Umfinanzierung & Umschuldung: Das sollten Kreditnehmer darüber wissen!

Im Regelfall können Darlehensnehmer einen Immobilienkredit im Zuge einer Erstfinanzierung nicht vollständig tilgen und abbezahlen. Was dann am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung zurückbleibt, ist oft eine hohe Restschuld, die dann in den meisten Fällen über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Dabei haben Darlehensnehmer grundsätzlich mehrere Möglichkeiten zur Auswahl. Zum einen können sie eine Anschlussfinanzierung mit ihrer bisherigen Bank abschließen (auch Prolongation genannt). Zum anderen haben sie dabei auch die Möglichkeit eine Umfinanzierung bei einer anderen Bank vorzunehmen. Aber auch eine vorzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens stellt dabei eine mögliche Variante dar.

Umfinanzierung als Anschlussfinanzierung
Eine Umfinanzierung ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, bei der ein Immobilienkredit am Ende der Sollzinsbindung durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abgelöst wird.

Was ist eine Umfinanzierung?

Eine Umfinanzierung (auch Umschuldung genannt) ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der ein bestehender Immobilienkredit bei der bisherigen Bank am Ende der Sollzinsbindung durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgelöst wird. Eine Umfinanzierung ist dabei grundsätzlich immer am Ende der vertraglichen Zinsbindungsfrist oder generell nach 10 Jahren abgelaufener Zinsbindung möglich. Auch bei länger vereinbarten Sollzinsbindungen von z.B. 15 Jahren, darf ein bestehender Immobilienkredit aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts bereits nach 10 Jahren umgeschuldet werden.

Bei einer Umfinanzierung tilgt der neue Darlehensgeber das restliche Darlehen (auch als Restschuld bezeichnet) am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach 10 Jahren Laufzeit auf einem Schlag bei der bisherigen Bank. Kreditnehmer sollten in diesem Fall allerdings aufgrund des Wechsels des Kreditinstituts auch mit einer erneuten Bonitätsprüfung rechnen. Auch eine eventuell vorherige Verkehrswertermittlung der Immobilie durch die neue Bank für die Ermittlung des Beleihungswertes ist dabei grundsätzlich möglich. In den meisten Fällen lohnt sich dieser Aufwand für den Kreditnehmer jedoch. Der Markt ist im Regelfall schwer umkämpft. Andere Kreditinstitute bieten oft bessere Konditionen an als die bisherige Bank.

Wann sollten Kreditnehmer eine Umfinanzierung in Erwägung ziehen?

Kreditnehmer sollten eine Umfinanzierung grundsätzlich immer stark von der vereinbarten Zinsbindungsfrist abhängig machen. Möchte ein Kreditnehmer eine Umfinanzierung nämlich vor Ende der Sollzinsbindung und vor Ablauf der 10-Jahres-Frist in Anspruch nehmen, muss er dabei mit einer Ausgleichszahlung an die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kreditnehmer eine Umfinanzierung seines Darlehens bereits nach 6 Jahren Laufzeit plant. In diesem Fall macht eine Umfinanzierung aufgrund der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank nur selten Sinn. Denn: Je höher der Zinsschaden ist, den der aktuelle Kreditgeber durch die entgangenen Zinseinnahmen erleidet, desto höher ist auch der jeweilige Strafzins, den der Kreditgeber dabei zahlen muss. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist prinzipiell umso höher, je länger das Darlehen noch gelaufen wäre. Aber auch der zu diesem Zeitpunkt am Markt übliche Darlehenszins spielt dabei grundlegende eine Rolle. Je niedriger dieser nämlich aktuell gegenüber dem vereinbarten Sollzins ist, desto höher fällt auch in diesem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Darlehensnehmer, die eine Umfinanzierung ihres Kredits vor Ende der Sollzinsbindung oder vor Ablauf der 10-Jahres-Frist planen, sollten dabei also prinzipiell mit erheblichen Gebühren an Strafzinsen an die Bank rechnen. Grundsätzlich muss die finanzierende Bank einer vorzeitigen Umfinanzierung und einer frühzeitigen Darlehenstilgung jedoch auch zustimmen. Im Fall eines Hausverkaufs benötigt der Kreditnehmer jedoch keine Zustimmung seiner Bank. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall allerdings dennoch an.

► Hinweis: Eine vorzeitige Umfinanzierung eines Darlehens lohnt sich immer nur dann, wenn die dadurch eingesparten Zinsen größer sind als die zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung.

Alternativen zur Umfinanzierung

Kreditnehmer können alternativ zur Umfinanzierung auch immer ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. So können sie sich schon einige Jahre vor Ende der Sollzinsbindung frühzeitig günstige Darlehenszinsen sichern. Allerdings sollte beim Abschluss eines Forward-Darlehens auch immer mit einem entsprechenden Zinsaufschlag gerechnet werden. Ein Forward-Darlehen dient dem Kreditnehmer dabei grundsätzlich als Absicherung der aktuell marktüblichen Zinssätze für die Zukunft. Darlehensnehmer sollten allerdings immer nur dann zu dieser Art der Anschlussfinanzierung neigen, wenn absehbar ist, dass das marktübliche Zinsniveau zukünftig stark ansteigen wird.

Steht ein Kreditnehmer kurz vor dem Ende der Sollzinsbindung, hat er auch immer die Möglichkeit eine Anschlussfinanzierung bei seiner bisherigen Bank mit den aktuell marktüblich angepassten Sollzinssätzen in Form einer Prolongation zu vereinbaren. Hat er sich vorab ausreichend Angebote für eine eventuelle Umfinanzierung bei anderen Banken eingeholt, kann er diese gegebenenfalls auch als Grundlage für nachträgliche Konditionsverhandlungen einer Prolongation bei seiner bisherigen Bank verwenden.

Vorzeitige Umschuldung bei Niedrigzinsniveau, lohnt sich das?

Die vorzeitige Umfinanzierung eines Immobiliendarlehens kann bei einem vorherrschenden Niedrigzinsniveau unter Umständen zu hohen Einsparungen führen. Kreditnehmer sollten allerdings immer beachten, dass Kreditinstitute einer vorzeitigen Tilgung eines Darlehens nicht zustimmen müssen. Eine Ausnahme liegt allerdings immer dann vor, wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkaufen muss.

Stimmt das Kreditinstitut einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens jedoch zu, muss der Kreditnehmer dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Da der Bank bei einer vorzeiten Auflösung eines Kreditvertrags Zinszahlungen verloren gehen, lassen sie sich diesen Verlust auskömmlich bezahlen. Die Berechnung der entsprechenden Vorfälligkeitsbeschädigung hängt dabei von mehreren Faktoren ab:

  • Höhe der aufgenommenen Darlehenssumme.
  • Ende der vertraglichen Sollzinsbindung bzw. der 10-Jahres-Frist.
  • Die zum Kündigungszeitpunkt aktuelle Restschuld des Darlehens.
  • Höhe des aktuell marktüblichen Sollzinssatzes.
  • Geplanter Kündigungstermin.

Liegt ein Angebot für die Vorfälligkeitsentschädigung vor, sollten Kreditnehmer im nächsten Schritt immer überprüfen, wie hoch im Gegenzug die entsprechende Zinseinsparung bei einer Umfinanzierung wäre. Sollte der Strafzins letztlich teurer sein als die Einsparung, könnte für den Kreditnehmer dabei sogar der Abschluss eines Forward-Darlehens von Vorteil sein. Das Darlehen wird so nicht vorzeitig gekündigt, die aktuellen Zinsen werden jedoch gegen einen kleinen Zinsaufschlag bis zum Ende der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung reserviert.

Wieviel kann ich durch eine Umfinanzierung sparen? Beispielrechnung!

Anschlussfinanzierungen ermöglichen Darlehensnehmern bei richtigem Angebotsvergleich in den meisten Fälle hohe Einsparungen. Selbst kleine Prozentpunkte können aufgrund oft hoher Kreditsummen und langer Zinsbindungen zu einem enormen Betrag heranwachsen. Das nachfolgende Beispiel soll dies anhand des Vergleichs einer Prolongation mit zwei Umfinanzierungsvariante für eine Restschuld in Höhe von 150.000 EURO nach 10 Jahren Sollzinsbindung verdeutlichen.                

ParameterProlongationUmschuldung Var. 1Umschuldung Var. 2
Restschuld150.000 €150.000 €150.000 €
Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Sollzins1,60 %1,30 %1,00 %
Monatliche Rate700,00 €700,00 €700,00 €
Restschuld nach 10 Jahren84.980 €
81.160 €
77.464 €

Ersparnis3.820 €7.516 €
      

Schon ein Zinsunterschied von 0,3 Prozent bringt dem Kreditnehmer bei einer Laufzeit von 10 Jahren eine Einsparung von 3.820 EURO. Darlehensnehmer sollten aus diesem Grund immer versuchen, möglichst eine Vielzahl von Angeboten miteinander zu vergleichen.

Welche Gründe gibt es neben Zinseinsparungen noch für eine Umschuldung?

Kreditnehmer sollten eine Umfinanzierung auch immer dann in Erwägung ziehen, wenn die sonstigen Vertragskonditionen bei der aktuellen Bank nicht mehr zu den allgemeinen Lebensumständen passen. Oft wird von Darlehensnehmern bei einer Erstfinanzierung z.B. kein besonderer Wert auf Sondertilgungen oder hohe Tilgungssätze gelegt. Durch die Veränderung der allgemeinen Lebenssituation im Laufe der Jahre, kann sich das allerdings grundlegend geändert haben. Eine Prolongation bei der bisherigen Bank betrifft dabei immer nur die Anpassung des Sollzinses. Alle anderen ursprünglich vereinbarten Konditionen bleiben dabei unverändert. Ein Bankwechsel mit neu angepassten, Bedürfnis orientierten Konditionen kann neben den eventuellen Zinseinsparungen daher oft sehr sinnvoll sein.

Verringert sich zum Beispiel der Zinssatz bei der Umfinanzierung, kann dabei gleichzeitig der Tilgungsanteil erhöht werden, ohne dass dabei die monatliche Rate ansteigt. Kreditnehmer zahlen dadurch das Darlehen bei gleichbleibender Rate schneller ab. Je nach persönlicher Situation kann der Tilgungssatz jedoch auch unverändert bleiben. Dadurch verringert sich die monatliche Rate und der Kreditnehmer hat letztlich mehr Geld zur freien Verfügung. Benötigt er das eingesparte Geld jedoch nicht, kann er es auch einmal jährlich zur Sondertilgung des Darlehens nutzen (im Regelfall 5% der Darlehenssumme). Oft empfiehlt es sich auch generell einen niedrigen Tilgungssatz zu vereinbaren. Darlehensnehmer können sich so immer Geld für Eventualitäten zur Seite legen. Wird das Geld dann nicht benötigt, kann es auch als entsprechende Sondertilgung in das Darlehen fließen.

Bei einer Anschlussfinanzierung in Form einer Umfinanzierung hat der Kreditnehmer auch immer die Möglichkeit eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Bei einer Prolongation hingegen kann immer nur die Restschuld weiterfinanziert werden. Eine höhere Darlehenssumme macht z.B. immer dann Sinn, wenn etwaige Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten geplant sind. Bei einer beispielhaften Restschuld von 150.000 EURO kann der Kreditnehmer dabei auch eine Summe in Höhe von 170.000 EURO weiterfinanzieren. Bei einer Prolongation hingegen wäre nur die Finanzierung der Restschuld in Höhe von 150.000 EURO möglich.

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen