Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Darf der Vermieter danach verlangen?

Immer mehr Vermieter verlangen von ihren Mietinteressenten eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Vermieter wollen so sichergehen, dass der zukünftige Mieter auch immer zuverlässig seine Miete zahlt. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist im Grunde ein Schreiben, in dem der Mietinteressent bestätigt, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen immer vollständig und fristgerecht nachgekommen ist und keine Mietschulden bei vorherigen Vermietern bestehen. Der Vermieter kann so neben der Mieterselbstauskunft und der Schufa-Auskunft zusätzlich einschätzen, wie es um die Zahlungsmoral seines Mietinteressenten steht.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Darf der Vermieter danach verlangen?
Vermieter sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet einem ehemaligen Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

Mietinteressenten haben mit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung immer die Möglichkeit ihre Bonität zu beweisen. Vermieter sind jedoch nicht gesetzlich dazu verpflichtet, eine derartige Bescheinigung für ihren ehemaligen Mieter auszustellen. Grund ist, dass durch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung diverse, noch bestehende Ansprüche gegen den Mieter verfallen würden. Kommt es später zum Streit über noch ausstehende Mietforderungen, hätte der Vermieter aufgrund der bereits ausgestellten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung große Nachteile.

Können Vermieter auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestehen?

Vermietern steht es im Grunde frei, an wen sie ihre Wohnung vermieten. Aufgrund dieser Tatsache können Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durchaus zur Bedingung machen. Vermieter sollten dabei jedoch beachten, dass eine derartige Bescheinigung prinzipiell keine rechtliche Aussagekraft besitzt. Ob der Mieter zum Beispiel seine Betriebskosten immer rechtzeitig und vollständig über die gesamte Mietzeit bezahlt hat, geht aus einem solchen Schreiben oft nicht hervor.

Wann darf der Vermieter nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Vermieter können grundsätzlich erst dann nach Nachweisen für die Bonität des Mietinteressenten verlangen, wenn diese ihr konkretes Interesse an der Wohnung bekundet haben. Derartige Informationen sind aus datenschutzrechtlicher Sicht zu einem früheren Zeitpunkt nämlich grundsätzlich nicht relevant genug. Da Mieter auch prinzipiell keinen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters haben, müssen Vermieter dem Mietinteressenten dafür im Regelfall zusätzliche Alternativen anbieten. Eine Alternative wäre dabei zum Beispiel das Vorzeigen von Gehaltsabrechnungen.

Welche Alternativen gibt es?

Mieter haben, um ihre Bonität zu beweisen, auch die Möglichkeit eine Quittung über die bisher gezahlten Mieten vom Vermieter zu verlangen. Nach § 368 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind Vermieter sogar dazu verpflichtet, dieser Aufforderung nachzukommen. Alternativ können Mieter dem potenziellen neuen Vermieter auch entsprechende Kontonachweise über die pünktlich gezahlten Mieten aufzeigen. Der Vermieter sieht so alle Kontoaktivitäten aus erster Hand und kann sich von der Bonität überzeugen.

Mietinteressenten haben zusätzlich die Möglichkeit eine Schufa-Selbstauskunft beim Vermieter einzureichen. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass der Vermieter nur eine abgespeckte Variante verlangen darf. Eine vollständige Schufa-Auskunft mit Scorewerten müssen Mietinteressenten dabei nicht vorzeigen. Die gekürzte Variante beinhaltet dabei nur, ob ausschließlich positive Vertragsinformationen über den Mieter vorliegen. Wie auch bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, ist das auffordern dieses Nachweises erst zulässig, nachdem der Interessent sein Interesse an der Wohnung bekundet hat und der Abschluss des Mietvertrags nur noch von einem positiven Ergebnis aus der Schufa-Selbstauskunft abhängt.

Was ist, wenn ein Mietinteressent die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fälscht?

Vermieter können dem Mieter fristlos kündigen, wenn sie während des bestehenden Mietverhältnisses erfahren, dass die vorgelegte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gefälscht ist. Der Mieter hat in diesem Fall die vorvertraglichen Pflichten verletzt, eine Verjährung ist in diesem Fall nicht geregelt. Vermieter können dem Mieter demzufolge auch noch nach mehreren Jahren fristlos kündigen.

Sind Mieter zur Abgabe einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet?

Mietinteressenten sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beim Vermieter einzureichen. Es kann jedoch vor allem in angespannten Wohnungsmärkten von Vorteil sein,  dem Vermieter eine derartige Bescheinigung vorzulegen. Wohnungssuchende sollten daher immer unbedingt versuchen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von ihrem ehemaligen Vermieter zu bekommen. Ein Vordruck erleichtert es dem Mieter dabei, indem er diesen vorher schon ausfüllen kann und der Vermieter letztlich nur seine Unterschrift als Bestätigung darunter setzen muss. Falls der ehemalige Vermieter jedoch keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen will, gibt es für Mieter auch noch andere Alternativen ihre Bonität zu beweisen.

► Hinweis: Wer zur Untermiete in einer Wohnung wohnt, hat nicht mit dem Vermieter der Wohnung ein Mietverhältnis vereinbart, sondern mit dessen Mieter. Daher muss die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in diesem Fall vom Hauptmieter der Wohnung ausgestellt werden.

Dürfen Vermieter Geld dafür verlangen?

Vermieter können für den Aufwand bei der Prüfung der jeweiligen Zahlungseingänge durchaus eine Gebühr von ihrem ehemaligen Mieter verlangen. Die Höhe der Gebühr ist allerdings rechtlich nicht geregelt. Da es sich beim ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung um eine Leistung handelt, die für einen Vermieter gesetzlich nicht verpflichtend ist, ist es durchaus legitim, dass sich der Vermieter diesen Aufwand bezahlen lässt. Mieter sollten dabei als Richtwert mit Kosten von bis zu 50 EURO rechnen.

Dürfen Vermieter die Kontaktdaten des vorherigen Vermieters verlangen?

Aus Vermietersicht dürfte es im Grunde am einfachsten sein, wenn diese sich einfach direkt beim ehemaligen Vermieter über die Zuverlässigkeit und Zahlungsmoral des Mietinteressenten erkundigen. Das Auffordern von Telefonnummer oder Adresse des Vorvermieters ist jedoch aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht zulässig. Im Regelfall ist es auch nicht notwendig, dass ein Vermieter derartige Informationen für seine Entscheidungsfindung benötigt.

Fazit zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:

Dass Mieter keinen Anspruch auf das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ihres ehemaligen Vermieters haben, liegt größtenteils daran, dass sich dabei mögliche Nachteile für den Vermieter ergeben können. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigungkönnte nämlich unter Umständen als Verzicht auf noch ausstehende Forderungen (z.B. Betriebskosten) ausgelegt werden, was den Vermieter dazu veranlassen würde eventuelle Nachzahlungen sofort einzufordern. Aus diesen Gründen ist das Ausstellen der Bescheinigung für Vermieter nicht verpflichtend vorgeschrieben.

Zusätzlich liefert eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung im Grunde auch keine detaillierten Informationen zur Bonität des Mietinteressenten, was den Nutzen für den neuen Vermieter prinzipiell einschränkt. Gerichte sehen das einfordern einer derartigen Bescheinigung prinzipiell als sehr kritisch an. Mieter, die zum Beispiel bei ihrem ehemaligen Vermieter eine berechtige Mietminderung durchgeführt haben, geraten dabei in eine ungünstige Situation, da sich der Vermieter dadurch eventuell weigern wird eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.

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