Mietwohnung kündigen – Das sollten Mieter dabei unbedingt beachten!

Mieter, die aus einer gemieteten Wohnung ausziehen möchten, müssen vorab grundsätzlich auch immer ihre Mietwohnung kündigen und dabei einige wichtige Rahmenbedingungen beachten! Bei der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses gibt es nämlich vor allem formale und rechtliche Regelungen, die ein Mieter unbedingt kennen sollte. Vergisst dieser nämlich wichtige Details, kann es unter Umständen passieren, dass er auch nach dem Auszug noch weiter Miete zahlen muss. Er zahlt dann im schlimmsten Fall sogar doppelt – für den noch laufenden und für den neuen Mietvertrag.

Die häufigsten Ursachen, warum Mieter ihre Mietwohnung kündigen sind dabei folgende:

  • Familienzuwachs
  • Der Wechsel des Arbeitsplatzes
  • Der Partner zieht mit in die Wohnung ein und es wird daraufhin mehr Platz benötigt
  • Der Mieter findet eine Wohnung in einer besseren Lage zu einem besseren Preis
Mietwohnung kündigen: Nur in schriftlicher Form möglich!
Mieter müssen ihre Mietwohnung grundsätzlich immer schriftlich beim Vermieter kündigen!

► Wer seine Mietwohnung kündigen möchte, sollte das grundsätzlich in schriftlicher Form tun. Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per Fax oder Email wird in der Regel nicht anerkannt. Dabei sollten auch immer alle Hauptmieter die Kündigung unterschreiben, da diese sonst nach BGB (bürgerliches Gesetzbuch § 568) unwirksam ist.

Mietwohnung kündigen: Diese Formalien sollten dabei beachtet werden!

Im Normalfall reicht ein formloses Schreiben aus, wenn Mieter ihre Mietwohnung kündigen wollen. Dieses sollte dabei aber immer an den Vermieter adressiert sein und grundsätzlich auch alle Unterschriften der Hauptmieter enthalten. Gründe für die Kündigung müssen Mieter gegenüber dem Vermieter nicht angeben. Dennoch sollten einige Daten immer mit in das Schreiben aufgenommen werden, um möglichen Streitigkeiten mit dem Vermieter schon vorher gezielt aus dem Weg zu gehen. Folgende Informationen zählen im Regelfall dazu:

Mietwohnung kündigen: Alle Hauptmieter müssen unterschreiben!
Bei der Kündigung einer Mietwohnung müssen immer alle Hauptmieter unterschreiben!
  • Der Tag, zu welchem das Mietverhältnis gekündigt werden soll
  • Adresse der Mietwohnung (inkl. Etage und Ausrichtung)
  • Aufforderung der Kündigungsbestätigung durch den Vermieter
  • Kündigung zum nächstmöglichen Termin, falls das Schreiben verspätet beim Vermieter ankommt

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Mit einem Einschreiben auf Nummer sicher gehen!

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses empfiehlt es sich immer, diese dem Vermieter mit einem Einschreiben zukommen zu lassen. Mieter können so sicher sein, dass die Kündigung auch tatsächlich beim Vermieter angekommen ist. Dabei gibt es grundsätzlich mehrere Möglichkeiten:

Übergabe-Einschreiben: 

Das Schreiben wird persönlich an den Empfänger übergeben. Dieser erhält den Brief nur bei einer gültigen Unterschrift.

Einschreiben per Einwurf:

Der Empfänger muss den Brief nicht persönlich entgegennehmen. Der Postbote bestätigt dabei lediglich, dass er das Schreiben in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen hat.

Mietwohnung kündigen per Einschreiben mit Rückschein:

Das Schreiben wird vom Postboten persönlich zugestellt. Der Empfang wird dabei quittiert und der Mieter im Nachgang schriftlich über den Zugang informiert.

► Mieter haben auch die Möglichkeit, die Kündigung persönlich beim Vermieter abzugeben oder in dessen Briefkasten einzuwerfen. Streitet der Vermieter den Eingang des Schreibens jedoch ab, empfiehlt es sich dabei immer auch einen Zeugen mitzunehmen. Dieser kann dann den Zugang zusätzlich bestätigen. Falls das Verhältnis des Mieters zum Vermieter allerdings sehr „durchwachsen“ ist, sodass eine persönliche Abgabe nicht möglich wäre, kann auch ein bestellter Gerichtsvollzieher dem Vermieter die Kündigung gegen eine Gebühr zustellen.

Mietwohnung kündigen, aber fristgerecht!

Hat der Mieter alle formalen Einzelheiten beachtet, muss er, um seine Mietwohnung kündigen zu können dafür noch die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt diese 3 Monate. Dazu muss der Mieter den Mietvertrag allerdings bis zum dritten Werktag des Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des übernächsten Monats. Mieter sollten allerdings beachten, dass dazu aber nicht das Datum des Kündigungsschreibens zählt, sondern der tatsächliche Eingang beim Vermieter!

► Zum Beispiel: Der Mieter kündigt am 02. Februar 2019 seine angemietete Wohnung. Das Mietverhältnis endet dann fristgerecht zum 30. April 2019. Kommt die Kündigung allerdings erst am 07. Februar beim Vermieter an, endet das Mietverhältnis auch erst am 31. Mai 2019.

Welche Regelungen setzen die allgemeine gesetzliche Kündigungsfrist außer Kraft?

Nicht in jedem Fall kann der Mieter seine Mietwohnung kündigen und sich dabei auch auf die gesetzliche Kündigungsfrist verlassen! Neben der allgemeinen Frist können Vermieter nämlich grundsätzlich auch andere Regelungen im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren. Mieter sollten aus diesem Grund vorher immer genau prüfen, welche Fristen oder Regelungen bei der Anmietung der Wohnung für eine Kündigung tatsächlich für sie gelten!

Bei einem beidseitigen Kündigungseverzicht können Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht ihre Mietwohnung kündigen!
Ein Kündigungsverzicht kann in der Regel für bis zu 4 Jahre vereinbart werden. Aber auch längere Zeiträume sind in Einzelfällen möglich!

Mietverträge enthalten nicht selten auch Vereinbarungen zum beidseitigen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum. Dieser beträgt in Einzelfällen durchaus bis zu 4 Jahre und beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses. Die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten ist in diesen 4 Jahren allerdings schon inbegriffen. Schreibt eine Klausel im Mietvertrag z.B. vor, dass der Mieter erst nach Abschluss der 4 Jahre die Mietwohnung kündigen darf, ist diese Vereinbarung unwirksam. Der Mieter wäre In diesem Fall unzulässigerweise für 4 Jahre und 3 Monate an das Mietverhältnis gebunden.

Haben Mieter mit ihrem Vermieter einen sogenannten Staffelmietvertrag vereinbart, ist dieser in vielen Fällen auch mit einem Kündigungsverzicht kombiniert. Mieter und Vermieter können aber grundsätzlich auch immer individuelle Vereinbarungen treffen. Voraussetzung ist dabei allerdings, dass diese den Mieter nicht benachteiligen. Eine Vereinbarung für eine Kündigungsfrist über 3 Monate wäre dabei nicht zulässig! Die Kündigungsfristen dürfen grundsätzlich nur verkürzt vereinbart werden!

► Mieter finden innerhalb ihrer Kündigungsfrist auch oft einen Nachmieter, der die Mietwohnung schon vor Beendigung des Mietverhältnisses übernehmen würde. Sie sollten sich In diesem Fall aber immer mit dem Vermieter darüber einigen, dass die Kündigungsfrist unter diesen Umständen verkürzt werden darf. Mieter haben darauf allerdings keinen rechtlichen Anspruch. Akzeptiert der Vermieter die gekürzte Kündigungsfrist nicht, muss die gesetzliche Frist von 3 Monaten verbindlich eingehalten werden.

Ohne Frist die Mietwohnung kündigen – Welche Möglichkeiten gibt es?

Mieter sind nicht immer an eine Kündigungsfrist gebunden, wenn sie ihre Mietwohnung kündigen wollen. Sie dürfen dem Vermieter in Ausnahmefällen sogar eine fristlose Kündigung aussprechen! Zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig übergibt. Oder der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses einfach das Wohnungsschloss unbegründet austauscht. Mieter können grundsätzlich immer dann eine Mietwohnung fristlos kündigen, wenn diese aus verschiedenen Gründen unbewohnbar ist.

► Die Wohnung gefährdet die Gesundheit des Mieters

Das Paradebeispiel für die Gefährdung der Gesundheit eines Mieters ist Schimmelbildung an den Wänden oder Decken der Mietwohnung. Mieter können In den meisten Fällen jedoch nur durch einen Gutachter oder einen Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nachweisen. Die Kosten dafür trägt auch immer erst einmal der Mieter selbst. Stellt sich allerdings heraus, dass die Gesundheit des Mieters tatsächlich gefährdet ist, kann er sich die Kosten für das Gutachten vom Vermieter im Nachgang zurückholen.

Aber Achtung: Mieter können auch dann nur bedingt fristlos ihre Mietwohnung kündigen. Sie müssen dem Vermieter grundsätzlich erst die Chance geben, die Mängel fachgerecht zu beseitigen. Mieter müssen dafür in der Regel angemessene Fristen ansetzen, die davon abhängen wie schwerwiegend ein Mangel tatsächlich ist. Ist absehbar, dass der Mangel in der vorgegebenen Frist nicht beseitigt werden kann oder der Vermieter die Beseitigung strikt verweigert, können Mieter daraufhin sofort die Mietwohnung kündigen – ohne Einhaltung von Fristen!

► Der Vermieter begeht schwere Vertragsbrüche

Dringt ein Vermieter z.B. ohne vorherige Abstimmung in die Wohnung eines Mieters ein, begeht er damit einen schwerwiegenden Vertragsbruch! Mieter sollten allerdings immer erst dann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn sie bereits eine neue Wohnung gefunden haben. Vermieter müssen Mietern trotz fristloser Kündigung zwar immer eine Frist für die Räumung der Wohnung bereitstellen, gesetzliche Regelungen gibt es dafür jedoch nicht!

Fristlos Mietwohnung kündigen bei schweren Vertragsbruch durch den Vermieter

Der Mieter möchte die Mietwohnung kündigen, doch der Vermieter ignoriert das!

Mieter schicken dem Vermieter das Kündigungsschreiben nicht selten fristgerecht und formal korrekt zu und werden dabei konsequent ignoriert! Das ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter ein Einschreiben mit Rückschein nicht annimmt und der Postbote dieses daraufhin wieder mitnimmt. Mieter sollten in solchen Fällen unbedingt die Bestätigung aufheben, dass der Vermieter das Einschreiben mit Rückschein ignoriert hat. Sie sollten desweiteren zusätzlich ein normales Einschreiben zur Sicherheit hinterherschicken. Nach Rechtsprechung beginnt die Kündigungsfrist im Regelfall an dem Tag der verweigerten Zustellung der 1. Kündigung. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, hat der Mieter aufgrund der eindeutigen Beweise im Regelfall nichts zu befürchten.

Was passiert nach einer erfolgreichen Kündigung des Mietverhältnisses?

Mietwohnung kündigen: Letzter Schritt Auszug und Übergabeprotokoll
Bei jedem Ein- oder Auszug sollte grundsätzlich ein Übergabeprotokoll angefertigt werden!

Am letzten des Mietverhältnisses wird im Normalfall auch die Übergabe der Wohnung durchgeführt. Der Vermieter fertigt dazu in der Regel auch ein Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem Mieter an. Die Übergabe kann aber auch an einem früheren Zeitpunkt stattfinden, sofern dazu beide Vertragsparteien zustimmen. Problematisch wird es dann, wenn Mieter zu spät aus ihrer Wohnung ausziehen. In diesem Fall ergibt sich daraus ein Schaden für den Vermieter aufgrund des entstandenen Mietausfalls. Schadensersatz ist dann fällig, wenn deswegen sogar eine pünktliche Nachvermietung scheitert.

Zusammenfassung: Mietwohnung kündigen

Mieter, die einen unbefristeten Mietvertrag haben und ihre Mietwohnung kündigen wollen, sind immer an die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten gebunden. Die Mietdauer spielt dabei keine Rolle. Enthält der unbefristete Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als 3 Monate, ist diese automatisch unwirksam. Die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist ist jedoch immer zulässig!

Ein Mieter muss das Mietverhältnis grundsätzlich immer bis zum dritten Werktag eines Monats gekündigt haben. Für eine fristgerechte Kündigung zählt dabei der Tag des Eingangs des Schreibens beim Vermieter. Ein Kündigungsschreiben muss zusätzlich auch immer schriftlich beim Vermieter eingehen. Mieter brauchen dabei jedoch keine Begründung vorlegen, warum sie die Mietwohnung kündigen wollen. Vermieter hingegen dürfen dem Mieter nur in Sonderfällen kündigen. Sie müssen dabei im Gegensatz zum Mieter auch immer mit längeren Kündigungsfristen rechnen, da diese in dieser Konstellation teilweise abhängig von der Mietdauer sind.

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