Mietminderung – Voraussetzungen & Möglichkeiten für Mieter und Vermieter

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gibt es immer dann, wenn vermeintliche oder tatsächliche Mängel an der Mietsache vorhanden sind. Diese Mängel dienen dann dem Mieter oft als Grundlage und Anlass für eine Mietminderung. Nach §536 BGB müssen für eine Rechts konforme Mietminderung allerdings folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Der Mieter hat den Mangel nicht selbst verursacht.
  • Es ist ein erheblicher Mangel vorhanden.
  • Nach dem Einzug entstandene Mängel wurden dem Vermieter unverzüglich angezeigt. 
  • Bei vorhandenen Mängel zu Mietbeginn hatte der Mieter keine Kenntnis davon. Oder er hat sich seine Rechte vorbehalten.
Bei einer Mietminderung ist immer erst der Mieter in der Beweispflicht.
Bei einer Mietminderung ist immer erst der Mieter in der Beweispflicht.

► Ist ein Mangel bewiesen und wurde vom Mieter fristgerecht angezeigt, ist die Miete nach Gesetz automatisch gemindert. Der Mieter muss die Mietminderung dann weder beantragen noch genehmigen lassen. Mieter und Vermieter streiten dabei allerdings häufig über die vorgeschriebene Höhe der gesetzlichen Mietminderung. Jede Partei will dabei natürlich so wenig Verluste wie nur möglich hinnehmen müssen. Die Berechtigung einer Mietminderung ist allerdings oft umstritten. Folglich liegt die Beweispflicht und die rechtzeitige Anzeige des Mangels immer erst einmal beim Mieter. 

Besonderheit bei Mietminderung(en)

Eine Mietminderung ist auch dann gegeben, wenn bestimmte Eigenschaften der Mietsache zugesichert wurden aber nicht bestehen oder nachträglich wegfallen. Ist eine Mietminderung gerechtfertigt, darf der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzuges nicht kündigen. Auch nicht wenn die Kürzung der Miete zu hoch ist. Das Recht zur Kündigung tritt erst ein, wenn der Mieter eine unberechtigte Mietminderung eigenständig vornimmt.

► Zum Beispiel...

Der Vermieter schreibt für eine Mietwohnung 50 m² Wohnfläche im Mietvertrag fest. Der Mieter stellt nun fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 46 m² Wohnfläche aufweist. Daraufhin führt er nun eigenständig eine Mietminderung durch. Aber Achtung, in diesem Fall liegt keine berechtigte Mietminderung vor! Die Unterschreitung der zugesicherten Wohnfläche ergibt nur einen Grund zur Mietminderung, wenn mindestens 10% der angegebenen Fläche nach unten abweichen.

Die tatsächliche Wohnfläche hätte in diesem Beispiel für eine berechtigte Mietminderung also mindestens kleiner als 45 m² sein müssen. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Flächen im Mietvertrag dabei verbindlich festgeschrieben wurden! Wenn die Wohnfläche also nicht seitens des Vermieters zugesichert wird und nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, ist eine Mietminderung auch bei Unterschreitung von min. 10% nicht gegeben!

Beispiele für Mietminderung(en)

Mietminderungen werden immer prozentual ausgedrückt. Für die Bestimmung einer angemessenen prozentualen Minderung, gibt es zur Orientierung eine Vielzahl von frei verfügbaren Gerichtsurteilen. Die Angaben der Prozente beziehen sich dabei immer auf die Bruttomiete. Die Mietminderungen gelten also immer für die Grundmiete inkl. NebenkostenBei einigen Mängeln gibt es dabei aber teilweise prozentuale Spannweiten (z.B. 30-40%). Der Grund ist, dass in Einzelfällen von unterschiedlichen Gerichten, Minderungen für den selben Mangel teilweise anerkannt oder auch abgelehnt wurden. Das ist immer dann der Fall, wenn ein Mangel unterschiedliche Intensitäten aufweisen kann.

Die nachfolgende Tabelle zeigt einige Beispiele für Mietminderungen anhand verschiedener tatsächlicher Gerichtsurteile. Dabei sind die prozentualen Minderungen aber nur als grobe Orientierung zu sehen. Im Einzelfall können Gerichte immer individuell über eine Mietminderung entscheiden. Die Volltexte zu den Gerichtsurteilen findet man auf folgender Seite: https:/ /dejure.org/gerichte. Man muss dazu einfach die Texte der dritten Spalte in das Suchfeld eingeben.

Mietminderung [%]MangelGerichtsurteil
100%Wohnungsbrand / Wohnung ist nicht mehr bewohnbarLandgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.09.1995 (2/11 S 147/95)
70-100%Heizungsausfall in den WintermonatenLandgericht Hamburg, Urteil vom 15.05.1975, Az. 7 O 80/74
Landgericht Berlin, Beschluss vom 18.08.2002, Az. 67 T 70/02
50-100%SchimmelbildungAmtsgericht München, Urteil vom 11.06.2010, Az. 412 C 11503/09
Landgericht Hamburg, Urteil vom 08.01.2008, Az. 307 S 144/07
60-80%Erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten bei Dachgeschossausbau (Schmutz, Gestank, Einbrüche von Regenwasser)Landgericht Hamburg, Urteil vom 11.01.1996, Az. 307 S 135/95
Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 16.01.1987, Az. 44 C 1605/86
80%Überschwemmung der Wohnung durch Regen, unerträglicher GestankAmtsgericht Friedberg, Urteil vom 06.07.1983, Az. C 389/82
75%Schlafzimmer unbenutzbar wegen unzumutbarer HeizungsgeräuscheLandgericht Mannheim, Urteil vom 23.11.1977, Az. 4 S 95/77
50%Briefkasten fehlt, nur 3 von 15 Steckdosen funktionieren, WC-Abfluss nicht freiAmtsgericht Hamburg, Urteil vom 23.07.1973, Az. 40 C 305/73
50%Lärmbelästigung durch laute Musik der NachbarnAmtsgericht Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989, Az. 113 C 168/89 (9)
38%Abwasserstau aus der Toilette und der Badewanne, defekter AbflussAmtsgericht Groß-Gerau, Urteil vom 19.07.1979, Az. 21 C 1336/78
25%Legionellenbefall des TrinkwassersAmtsgericht Dresden, Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13
10%Hellhörige WohnungAmtsgericht Lüdinghausen, Urteil vom 31.10.1979, Az. 4 C 132/78
10%Lagerung von Baumaterial auf dem Grundstück des WohnhausesAmtsgericht Bad Segeberg, Urteil vom 21.11.1991, Az. 17 C 122/91
0%Abblätternde Farbe an den FensternAmtsgericht Schöneberg, Urteil vom 21.06.2011, Az. 4 C 52/11
0%Abgenutzte DuschwanneAmtsgericht Coesfeld, Urteil vom 11.02.2003, Az. 4 C 525/02
0%Asylbewerber in der NachbarschaftAmtsgericht Gronau, Urteil vom 13.12.1990, Az. 4 C 430/90

Wie Vermieter bei einer angezeigten Mietminderung vorgehen sollten

Mieter tragen in der Regel die Beweislast für Mängel an der Mietsache. Vermieter können sich in diesem Fall erst einmal zurücklehnen. Bis der Mieter Beweise vorlegt, können sie den Mangel einfach bestreiten und weiter abwarten. Es empfiehlt sich allerdings immer zuerst eine gemeinsame Begutachtung des Mangels vorzunehmen. Leitet der Mieter nämlich ein teures Verfahren zur Beweissicherung ein, kann es für den Vermieter im schlimmsten Fall sehr kostenintensiv werden!

Wer trägt Beweislast bei Mietminderung?

Ist ein Mangel tatsächlich vorhanden, kann die weitere Vorgehensweise mit dem Mieter direkt vor Ort geklärt werden. Das spart Zeit, Nerven und vor allem Geld! Liegt ein schwerwiegender Mangel vor, ist es durchaus ratsam einer vorübergehenden Mietminderung nachzugehen. Dabei kann sich an oben gezeigter Tabelle orientiert werden. Die Miete ist dann so lange zu mindern, bis der Mangel vollständig behoben ist.

► Aber Achtung...

Es gibt auch Ausnahmen. Zum Beispiel, wenn ein Mangel offensichtlich vom Mieter verursacht wurde:

Der Mieter zeigt an, dass sich an der Wand im Schlafzimmer seiner Mietwohnung Schimmel befindet. In diesem Fall liegt es nahe, dass der Mieter eventuell nicht ausreichend gelüftet oder die Wohnung im Winter nicht hinreichend beheizt hat. In dieser Konstellation trägt nun der Vermieter die Beweislast. Dabei sollte er den Mieter in jedem Fall z.B. nach seinem Lüftungs- und Heizverhalten befragen. Desweiteren ist zusätzlich eine bauliche Untersuchung notwendig, wenn der Mieter ein gutes Lüftungs- und Heizverhalten beweist. Sind die Ursachen in der Bausubstanz zu finden, so ist eine angemessene Mietminderung in jedem Fall gerechtfertigt! Andererseits kann die Mietminderung vom Vermieter abgewiesen werden.

Letzter Ausweg: Feststellungsklage

Bei schweren Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, ist oftmals nur der letzte Weg eine gerichtliche Feststellungsklage. In der Regel kommt es zu diesem Verfahren, wenn die Verantwortlichkeit eines Mangels nicht geklärt ist und der Mieter trotzdem eine Mietminderung eigenständig durchführt. 

► Ein Gericht muss dann klären, inwieweit ein Mangel in welcher Intensität vorhanden ist. Geht durch das Urteil hervor, dass der Mangel durch schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, sind alle Mietminderungen hinfällig. Die Klärung durch ein Gericht sollte allerdings nur in hartnäckigen Fällen in Betracht gezogen werden.

Feststellungsklage bei Mietminderung
Eine Feststellungsklage sollte immer der letzte Ausweg sein!

Kündigung des Mietverhältnisses bei eigenständiger Mietminderung durch den Mieter!

Als Vermieter möchte man eine gerichtliche Auseinandersetzung grundsätzlich immer nur als letzten Ausweg nutzen. Viele Alternativen gibt es bei Uneinigkeiten über einen Mangel an der Mietsache jedoch nicht. Eine weitere Option wäre in diesem Fall nur eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

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Voraussetzung ist dafür allerdings, dass der Mieter die Miete aus freien Stücken kürzt, ohne das ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters bewiesen wurde. Der Vermieter muss sich bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges allerdings 100% sicher sein, dass entweder Mangelfreiheit besteht oder das er die Verantwortlichkeit des Mieters für den Mangel beweisen kann. Für eine Rechts konforme Kündigung müssen dabei allerdings noch weitere Voraussetzungen vorliegen:

  • Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gilt erst bei Verzug von mindestens 2 Monatsmieten.
  • Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form und muss eine detaillierte Begründung enthalten.

► Beispiel: Schuldhaftes Mieterverhalten

Ein Mieter wohnt alleine in einer 50 m² Wohnung. Er möchte Geld sparen und stellt deshalb während der Wintermonate die gesamten Heizungen seiner Wohnung ab. Damit von außen keine kalte Luft eindringt, lässt er auch für mehrere Wochen die Fenster geschlossen. Einige Zeit später erhält der Vermieter einen Brief über eine Mietminderung von 50%. Grund: Erhebliche Schimmelbildung im Wohnzimmer, Schlafzimmer und in der Küche. 

Zur Abklärung der Ursache bestellt der Vermieter daraufhin einen Gutachter. Dieser stellt eindeutig ein mangelhaftes Lüftungs- und Heizverhalten als Ursache der Schimmelbildung fest. Der Mieter sieht allerdings die Schuld immer noch beim Vermieter und beharrt weiter auf seine Meinung. Letzter Ausweg des Vermieters: Feststellungsklage. Aufgrund des Gutachtens und der eindeutigen Sachlage entscheidet das Gericht auf schuldhaftes Verhalten des Mieters. 

Warum? Weil jeder Mieter in Deutschland dazu verpflichtet ist, eine ausreichende Belüftung und Beheizung seiner Mietwohnung zu gewährleisten. Folgt er diesem nicht, ist er für alle daraus entstehenden Mängel verantwortlich.

Kompromisse bei Mietminderung(en) eingehen

Mängel an der Mietsache sind oft nur vorgeschobene Gründe einer Mietminderung. Nicht selten versuchen Mieter aufgrund finanzieller Engpässe auf diese Weise Zeit zu überbrücken. In dieser Situation sollte man als Vermieter durchaus auch mal in sich gehen und sich folgende Fragen stellen: Sind die Zahlungsschwierigkeiten nur vorübergehend? Hat der Mieter seine Arbeit wegen Eigenverschulden oder aufgrund einer Insolvenz des Arbeitgebers verloren? Hat er sonst immer pünktlich bezahlt? Ist man sich nicht schlüssig und möchte die Entscheidung erst einmal vertagen, gibt es dabei mehrere Möglichkeiten:

Kompromisse bei Mietminderung(en) eingehen​

Zum einen kann ein Zahlungsaufschub über einen Teil der Miete gewährt werden. Diesen zahlt der Mieter dann einfach wieder zurück, wenn er wieder liquide ist. Zum Anderen gibt es die Möglichkeit für einen Mietaufhebungsvertrag. Dieser entlässt den Mieter sofort aus dem Mietvertrag und er kann sich daraufhin eine günstigere Wohnung suchen. 

Fazit: Mietminderung

Sind grobe Mängel an einer Mietsache vorhanden, ist eine Mietminderung ein gutes Mittel um Wogen zwischen Mieter und Vermieter kurzfristig zu glätten. Dabei muss allerdings immer differenziert werden. Ist ein Mangel auf ein schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen, ist eine Mietminderung nicht zulässig. Führt der Mieter diese trotzdem eigenständig durch, so kann ihm das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden!

Liegt der Mangel allerdings in der Bausubstanz, ist die Miete so lange zu mindern, bis der Mangel vollständig behoben wurde. In diesem Fall gibt es als Orientierung zur prozentualen Minderung frei verfügbare Gerichtsurteile zu verschiedenen Fällen. Grundsätzlich sollte die Klärung eines Mangels allerdings immer in Zusammenarbeit mit Mieter und Vermieter erfolgen. In den meisten Fällen spart das viel Zeit, Geld und vor allem Nerven!

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