Prolongation: Weiterführende Anschlussfinanzierung, lohnt sich das?

Bei den meisten Immobilieneigentümern steht am Ende der vertraglichen Sollzinsbindung ihres Immobiliendarlehens aufgrund der teils noch hohen Restschulden eine Anschlussfinanzierung an. Dabei haben sie grundsätzlich mehrere Möglichkeiten die ausstehende Restschuld weiter zu finanzieren. Zum einen können sie eine Anschlussfinanzierung direkt bei ihrer bisherigen Bank vereinbaren. Diese Konstellation wird auch als Prolongation bezeichnet und ist für die meisten Kreditnehmer aufgrund des geringen Aufwands am bequemsten. Doch nur selten ist eine Prolongation auch günstiger als eine alternative Umfinanzierung oder ein vorgezogenes Forward-Darlehen. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, was es bei einer Prolongation allgemein zu beachten gilt und welche Vor- und Nachteile sich bei dieser Form der Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer ergeben.

Prolongation: Weiterführende Anschlussfinanzierung, lohnt sich das?
Eine Prolongation ist die Verlängerung und Weiterführung eines bestehenden Immobiliendarlehens bei der bisherigen Bank.

Was ist eine Prolongation?

Eine Prolongation wird auch als Verlängerung oder Weiterführung eines bestehenden Immobilienkredits bei der bisher finanzierenden Bank bezeichnet. Im Grunde ist eine Prolongation die einfachste Variante einer Anschlussfinanzierung.

Eine Anschlussfinanzierung wird grundsätzlich immer dann benötigt, wenn am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld übrig bleibt, die anschließend weiterfinanziert werden muss. Bei einer Prolongation wird dabei das aktuelle Immobiliendarlehen bei der bisherigen Bank um eine erneute Zinsbindungsfrist verlängert. Dabei bleibt der alte Vertrag bestehen und die darin enthaltenen Konditionen (z.B. Sondertilgungsoption oder Tilgungshöhe) bleiben erhalten. Nur die Höhe des Sollzinssatzes und die Länge der Sollzinsbindung werden in diesem Zuge neu festgelegt. Ist die Zinsbindung aus dem aktuellen Darlehen abgelaufen, wird die ausstehende Restschuld zu den dann neu verhandelten Konditionen weiterfinanziert.

▷ Hinweis:

Die aktuell finanzierende Bank macht dem Kreditnehmer im Regelfall drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ohne Aufforderung ein unverbindliches Angebot zur Prolongation. Darlehensnehmer sollten dieses Angebot jedoch nicht einfach unüberlegt annehmen und in jedem Fall noch weitere Angebote von anderen Banken einholen. Denn: Auch eine Umfinanzierung bei einer anderen Bank ist im Zuge einer Anschlussfinanzierung möglich. Darlehensnehmer können sich aber auch bereits einige Jahre vorher schon mithilfe eines Forward-Darlehens um eine vorzeitige Anschlussfinanzierung ihres Darlehens kümmern.

Vor- und Nachteile einer Prolongation

Bevor Darlehensnehmer sich für eine Prolongation oder eine entsprechende Umfinanzierung entscheiden, sollten sie dazu vorab möglichst alle daraus resultierenden Vor- und Nachteile gründlich gegeneinander abwägen. Denn: Eine Prolongation ist im Regelfall zwar am bequemsten, die meisten Banken bieten dafür jedoch oft nur einen mittelmäßigen Zinssatz an. Eine Umfinanzierung ist hingegen zwar mit einem hohen Aufwand verbunden, Kreditnehmer haben damit aber oft ein höheres Einsparpotential.

▷ Vorteile einer Prolongation
  • Bequeme und einfache Abwicklung: Die Ansprechpartner bleiben bestehen, es sind keine weiteren Unterlagen nötig, der Darlehensvertrag bleibt erhalten – nur die Sollzinsbindung und der Zinssatz können sich ändern.
  • Es ist keine erneute Wertermittlung der Immobilie notwendig.
  • Die Bonität des Kreditnehmers muss für das neue Darlehen nicht noch einmal überprüft werden.
  • Keine weiteren Kosten für den Darlehensnehmer: Bei einer Prolongation fallen keine Wechselgebühren an, da die bisherige Bank als Kreditgeber bestehen bleibt. Demzufolge müssen auch keine weiteren Grundbucheintragungen vorgenommen werden, da etwaige Grundpfandrechte nicht übertragen werden müssen.
▷ Nachteile einer Prolongation
  • Kreditnehmer erhalten bei einer Prolongation oft schlechtere Zinssätze als bei einer alternativen Anschlussfinanzierung (z.B. Umfinanzierung).
  • Eine Prolongation finanziert immer nur die ausstehende Restschuld weiter. Eine höhere Darlehenssumme für zum Beispiel etwaige Modernisierungsarbeiten bekommt der Darlehensnehmer nur bei einer Umfinanzierung über eine andere Bank.
  • Die bestehenden Konditionen müssen übernommen werden: Bereits bestehende Konditionen wie Sondertilgungen oder Tilgungssätze müssen aus dem alten Darlehensvertrag übernommen werden. Eine Anpassung ist bei einer Prolongation nicht möglich. Lediglich der Sollzins und die Sollzinsbindung können in diesem Zuge verändert werden.
  • Kleiner Verhandlungsspielraum: Banken wissen oft über die Bequemlichkeit ihrer bestehenden Kunden und lassen daher in den meisten Fällen nur kleine Verhandlungsspielräume zu.

Wie läuft eine Prolongation allgemein ab?

Eine Prolongation läuft für den Darlehensnehmer in den meisten Fällen recht unkompliziert ab. Denn: Die finanzierende Bank meldet sich beim Kreditnehmer im Regelfall drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung von selbst. Sie teilt dann in einem Schreiben mit, ob sie zu einer Anschlussfinanzierung und der Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens bereit ist oder nicht.

Wenn das Vertragsverhältnis zur finanzierenden Bank in den letzten Jahren jedoch ohne Komplikationen verlief und alle Monatsraten immer pünktlich beglichen wurden, sind Banken im Regelfall immer zu einer Prolongation bereit. Ist das der Fall, beinhaltet das Mitteilungsschreiben der Bank in den meisten Fällen bereits im Anhang ein Angebot zur Prolongation.

Nachdem die Bank ein Prolongationsangebot unterbreitet hat, hat der Kreditnehmer im Anschluss eine 14-tägige Frist zur Annahme. Mehr müssen Kreditnehmer im Regelfall im Zuge einer Prolongation nicht tun. Denn: Die Bank kennt bereits das Zahlungsverhalten ihres Darlehensnehmers und verlangt deshalb keine weitere Bonitätsprüfung. Auch eine erneute Wertermittlung der Immobilie für die Ermittlung des Beleihungswertes ist bei dieser Variante nicht notwendig.

Eine Prolongation ist auch grundsätzlich als vorzeitige Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens möglich. Das Forward-Darlehen können Darlehensnehmer dabei bereits einige Monate bis Jahre vor Ende der Sollzinsbindung mit ihrer bisherigen Bank abschließen. Diese Form der vorzeitigen Anschlussfinanzierung bürgt jedoch auch einige Risiken. Nämlich dann, wenn die günstigen Zinsen zwar mit einem entsprechenden Zinsaufschlag gesichert wurden, das allgemeine Zinsniveau jedoch im Laufe der Zeit sinkt. Der Kreditnehmer hat dann im schlimmsten Fall am Ende sogar einen teureren Kredit abgeschlossen.

Muss die bisherige Bank ein Angebot zur Prolongation unterbreiten?

Weit verbreitet ist die Annahme, dass eine Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu einem Angebot einer Prolongation verpflichtet ist. Diese Annahme ist jedoch so nicht richtig. Denn: Die Bank unterliegt gemäß Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur einer Mitteilungspflicht gegenüber ihrem Kreditnehmer. Das Bedeutet, dass sie dem Kreditnehmer lediglich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitgeteilt haben muss, ob sie zu einer Anschlussfinanzierung bereit ist oder nicht. Ein Angebot muss sie in diesem Zuge nicht abgeben. Es kann also auch durchaus sein, dass ein Darlehensnehmer gar nicht die Chance auf eine Prolongation bekommt, sondern sich direkt um eine Umfinanzierung bemühen muss.

Wann ist der richtige Zeitpunkt an dem man sich um eine Prolongation bemühen sollte?

Darlehensnehmer erhalten ohnehin im Regelfall spätestens drei Monate vor Ende der Solzinsbindung ein Angebot zur Prolongation bei ihrer bisherigen Bank. Eine alternative Umfinanzierung ist jedoch im Gegenteil dazu immer mit einem hohen Zeitaufwand verbunden. Der Darlehensnehmer sollte also grundsätzlich immer schon eher ein Prolongationsangebot bei seiner Bank einfordern. So hat er vorab ausreichend Zeit, um alle anderen Umfinanzierungsangebote mit dem Angebot seiner bisherigen Bank zu vergleichen.

Eine Umfinanzierung ist in den meisten Fällen grundsätzlich günstiger als eine Prolongation. Ein Vergleich lohnt sich allerdings nicht nur deshalb. Denn: Wer seiner bisherigen Bank ein entsprechend günstigeres Umfinanzierungsangebot vorlegen kann, hat eventuell die Möglichkeit einer Nachverhandlung der angebotenen Konditionen.

Beispielrechnung: Prolongation gegen Umfinanzierung

Die Handhabung einer Prolongation ist zwar denkbar einfach, das Sparpotential gegenüber einer Umfinanzierung ist dabei jedoch oftmals überschaubar. Anschlussfinanzierungen ermöglichen Kreditnehmern im Regelfall hohe Einsparungen. Voraussetzung ist dabei allerdings immer, dass sich der Darlehensnehmer vorab auch einige Angebote einholt und diese sorgfältig miteinander vergleicht.

Dabei können sogar kleine Prozentpunkte oft zu hohen Zinseinsparungen heranwachsen. Die nachfolgende Beispielrechnung soll verdeutlichen wie ein Vergleich zwischen einer Prolongation und einer Umfinanzierung dabei aussehen könnte. Ausgegangen wird dabei von einer Restschuld in Höhe von 250.000 EURO und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren. Um das Sparpotential zu verdeutlichen, wird dabei von einer gleichbleibenden Monatsrate bei allen drei Varianten ausgegangen.

ParameterProlongationUmschuldung Var. 1Umschuldung Var. 2
Restschuld250.000 €250.000 €250.000 €
Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Sollzins1,70 %1,20 %0,90 %
Monatliche Rate900,00 €900,00 €900,00 €
Restschuld nach 10 Jahren178.658 €
167.171 €
160.569 €
Ersparnis11.487 €18.089 €

Schon ein Zinsunterschied von 0,50 Prozentpunkten bringt dem Kreditnehmer in diesem Beispiel bei einer Laufzeit von 10 Jahren eine Einsparung von 11.487 EURO. Darlehensnehmer sollten aus diesem Grund immer versuchen, möglichst viele Angebote rechtzeitig miteinander zu vergleichen. Im Regelfall übernimmt die neue Bank aufgrund des Neukundenverhältnisses auch oft die in diesem Zuge entstehenden Notar- und Grundbuchkosten für etwaige Übertragungen von Grundschulden.

Widerrufsfrist bei bereits unterzeichnetem Prolongationsangebot

Kreditnehmer haben bei einem neu abgeschlossenen Darlehensvertrag grundsätzlich eine 14-tägige Widerrufsfrist. In dieser Frist kann der Darlehensnehmer in aller Regel ohne weitere Probleme vom bereits unterzeichneten Kreditvertrag zurückgetreten. Aber: Bei einem Angebot über eine Prolongation gilt diese Regelung nicht.

Bei einer Prolongation wird im Grunde nur ein bestehender Darlehensvertrag verlängert. Ein neuer Vertrag kommt dabei jedoch nicht zustande. Die Widerrufsfrist galt in diesem Fall nur für die ursprüngliche Erstfinanzierung, die allerdings bereits mehrere Jahre zurückliegt.

Wurde die Prolongation jedoch nicht persönlich, sondern beispielweise per E-Mail abgeschlossen, muss die Bank den Darlehensnehmer in diesem Zuge über sein Widerrufsrecht bei einem sogenannten Fernabsatzgeschäft informieren. Stellt sich im Nachgang jedoch heraus, dass der Kreditnehmer keine Informationen zum vorgenannten Widerrufsrecht erhalten hat, kann er den Vertrag sofort kündigen. Da das Verschulden in diesem Fall beim jeweiligen Kreditinstitut liegt, fällt dafür auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Was passiert, wenn nach Ablauf der Sollzinsbindung noch keine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wurde?

Konnte sich der Darlehensnehmer nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, läuft der Kreditvertrag über die bisher finanzierende Bank automatisch weiter. Allerdings unterliegt dieses weiterführende Darlehen dabei keiner Sollzinsbindung und einem variablen, nicht festgeschriebenen Zinssatz.

Diese Konstellation ist für den Darlehensnehmer jedoch immer dann von Nachteil, wenn das allgemeine Zinsniveau nach Ende der Sollzinsbindung stark ansteigt. Außerdem schlagen die meisten Banken auf den jeweiligen Zinssatz noch zusätzlich einen Aufschlag von teilweise 6,50 Prozent pro Jahr oben drauf. Der Darlehensnehmer hat jedoch grundsätzlich das Recht, das variable Darlehen jederzeit vollständig zu tilgen und durch eine Umfinanzierung abzulösen.

Ist die 50.000 EURO Grenze ein Problem?

Banken bieten im Regelfall nur Immobilienkredite ab einer Summe von 50.000 EURO an. Kreditnehmer haben daher grundsätzlich ein Problem, wenn die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung unter 50.000 EURO liegt. In diesem Fall erweist sich zum Beispiel ein Annuitätendarlehen in Form einer Umfinanzierung als sehr schwierig. Eine Prolongation hingegen kann auch bei einer Restschuld unter 50.000 EURO problemlos fortgeführt werden.

Darlehensnehmer haben dabei jedoch auch die Möglichkeit ihre Restschuld über andere Finanzierungsalternativen zu tilgen. Eine Variante stellt dabei zum Beispiel ein entsprechender Verbraucherkredit dar. Dieser ist zwar im Regelfall hoch verzinst, kann jedoch beim richtigen Vergleich auch niedriger sein als eine Prolongation. Außerdem sind bei einem Verbraucherkredit keine Extrakosten notwendig. Etwaige Notar- und Grundbuchkosten müssen hier nicht eingeplant werden, da ein Grundbucheintrag als Sicherheit bei dieser Variante nicht notwendig ist.

▷ Hinweis:

Plant der Kreditnehmer ohnehin etwaige Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten, kann er seine Restschuld für eine Umfinanzierung auch auf mindestens 50.000 EURO aufstocken.

Prolongation beim Sonderfall KfW-Darlehen

Eine Prolongation ist bei einem KfW-Darlehen (Kreditanstalt für Wiederaufbau) grundsätzlich nicht möglich. Läuft ein KfW-Darlehen aus, muss hierfür eine neue Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Da diese im Regelfall nicht von der KfW-Bank angeboten wird, muss die Restschuld aus dem KfW geförderten Darlehen über eine andere Bank umfinanziert werden. Der Kreditnehmer benötigt also ein neues Darlehen. Im Regelfall finanzieren Darlehensnehmer jedoch nicht die vollständige Summe über ein KfW-Darlehen, sondern nehmen dafür zeitgleich noch einen separaten Kredit bei einer anderen Bank auf.

Wurden dabei beide Kredite mit der selben Sollzinsbindung abgeschlossen und laufen dabei sogar zeitgleich aus, können die Restschulden aus beiden Darlehen zu einer Anschlussfinanzierung zusammengefasst werden. Dadurch sinken gleichzeitig auch die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt, da nur noch eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden muss. Läuft das KfW-Darlehen jedoch eher aus, muss der Kreditnehmer erneut ein zweites Darlehen aufnehmen und kann dafür keinen Zusammenschluss mit dem bereits bestehenden Kredit veranlassen.

Kann man eine bestehende Prolongation kündigen?

Für eine Prolongation gelten prinzipiell die selben Kündigungsbedingungen wie für ein ganz normales Immobiliendarlehen. Die Laufzeit der Zinsbindung spielt dabei keine Rolle. Wie bei jedem Immobilienkredit kann auch ein Prolongationsdarlehen am Ende der Sollzinsbindung gekündigt werden. Möchte der Kreditnehmer sein Darlehen jedoch vor Ablauf der Sollzinsbindung kündigen, wird es für ihn schwierig.

Banken sind grundsätzlich nicht gesetzlich dazu verpflichtet den Darlehensnehmer eher aus seinem Immobilienkredit zu lassen. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei denen Kreditnehmer ihr Darlehen unter Umständen eher kündigen können:

  • Der Immobilienkredit läuft länger als zehn Jahre: Aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts, können Kreditnehmer auch bei längerer Sollzinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre) ihr Darlehen nach zehn Jahren kündigen. Dafür gilt jedoch das Einhalten einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken für diesen Sonderfall nicht erheben. So kommen Darlehensnehmer auch aus einem Kredit nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist heraus, der eigentlich beispielweise noch zehn oder fünfzehn Jahre läuft.
  • Der Darlehensnehmer möchte die Immobilie verkaufen: Wer seine Immobilie innerhalb der Sollzinsbindung verkaufen will, braucht für die entsprechende Auflösung des Darlehens auch die immer Zustimmung der Bank. Stimmt die Bank zu, muss der Darlehensnehmer dafür allerdings in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen kann. Desweiterem ist dafür im Regelfall eine Kündigungsfrist von drei Monaten angesetzt.

Fazit: Prolongation oder Umfinanzierung

Bei einer Prolongation profitieren Darlehensnehmer prinzipiell von einer bequemen und unkomplizierten Abwicklung. Dafür nehmen sie oft schlechtere Zinssätze in Kauf und akzeptieren Darlehenskonditionen, die eventuell nicht mehr zu ihren persönlichen Bedürfnissen passen.

Eine Umfinanzierung ist hingegen oft mit einem hohen Aufwand verbunden. Der Darlehensnehmer muss für die Bank erneut diverse Unterlagen zusammensuchen und sich auch einer erneuten Bonitätsprüfung unterziehen. Dabei profitiert er jedoch als Neukunde oft von günstigen Zinssätzen. Stehen zum Beispiel auch etwaige Reparaturarbeiten an der Immobilie an, kann er bei einer Umfinanzierung auch eine Summe aufnehmen, die über der Restschuld liegt.

Darlehensnehmer sollten vor Ende der Sollzinsbindung grundsätzlich immer mehrere Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten einholen. Im Regelfall bietet eine Umfinanzierung das größte Einsparpotential. Dazu kommt, dass die allgemeinen Konditionen neu verhandelt werden können und die Darlehenssumme dabei flexibel gestaltet werden kann.

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen