Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf: Voraussetzung für die Eigentumsüberschreibung einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist immer erst dann rechtsgültig, wenn der Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorlegen kann. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt dabei die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer eines Grundstücks (mit oder ohne Bebauung) oder einer Eigentumswohnung. Grundbuchämter sind daher grundsätzlich dazu verpflichtet, solange keine Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen, bis der Käufer eine derartige Bescheinigung beim Finanzamt vorgelegt hat. Bedeutet also, dass ein Grundbucheintrag ohne eine vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht möglich ist. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist also ein wichtiger Baustein für den allgemeinen Verkaufsprozess und die Eigentumsüberschreibung eines Grundstücks oder einer Immobilie. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, welche Rolle eine Unbedenklichkeitsbescheinigung letztlich beim Erwerb und Finanzieren von Immobilien einnimmt, welche Formalitäten dafür notwendig sind und woher man sie bekommt.

Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf
Ohne eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, darf der Immobilienkäufer nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird immer vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Sie dient beim Immobilienkauf grundsätzlich als Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer vollständig bezahlt wurde und seinerseits keine weiteren Steuerrückstände bestehen. Der Käufer kann daher grundsätzlich auch erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Notar die Bescheinigung nach Erhalt beim jeweiligen Grundbuchamt vorgelegt hat. Solange das Grundbuchamt also keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen hat, werden im Grundbuch auch keinerlei Eintragungen vorgenommen (mit Ausnahme der Auflassungsvormerkung – dazu später mehr). Bedeutet also, dass der Besitzübergang eines Grundstücks immer erst dann stattfindet, wenn die Grunderwerbsteuer verrichtet und daraufhin eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wurde.

► Hinweis: Immobilienverkäufer sollten bereits unbedingt im notariellen Kaufvertrag festhalten, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Gibt es dazu nämlich keine offizielle Regelung, kann sich das Finanzamt sowohl an den Käufer als auch an den Verkäufer wenden.

Wann wird eine Bescheinigung nicht benötigt?

Der Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie ist jedoch nicht immer von einer Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängig. In nachfolgenden Ausnahmefällen wird diese nicht benötigt:

  • Der Kaufpreis liegt unter 2.500 EURO.
  • Der Erwerber ist mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt (Kind, Stiefkind oder Eltern).
  • Die Immobilie oder das Grundstück wird im Sinne des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetztes verschenkt oder vererbt.
  • Der frühere Ehegatte erwirbt die Immobilie nach der Scheidung im Zuge der Vermögensauseinandersetzung.
  • Der Ehegatte des Verkäufers erwirbt das Grundstück oder die Immobilie.
  • Ein Grundstück oder eine Immobilie wird im Zuge der Teilung eines Nachlasses von einem Miterben erworben.

Wo kann man sich bei Fragen über die Unbedenklichkeitsbescheinigung informieren?

Verbraucher sollten sich bei allgemeinen Fragen zur Unbedenklichkeitsbescheinigung immer zuerst an die jeweils zuständigen öffentlichen Stellen wenden. Die Informationen sind dort im Regelfall für den Verbraucher kostenlos. Durch eine vorherige Information kann der Verbraucher gegebenenfalls auch schon rechtzeitig vor etwaigen rechtlichen Konsequenzen beim Hauskauf bewahrt werden. Aber auch der zuständige Notar kann bei vertiefenden Fragen weiterhelfen und den Verbraucher bei der Stellung des Antrags gegebenenfalls unterstützen.

Welche Rolle spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beweist dem Grundbuchamt, dass der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt vollständig beglichen hat. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland bei jedem Grundstückskauf erhoben. Sie ist dabei prinzipiell gesamtschuldnerisch sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer zu entrichten. In der Praxis wird jedoch in den meisten Fällen bereits im Kaufvertrag festgelegt, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Diese gehört dabei neben den Notar- und Grundbuchkosten und der Maklerprovision zu den sogenannten Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Immobilienkäufer sind nicht gleich automatisch auch Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, wenn alle Verträge abgeschlossen und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Als Immobilienkäufer ist man letztlich immer erst dann der Eigentümer, wenn dazu eine Grundbucheintragung vorgenommen wurde. Dazu sind allerdings vorab einige rechtliche Schritte notwendig, die dabei bestimmte Formalitäten und Abfolgen voraussetzen:

Rechtliche Schritte zum Grundbucheintrag

  1. Käufer und Verkäufer unterschreiben einen notariellen Kaufvertrag, der von einem anerkannten Notar beurkundet wird.
  2. Der Notar veranlasst nun eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
  3. Zeitgleich veranlasst er auch eine sogenannte Veräußerungsanzeige, zu der er grundsätzlich immer rechtlich verpflichtet ist. Eine Veräußerungsanzeige stellt dabei einen schriftlichen Hinweis über den Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an das zuständige Finanzamt dar. Die Veräußerungsanzeige ist dabei jedoch unabhängig davon, ob das Immobiliengeschäft der Grunderwerbsteuer unterliegt. Innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages muss sie die Anzeige durch den beurkundenden Notar gestellt werden. Das Finanzamt stellt dafür sogar ein vorgeschriebenes Formular zur Verfügung, dass auf der letzten Seite bereits einen Vordruck für die Unbedenklichkeitsbescheinigung enthält. Das Finanzamt kann das Formular so direkt mit einem Stempel versehen und es anschließend an das zuständige Amtsgericht versenden.
  4. In diesem Zuge wird der Käufer als neuer Eigentümer im jeweiligen Grundbuch vorgemerkt. Er erlangt somit die Sicherheit, dass das Grundstück vorerst an keine weitere Person verkauft werden kann.
  5. Nachfolgend stellt das zuständige Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus, der dann in einer bestimmten Frist (im Regelfall 4 Wochen) vom Käufer bezahlt werden muss.
  6. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig und fristgerecht bezahlt, stellt das Finanzamt nun eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
  7. Anschließend legt der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem zuständigen Grundbuchamt vor und beantragt damit die Löschung der Auflassungsvormerkung und den Eintrag des Käufers als neuen Eigentümer in das Grundbuch.

Braucht man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für eine Finanzierung?

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist für eine Baufinanzierung im Regelfall unerlässlich. Banken prüfen vor der Auszahlung eines Kredits immer, ob im Grundbuch für sie eine Sicherheit (z.B. in Form einer Grundschuld) eingetragen werden kann und ob der jeweilige Kreditnehmer noch offene Steuerrückstände hat. Nur wenn der Käufer als neuer Immobilieneigentümer im Grundbuch steht, kann der Kreditgeber darin eine Grundschuld eintragen. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer jedoch nicht entrichtet und keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt bekommen, wird ihm die Bank auch den Kaufpreis für die Immobilie nicht überweisen.

Müssen für die Erstellung eine Bescheinigung bestimmte Voraussetzungen vorliegen?

Für die Erteilung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt es in Deutschland grundsätzlich keine gesetzlichen Regelungen. Jeder Verbraucher hat prinzipiell dann einen Anspruch auf eine derartige Bescheinigung, wenn er aufgrund seines Verhaltens vom Finanzamt als steuerlich zuverlässig eingestuft wird. Im Prinzip hat also jeder Anspruch auf eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, der keine Steuerrückstände vorweisen kann und seinen steuerlichen Verpflichtungen dabei immer nachgekommen ist.

Was kostet eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Für die Erstellung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung sollte man mit Kosten zwischen 5,- bis 20,- EURO rechnen. Im Regelfall wird die Abwicklung der Verträge eines Immobiliengeschäfts jedoch von einem anerkannten Notar übernommen. Dieser übernimmt daher auch oftmals die Antragstellung beim jeweils zuständigen Finanzamt. Immobilienkäufer können die Kosten einer solchen Bescheinigung daher zu den Kaufnebenkosten hinzuzählen, die bei jedem Immobiliengeschäft je nach Standort unterschiedlich hoch ausfallen. Kaufinteressenten sollten beim Kauf einer Immobilie daher immer vorab genügend Informationen über die in ihrer Region anfallenden Kaufnebenkosten einholen. Alleine die Grunderwerbsteuer kann dabei je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

Wie erhält man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung am schnellsten?

Müssen sich Immobilienkäufer selbst um eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung kümmern und diese in einem engen Zeitraum vorlegen, haben sie dafür grundsätzlich mehrere Möglichkeiten. Denn: Erwerber möchten im Regelfall immer so schnell wie möglich im Grundbuch eingetragen werden. Während Verkäufer so schnell wie möglich ihr Geld von der finanzierenden Bank bekommen wollen.

Möglichkeit 1

Der Immobilienkäufer hat immer die Möglichkeit bei seiner Bank einen Zahlungsbeleg über die Grunderwerbsteuer anzufordern.  Diesen kann er dann direkt beim zuständigen Finanzamt einreichen.

Möglichkeit 2

Die Bank des Immobilienkäufers übergibt die Bestätigung der Zahlung direkt an das Finanzamt.

► Hinweis: Durch diese Herangehensweise lassen sich in der Praxis allerdings im Regelfall nur wenige Tage einsparen. Die Beantragung der Unbedenklichkeitsbescheinigung sollte daher grundsätzlich immer einem Notar überlassen werden. Um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung schnellst möglich ausgestellt zu bekommen, sollte man grundsätzlich auch die Grunderwerbsteuer so schnell wie möglich bezahlen. 

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