedsbeiträge

Vermieter können die Beitragskosten für Vermieterverbände ebenso steuerlich geltend machen.

Sonstiges

Vermieter können folgende weitere Kosten von der Steuer absetzen:

  • Energiepasskosten
  • Fachliteratur
  • Softwarekosten (für die Verwaltung der Immobilie)
  • Versandkosten (z.B. fürs Verschicken von Zahlungserinnerungen)
  • Schornsteinfegerkosten
  • Schnee- und Winterdienst

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen