Mietkaution: Höhe, Varianten, Alternativen & Einbehalt – Das ist erlaubt

Vermieter verlangen als Sicherheit von ihren Mietern beim Einzug oft eine Mietkaution. Damit schützen sie sich nach dem Auszug des Mieters vor möglichen Beschädigungen an der Mietsache und deckeln damit eventuell notwendige Reparaturkosten und Mängelbeseitigungen ab. Aber auch ausstehende Kosten für zum Beispiel etwaige Mietrückstände, können durch eine hinterlegte Mietkaution verrechnet werden. Doch wer als Vermieter eine Mietkaution beim Einzug fordert, muss dazu auch einige rechtliche Dinge beachten. Eine Mietkaution muss unter anderem getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Aber auch Fristen für die Rückzahlung nach dem Auszug des Mieters, müssen vom Vermieter unbedingt eingehalten werden. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, welche Regelungen Mieter und Vermieter zur Mietkaution beachten müssen und wie sie sich schon vorab vor möglichen Streitigkeiten schützen können.

Mietkaution: Höhe, Varianten, Alternativen & Einbehalt - Das ist erlaubt
Die Mietkaution darf maximal 3 Kaltmieten betragen und dient dem Vermieter grundsätzlich als Sicherheit gegen Mängel an der Mietsache und eventuelle Mietrückstände.

Welche Kosten können durch eine Mietkaution verrechnet werden?

Vermieter können immer dann auf eine Mietkaution zurückgreifen, wenn sie gegen den jeweiligen Mieter noch ausstehende Forderungen haben. Eine Mietkaution darf dabei aber immer nur mit den Forderungen aus dem eigenen Mietverhältnis verrechnet werden. Die Verrechnung von Mietrückständen aus einem früheren Mietverhältnis zu einem anderen Vermieter ist dabei unzulässig! Vermieter können grundsätzlich folgende Kosten mit der Mietkaution begleichen:

» Mietrückstände

Schuldet der Mieter dem Vermieter noch anteilige Kaltmieten, können diese nach dem Auszug mit der Mietkaution verrechnet werden. Gleiches gilt auch für noch ausstehende Nebenkosten, die der Mieter dem Vermieter noch schuldet.

» Der Mieter gibt die Wohnung verspätet zurück

Hat der Mieter sein Mietverhältnis gekündigt und gibt die Wohnung beispielsweise erst am 05. Juni zurück, obwohl die gesetzliche Kündigungsfrist Ende Mai auslief, kann der Vermieter für diese Tage noch eine anteilige Miete fordern und gegebenenfalls dafür einen Teil der Mietkaution einbehalten.

» Mängel und ausstehende Schönheitsreparaturen

Sind bei der Wohnungsübergabe Mängel an der Mietsache vorhanden (z.B. Kratzer im Bodenbelag), die beim Einzug im Wohnungsübergabeprotokoll nicht festgehalten wurden, können die Kosten für die Beseitigung der Schäden mit der Mietkaution verrechnet werden. Auch während der Mietzeit unterlassene Schönheitsreparaturen in Form von beispielsweise deutlich abgenutzten Tapeten, die nicht dem Ursprungszustand entsprechen, können mit der Mietkaution verrechnet werden. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass der Vermieter die Renovierungspflicht mit einer gültigen Klausel auf den Mieter übertragen hat. Nach dem Gesetz ist nämlich grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich, jedoch nicht, wenn dafür eine entsprechende Klausel im Mitvertrag vereinbart wurde.

Wann müssen Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Vermieter haben für die Überprüfung von noch ausstehenden Forderungen (z.B. offene Kosten für Nachzahlungen von Betriebskosten) oder das Abklären von eventuellen Bauschäden an der Mietsache im Regelfall eine auskömmliche Prüf- und Überlegungsfrist. Die Fristen dafür sind jedoch immer vom Einzelfall abhängig und nicht gesetzlich geregelt. Im Zweifelsfall kann auch ein Gericht über eine angemessene Frist im jeweiligen Einzelfall entscheiden. Im Regelfall sollten Vermieter die Mietkaution jedoch bis spätestens sechs Monate nach dem Auszug des Mieters entweder zurückgezahlt oder dementsprechend verrechnet haben.

► Hinweis: Vermieter sollten immer eine separate und detaillierte Kautionsabrechnung für den Mieter erstellen. Darin sollten alle Informationen zur Rückzahlung der Mietkaution enthalten sein. Das betrifft unter anderem die Aufzählung von eventuellen Forderungen, die jedoch gegebenenfalls vom Vermieter noch überprüft werden müssen.

Können Ansprüche des Vermieters bei Mängeln verjähren?

Bei nachgewiesenen Schäden an der Mietsache müssen Vermieter schnell ins Handeln kommen. Denn nach Gesetz sind die Ansprüche auf Schadensersatz bei Mängeln an der Mietsache sechs Monate nach dem Auszug des Mieters vollständig verjährt. Vermieter können die Kosten für die Mangelbeseitigung dann nicht mehr mit der Mietkaution verrechnen und haben keinen Anspruch mehr auf Kostenübernahme des ehemaligen Mieters.

Zum Beispiel: Der Mieter kündigt seinen Mietvertrag fristgerecht zum 31. Mai. Bei der Wohnungsübergabe wurde jedoch ein erheblicher Mangel festgestellt. Der Vermieter hat nun anschließend sechs Monate Zeit (bis zum 30. November), um seine entsprechenden Forderungen beim Mieter geltend zu machen. Verpasst er diesen Zeitraum jedoch, sind alle festgestellten Schäden verjährt. Alle Ansprüche an den ehemaligen Mieter sind dann hinfällig.

Verjährungsfristen für Einbehalt der Mietkaution
Vermieter sollten ihre Ansprüche bei Mängeln an der Mietsache bis spätetens sechs Monate nach Auszug des Mieters geltend machen.
Welche Möglichkeiten haben Vermieter bei offenen Nebenkostenabrechnungen?

Sind noch offene Nebenkostenabrechnungen vorhanden, kann vorher nie genau bestimmt werden, ob der Mieter nach der Abrechnung entweder Nachzahlungen leisten muss oder ein entsprechendes Guthaben erhält. Aus diesem Grund dürfen Vermieter die Kaution anteilig in Höhe von bis zu vier monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen länger als üblich einbehalten.

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter für das Anlegen einer Mietkaution?

Vermieter dürfen grundsätzlich bis zu drei Kaltmieten Mietkaution von einem Mieter verlangen. Mieter haben dabei jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit, die Kaution in bis zu drei gleichen Monatsraten zu begleichen. Nach Gesetz dürfen Vermieter die Mietkaution nicht gemeinsam mit ihrem privaten Vermögen aufbewahren, sondern müssen diese getrennt anlegen. Dazu hat der Vermieter grundsätzlich mehrere Möglichkeiten. Zum einen kann eine Barkaution vereinbart werden. Zum anderen können sich Mieter und Vermieter aber auch gemeinsam darauf einigen, eine andere Anlageform zu wählen. Steigen dadurch beispielsweise die Zinserträge erheblich, ist das auch für den Vermieter von Vorteil, da sich somit auch seine Sicherheit gegenüber dem Mieter erhöht. Die angefallenen Zinsen bekommt dabei jedoch nach der Auszahlung nur der Mieter, der Vermieter erhält daraus keinen Anteil.

Die Barkaution

Bei der Barkaution hat der Mieter entweder die Möglichkeit die Mietkaution in bar zu bezahlen oder diese auf ein separates Mietkautionskonto des Vermieters zu überweisen. Mieter sollten dabei jedoch immer sicher gehen, dass es sich dabei um ein insolvenzfreies Mietkautionskonto (auch Treuhandkonto genannt) handelt, da das Geld in diesem Fall getrennt vom privaten Vermögen des Vermieters angelegt wird. Befindet sich der Vermieter nämlich in einem Insolvenzverfahren, können Gläubiger nicht auf das Konto zugreifen. Nennt der Vermieter dem Mieter jedoch kein insolvenzfreies Kautionskonto, darf der Mieter zukünftige Mieten sogar bis zur Höhe der vereinbarten Kaution einbehalten. Das darf er allerdings nur so lange, bis der Vermieter der Forderung nachgekommen ist und ein etwaiges Kautionskonto nachweisen kann.

Nach Welchen Kriterien müssen Vermieter ein Konto für die Mietkaution wählen?

Für die Wahl nach einem Konto für die Hinterlegung einer Mietkaution, gibt es für den Vermieter im Grunde wenige Einschränkungen. Er sollte dabei prinzipiell immer das Konto wählen, dass sich bei der Verzinsung in der Spanne bewegt, die vergleichbare regionale Banken üblicherweise anbieten. Dabei ist er jedoch nicht dazu verpflichtet, die Bank zu wählen, die die höchste Verzinsung verspricht.

Verpfändetes Sparbuch / Mietkautionssparbuch

Ein verpfändetes Sparbuch (auch Mietkautionssparbuch genannt) dient dem Vermieter in Form einer Verpfändungserklärung des Mieters ebenfalls als Mietsicherheit. Das Mietkautionskonto wird dabei grundsätzlich vom Mieter geführt. Der Vermieter kann jedoch im Schadensfall darauf zugreifen. Die Verwendung eines verpfändeten Sparbuchs ist für den Vermieter prinzipiell einfacher. Der Mieter legt das Sparbuch in diesem Fall selbst an und verpfändet es anschließend über die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter.

Sonstige Anlageformen

Mieter und Vermieter können sich beim Anlegen der Mietkaution auch über alternative Anlageformen einigen. Darunter zählen zum Beispiel Wertpapiere, Bausparverträge oder Tagesgeldkonten. In den meisten Fällen können Vermieter jedoch auf derartige Mietkautionsanlagen im Ernstfall nur schleppend zugreifen. Aus diesem Grund kommen sie in der Praxis auch nur eher selten zur Anwendung. Aber auch die Anwendung von spekulativen Anlageformen ist möglich, wenn sich Mieter und Vermieter darauf einigen. Eine übliche Anwendung ist hierbei zum Beispiel das Anlegen der Mietkaution in Aktienfonds, die dann an den Vermieter über die gesamte Mietzeit verpfändet werden. Mieter müssen bei dieser Form der Anlage jedoch auch damit rechnen, dass zum Ende der Mietzeit ein Verlust zu Buche steht. Auch Vermieter haben dabei das Risiko, dass bei noch offenen Forderungen nach Mietzeitende eine geminderte Sicherheit zur Verfügung steht.

Sonderfall Gewerbeimmobilie

Vermieter sind bei Gewerbeimmobilien anders als bei Wohnimmobilien, nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem Vermögen anzulegen. Sie sind demzufolge nicht zu einer Vermögensbetreuung verpflichtet. Bei Mietverträgen von Gewerbeeinheiten gilt grundsätzlich die Vertragsfreiheit. Haben Mieter und Vermieter zwar eine Mietkaution festgelegt, jedoch nicht die Anlageart vertraglich vereinbart, muss der Vermieter die Mietkaution nicht treuhänderisch anlegen. Auch eine höhere Mietkaution von mehr als 3 Monatsmieten kann bei einem Gewerbemietvertrag vereinbart werden. Das Gesetz sieht hier keine Einschränkungen vor.

Sind Erträge aus Mietkautionskonten steuerpflichtig?

Mieter müssen die Erträge aus Mietkautionskonten als Kapitalerträge versteuern. Das gilt allerdings nicht für den Vermieter, da er die Mietkaution letztlich nur einbehält und später wieder an den Mieter zurückgibt.

Alternativen zur Mietkaution

Neben der Mietkaution gibt es noch eine Vielzahl anderer Sicherheiten, die der Mieter mit dem Vermieter alternativ vereinbaren kann. Darunter zählt zum Beispiel:

  • Bürgschaft von einer Bank oder eines Verwandten
  • Kautionsschutzbrief (auch Kautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung genannt)

Haben sich Mieter und Vermieter auf eine Alternative geeinigt, gilt auch hier, dass drei Monatsmieten als maximale Sicherheit nicht überschritten werden dürfen. Auch die Kombination aus einer Bürgschaft und einem Kautionsschutzbrief wäre dabei denkbar, wenn diese als Gesamtsicherheit die drei Monatsmieten nicht überschreiten. Vermieter müssen allerdings die Abschlagssteuer in Form einer Bankbescheinigung einmal jährlich an ihren Mieter weiterreichen.

Was ist, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Vermieter müssen Mietkautionen grundsätzlich immer separat von ihrem eigenen Vermögen anlegen. Tun sie das nicht, können sie sich dabei unter gewissen Umständen sogar strafbar machen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter damit rechnet, dass er in Insolvenz gehen könnte und dies billigend in Kauf nimmt und bezüglich der in seinem Privatbesitz befindlichen Mietkautionen keine weiteren Schritte einleitet. Ist das der Fall, macht er sich wegen Veruntreuung strafbar und kann dafür sogar von einem Gericht verurteilt werden. Kann er jedoch stets nachweisen, dass er die Mietkautionen aus eigenen privaten Mitteln jederzeit zurückzahlen könnte, besteht zu dieser Zeit keine Straftat in Form einer Veruntreuung.

Wann verjährt der Anspruch auf eine Mietkaution?

Hat der Vermieter mit dem Mieter eine Kautionszahlung mietvertraglich vereinbart, hat er grundsätzlich bis zu drei Jahre Zeit, (ab Beginn des Mietverhältnisses) seine Forderungen geltend zu machen. Der Anspruch auf eine Mietkaution oder eine Bürgschaft verjährt nämlich grundsätzlich nach drei Jahren.

► Hinweis: Vermieter dürfen ihrem Mieter nicht das Mietverhältnis kündigen, wenn diese zum Beispiel erst nach vier Jahren eine Mietkautionsforderung stellen und der Mieter dieser Forderung nicht nachkommt. Der Anspruch auf eine Mietkaution (auch wenn mietvertraglich geregelt) ist in diesem Fall bereits verjährt. Der Vermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch mehr auf Zahlung einer Mietkaution.

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