Vergleichswertverfahren: Verkehrswertermittlung mit Vergleichsimmobilien

Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren nur eine Variante, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Wert einer Immobilie im Grunde aus dem Wert vergleichbarer Immobilien ab. Diese Verfahrensweise wird vor allem dann verwendet, wenn es sich um unbebaute Grundstücke oder selbstgenutzte Immobilien handelt. Das Vergleichswertverfahren kommt daher oft bei Verkehrswertermittlungen für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen zur Anwendung. 

Vergleichswertverfahren: Verkehrswertermittlung mit Vergleichsimmobilien
Das Vergleichswertverfahren geht immer von einer vergleichbaren Musterimmobilie aus und korrigiert den Verkehrswert dann ggf. mit Korrekturfaktoren in Form von Zu- und Abschlägen.

Sind Grundstücke oder Immobilien aufgrund ähnlicher Merkmale miteinander vergleichbar, kann hier unter Umständen ein vereinfachter und direkter Vergleich angestellt werden. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn im selben Jahr ein Haus in unmittelbarer Nähe mit den fast identischen Merkmalen veräußert wurde. Das Vergleichswertverfahren kann dann den daraus erzielten Kaufpreis als direkten Vergleichswert ansetzen.

► Hinweis: Die Praxis bietet leider nur selten direkte Vergleichswerte, auf die man sich bei der Verkehrswertermittlung beziehen kann. Aufgrund dieses Umstandes wird von Gutachtern auch sehr häufig die Anwendung des indirekten Vergleichswertverfahrens genutzt.

Gutachterausschüsse der Gemeinden halten alle erzielten Kaufpreise aus vergangenen Immobilienverkäufen vor und werten diese anschließend nach bestimmten Kriterien aus. Die ausgewerteten Daten dienen dann als Grundlage der Verkehrswertermittlung nach dem indirekten Vergleichswertverfahren. Die Gutachterausschüsse sortieren dabei die erzielten Kaufpreise nach unterschiedlichen Kriterien. Berücksichtigt werden dabei unter anderem Faktoren wie: Art der Immobilie (z.B. Einfamilienhaus oder Reihenhaus), Lage, Zustand oder Baujahr der Immobilie. Gibt es ausreichend Kaufpreise, die miteinander verglichen werden können, wird daraus ein Durchschnittswert ermittelt. Dieser Wert wird dann für das Vergleichswertverfahren angesetzt, muss aber ggf. noch mit diversen Zu- oder Abschlägen angepasst werden.

Korrekturfaktoren beim indirekten Vergleichswertverfahren

Da Immobilien oft individuelle Bauarten und Ausstattungen aufweisen, ist der vom Gutachterausschuss ermittelte Durchschnittswert für die Verkehrswertermittlung nur in Einzelfällen ausreichend. Die meisten Immobilien weisen in der heutigen Zeit verschiedenste Merkmale auf, die ihren Wert im besonderen Maße beeinflussen können. Für diesen Fall gibt es beim Vergleichswertverfahren die Möglichkeit, Korrekturfaktoren in Form von Zu- und Abschlägen anzuwenden. Darunter fallen zum Beispiel nachfolgende Merkmale (getrennt nach Grundstück und Gebäude):

Korrekturfaktoren Immobilie
  • Grundriss, Raumaufteilungen und Größe der Immobilie
  • Zustand der Immobilie (Renovierungsstau, Modernisierungsbedarf oder offensichtliche Mängel)
  • Nutzungsmöglichkeiten bzw. Gebäudeart
  • Nutzungsrechte
  • Bauweise
  • Gestaltung
  • Qualität der Ausstattung
  • Baujahr und Restnutzungsdauer
  • Baulicher Zustand des Gebäudes
  • Mietertrag bei Vermietung
Korrekturfaktoren Grundstück
  • Mikrolage (Infrastruktur, Luftemission, Lärmbelästigung durch Verkehr)
  • Ausrichtung
  • Allgemeine Belichtungsverhältnisse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungszustand
  • Grundstücksgröße

► Hinweis: Die aktuelle Rechtsprechung sieht für Zu- und Abschläge beim Vergleichswertverfahren maximal zulässige Abweichungen vor, die 35% zum Durchschnittswert nicht überschritten sollten. Anderenfalls ist ggf. eine alternatives Wertermittlungsverfahren zu wählen. 

Rechenbeispiel: Vergleichswertverfahren

Die nachfolgende Berechnung zeigt die Ermittlung des Verkehrswertes einer zu bewertenden Wohnung auf Grundlage der Musterwohnung eines Gutachterausschusses.

FaktorenVorlagewohnung aus GutachterausschussZu bewertende WohnungZu- und Abschläge
Wohnungsgröße75 m²85 m²+ 5%
Baujahr19681960– 5%
EtageErdgeschoss2. Obergeschoss– 10%
Allgemeine Lagezentrale Lagezentrale Lage
Ausstattungdurchschnittlichdurchschnittlich
Zustandmodernisiertmodernisiert
Preis pro m²1.500 €1.350 €
Gesamtwert112.500 €114.750 €

Aufgrund der in Summe überwiegenden Abschläge der zu bewertenden Wohnung gegenüber der Musterwohnung des Gutachterausschusses, ergibt sich letztlich ein abweichender Preis pro Quadratmeter. Die Differenz beträgt in diesem Fall 150 €/m² und ist größtenteils auf die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes zurückzuführen.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Wie jede Berechnungsmethode hat auch das Vergleichswertverfahrens seine Vor- und Nachteile. Das Vergleichswertverfahren ist grundsätzlich sehr zuverlässig und leicht nachvollziehbar. Es schafft zusätzlich einen optimalen Abgleich des Immobilienwerts mit dem aktuellen Marktniveau. Fehlen jedoch Vergleichswerte, ist diese Berechnungsmethode nur schwer zu nutzen. Vor allem bei besonders komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden ist diese Variante der Verkehrswertermittlung aufgrund oft fehlender Vergleichswerte eher ungeeignet.

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