Mieterhöhung – Wie und wann darf erhöht werden?

Die Mieten steigen aktuell in Deutschland immer weiter kontinuierlich an. Dabei sind besonders Metropolen wie München oder Berlin betroffen. Mittlerweile setzt sich dieser Trend aber auch in Randgebieten und kleineren Städten fort. Ein Ende ist dabei noch nicht zu sehen. Die folgende Grafik zeigt zur Verdeutlichung die Mietpreisentwicklung und Mieterhöhung für Neubauwohnungen (60-80 m²). Aufgezeigt werden dabei die 3 größten Städte in Deutschland in einem Zeitraum von 2008 bis 2014. 

Mieterhöhung bei Neubauwohnungen von 2008-2014

Quelle: empirica-Preisdatenbank (2014). „Mietpreis für Neubauwohnungen“ von Mathias Brandt, zitiert nach de.statista.com, URL: https://de.statista.com/infografik/2953/mietpreis-fuer-neubauwohnungen-in-deutschen-grossstaedten, Abruf am 03.06.2019 um 18:55 Uhr.

Alle 3 Großstädte haben dabei eine Gemeinsamkeit. Die Kurve geht stetig nach oben! 2008 lag z.B. der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin bei 6,90 €/m². Im Jahre 2014 ist dieser bereits auf 10,30 €/m² angestiegen. Das macht eine Steigerung von fast 50% in nur 6 Jahren. Der Trend ist also klar erkennbar. Doch was tut der Staat gegen eine derartige Entwicklung? 

Die Mietpreisbremse - Sinn oder Unsinn?

Seit dem 01.04.2015 gibt es in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse. Sie soll verhindern, dass die Mieten in Ballungszentren und Metropolen weiter explodieren. Diese Regelung greift allerdings nur bei Neuvermietung. Bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen.

Stoppt die Mietpreisbremse die Mieterhöhung?

Wie funktioniert die Mietpreisbremse? 

Grundlage ist der sogenannte Mietspiegel. Aber auch vergleichbare Statistiken zu Mietpreisen vor Ort können als Maßstab für die Bemessung dienen. Die Kernaussage ist, dass eine Wohnung nur noch maximal 10% teurer neu vermietet werden darf als vergleichbare Wohnungen. Dabei sollte die Größe und die Lage der Vergleichswohnungen größtenteils identisch sein.

Aber Achtung!

Das Gesetz enthält keine genaue Regelung der relevanten Vergleichsmieten. Bei Neuvermietung ist die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ heranzuziehen. Eine genaue Ermittlung wird dazu aber nicht geregelt. Allgemein gilt die Mietpreisbremse auch nur dort, wo ein Bundesland eine Region im Hinblick auf die Mietpreisentwicklung als „angespannt“ ausweist. Das betrifft Deutschland also nur in Teilen. Eine Pflicht für die Bundesländer besteht für die Ausweisung einzelner Regionen nicht! 

Achtung bei der Mietpreisbremse

Gibt es Ausnahmen?

 Laut Gesetz gibt es 2 Regelungen, bei denen die Mietpreisbremse nicht angewendet werden darf.

  • 1.) Bei Wohnungen die nach dem 01.10.2014 umfangreich saniert und danach erstmals neu vermietet werden. Voraussetzung ist, dass mindestens 1/3 der Kosten aufgewendet wurden, die ein kompletter Neubau gekostet hätte.
  • 2.) Bei Wohnungen die nach dem 01.10.2014 neu gebaut wurden.

Fazit: Mietpreisbremse nun Sinn oder Unsinn?

Fest steht, dass die Verantwortlichen es nicht geschafft haben eindeutige Rahmenbedingungen für die Mietpreisbremse zu schaffen. Das gilt vor allem für das Ermitteln der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Stattdessen wurde bei den meisten Menschen für große Verunsicherung gesorgt. Bis jetzt wurden durch die Mietpreisbremse größtenteils keine Auswirkungen verzeichnet. Es bleibt also spannend, ob zukünftig tiefgreifende Anpassungen seitens der Verantwortlichen für die Mietpreisbremse vorgenommen werden. 

Die einvernehmliche Mieterhöhung...

Eine einvernehmliche Mieterhöhung ist generell immer möglich. Sie muss mit dem Mieter vertraglich festgehalten werden und fällt unter die allgemeine Vertragsfreiheit. Der Vermieter muss dabei allerdings auf folgendes achten:

  • Der Mieter selbst muss der Mieterhöhung zustimmen. Ohne Zustimmung des Mieters ist eine einvernehmliche Mieterhöhung nicht möglich.
  • Bei einer Überschreitung der angemessenen Miete um mindestens 100% besteht eine sogenannte Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB. Weiterhin macht sich der Vermieter aufgrund von Wucher gem. § 291 StGB strafbar.
  • Der Vermieter begeht bei einer Überschreitung der üblichen Miete um 20% eine Ordnungswidrigkeit. Der § 5 des WiStG regelt diese Festlegungen. Der Vermieter bezahlt dafür außerdem ein Bußgeld.
Die einvernehmliche Mieterhöhung und ihre gesetzlichen Grenzen

Durch die gemeinsame Einigung einer Mieterhöhung ist die Gefahr von Konflikten zwischen Mieter und Vermieter sehr gering. Eine vorherige Abstimmung vermeidet dabei in der Regel auch eine gerichtliche Auseinandersetzung. Eine gesetzliche Mieterhöhung ist unter bestimmten Bedingungen sowieso möglich. Warum also nicht einfach vorher schon eine Übereinkunft finden und allen möglichen Streitigkeiten aus dem Weg gehen?

Die Mieterhöhung bis zur "ortsüblichen Vergleichsmiete"...

Verweigert der Mieter eine Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“, kann er durch den Vermieter verklagt werden. Die Zustimmung des Mieters wird dann durch ein Gerichtsurteil ersetzt. Der § 558 BGB regelt diese Festlegungen. Voraussetzung ist eine schriftliche Mitteilung des Vermieters über die Details und die Begründung der Mieterhöhung. 

Stimmt der Mieter nicht zu, so muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Bei Zustimmung wird die Mieterhöhung bei Beginn des dritten auf das Schreiben folgenden Monats wirksam. 

GRATIS MUSTERTEXTE!

GRATIS Mustertexte für z.B. für die Mieterhöhung bis zur „orstüblichen Vergleichsmiete“ erhälst du KOSTENLOS in meinem Downloadbereich. Melde dich dazu einfach in meinem Newsletter an und ich schicke dir deinen persönlichen Zugangscode!

UNSER NEWSLETTER ENTHÄLT INFOS ZU UNSEREN PRODUKTEN, ANGEBOTEN UND AKTIONEN. HINWEISE ZUM DATENSCHUTZ, WIDERRUF UND ZUR PROTOKOLLIERUNG, ERHALTEN SIE IN MEINER DATENSCHUTZERKLÄRUNG. LESEN SIE DESHALB, WAS SIE BEIM EINSATZ DES NEWSLETTERS BEACHTEN MÜSSEN

Die "ortsübliche Vergleichsmiete" nach Mietspiegel...

Den aktuellen Mietspiegel bekommt man bei der zuständigen Stadt oder der Gemeinde. Dort kann die marktübliche Miete für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden. Dabei gibt es 2 unterschiedliche Arten von Mietspiegeln. Den einfachen Mietspiegel und den qualifizierten Mietspiegel. 

Der einfache Mietspiegel...

Interessenverbände der Mieter und Vermieter erstellen den einfachen Mietspiegel gemeinsam. Er gibt eine Übersicht über die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im frei finanzierten Wohnungsbau und ist anerkannt. Die Verantwortlichen stellen diesen in regelmäßigen Zeitabständen auf. Er bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Diese erstellen den einfachen Mietspiegel allerdings nicht durch anerkannte wissenschaftliche Methoden

Der qualifizierte Mietspiegel...

Der sogenannte qualifizierte Mietspiegel wird in einem Abstand von 2 Jahren aktualisiert. Die Verantwortlichen erstellen diesen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden. Folglich ist der qualifizierte Mietspiegel immer dem einfachen Mietspiegel vorzuziehen. Bei den Werten für die Mietspiegel handelt es sich allerdings immer um Durchschnittswerte. Wenn eine Immobilie z.B. einen besseren Standort oder eine schlechtere Ausstattung hat, können durchaus Zu- oder Abschläge von den Mietspiegelwerten angezeigt werden.

Die "ortsübliche Vergleichsmiete" nach Vergleichswohnungen...

In Deutschland sind Mietspiegel leider nicht flächendeckend verfügbar. Wie ist also die Vorgehensweise wenn es diesen für eine Region nicht gibt?

Der Vermieter ermittelt in diesem Fall die „ortsübliche Vergleichsmiete“ auf Grundlage von vergleichbaren Wohnungen. Dabei sollten die vergleichbaren Mieten unbedingt konkret dargestellt werden. Für den Vermieter ist diese Vorgehensweise allerdings alles andere als einfach. Kontakte zu Hausverwaltungen, Maklerbüros oder anderen Eigentümern sind dabei die beste Chance an solche Daten zu kommen.

Das Gesetz schreibt für die Vergleichbarkeit von Wohnungen 5 Kriterien vor: 

  • Ausstattung
  • Größe
  • Lage
  • Beschaffenheit (auch energetisch)
  • Art
Vermieter dürfen dabei Wohnungen aus dem eigenen Portfolio mit berücksichtigen. Allerdings muss er auch Wohnungen anderer Eigentümer mit in den Vergleich aufnehmen. Dabei sollte der Standort der Wohnungen auf jeden Fall in der selben oder in einer vergleichbaren Stadt/Gemeinde sein. 

Weitere gesetzliche Voraussetzungen für die Mieterhöhung bis zur "ortsüblichen Vergleichsmiete"...

Welche weiteren Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ gegeben sein?

  • Die Miete war für 15 Monate unverändert.
  • Die Miete darf in 3 Jahren nur um maximal 20% angehoben werden (Kappungsgrenze).

Der Gesetzgeber sorgt also auch hier für Rahmenbedingungen, um Mieterhöhungen möglichst einzudämmen. Es ist allerdings für beide Parteien empfehlenswert, sich vorab eventuell auf eine einvernehmliche Mieterhöhung zu einigen. 

Mieter und Vermieter sparen damit viel Zeit und vor allem Nerven. Nicht selten gehen auch gerichtliche Auseinandersetzungen mit einer Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ einher. 

Mieterhöhung wegen Indexmietvereinbarung...

Die Vereinbarung einer Indexmiete wird bereits im Mietvertrag geregelt. Grundlage dieser Form der Mieterhöhung ist der Index für Preissteigerungen für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Das statistische Bundesamt ermittelt diesen Wert einmal im Jahr. 

Indexmieten ermöglichen eine kontinuierliche Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung. Der Vermieter ist allerdings verpflichtet eine Anpassung an den Index schriftlich mitzuteilen. Der Gesetzgeber sieht ohne konkrete Mitteilung an den Mieter keine automatische Anpassung der Miete an den aktuellen Index vor.

Welche Nachteile bringt die Indexmiete mit sich?

Ist eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart, sind andere Mieterhöhung weitgehend ausgeschlossen. Ortsübliche Vergleichsmieten steigen nicht selten schneller als der vereinbarte Preisindex. Dann kann der Vermieter nicht darauf zurückgreifen und muss diese Entwicklung aus der Ferne beobachten. 

Nachteil bei der Mieterhöhung durch die Indexmiete

Mieterhöhung bei Staffelmietvereinbarung...

Ebenso wie die Indexmiete, wird auch die Staffelmiete bereits im Mietvertrag geregelt. Sie sieht dabei eine gestaffelte Mieterhöhung für bestimmte Zeiträume in der Zukunft vor. Diese Regelung schließt allerdings ebenfalls andere Mieterhöhungen aus. 

Die Staffelmietvereinbarung legt konkrete Zahlen für konkrete Zeiträume fest. Dabei dürfen die Staffeln nie kürzer als 1 Jahr sein. Ist eine Mieterhöhung nach Staffelmiete z.B. nach einem halben vorgesehen, so wird die komplette vereinbarte Staffelung unwirksam

Mieterhöhung wegen Modernisierung...

Modernisierungen erhöhen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig. Sie verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse und sorgen für nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser. Beispiele sind: Die Dämmung der Fassade oder der Einbau von energiesparenden Fenstern.

Glühbirne

Sind Modernisierungen auf den Mieter umlegbar?

Modernisierungen können nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlegung erfolgt in Form einer Mieterhöhung von 11% der Kosten für die Modernisierung. Dabei sind Instandsetzungen und Reparaturen, die mit der Modernisierung zusammen durchgeführt wurden nicht umlegbar. 

Die Mieterhöhung bei Mondernisierung bezieht sich nicht auf eine bestimmte Zeitspanne. Nach Vollamortisierung der Maßnahmen gilt sie weiter und ist als langfristige und unbefristete Mieterhöhung anzusehen. Eine Einwilligung des Mieters zur Mieterhöhung bei Modernisierung ist nicht nötig. Dieser muss aber vorab eine schriftliche Mitteilung mit bestimmten Anforderungen (z.B. Kosten der Modernisierung & die resultierende Mieterhöhung) vom Vermieter erhalten haben. 

Einen gratis Mustertext für die Mieterhöhung bei Modernisierung bekommst du in meinem kostenlosen Downloadbereich. Zur Anmeldung scrolle einfach noch einmal zum Punkt 1.3!

Was gibt es noch zu beachten?
  • Die Maßnahmen sind dem Mieter 3 Monate vorher anzukündigen.
  • Sind 3 Monate eingehalten, muss der Mieter die Maßnahmen dulden!
  • Ein Auszug des Mieters während der Arbeiten kann nicht verlangt werden.
  • Sind die Kosten der Modernisierung mehr als 10% teurer als angekündigt, verschiebt sich die Mieterhöhung um 6 Monate.

Zusammenfassung...

Es gibt insgesamt 5 Formen der Mieterhöhung:

  • Einvernehmliche Mieterhöhung.
  • Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“.
  • Indexmietvereinbarung.
  • Staffelmietvereinbarung.
  • Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Diese können teilweise bereits im Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Aber auch außerhalb des Mietvertrags gibt es ausreichend Möglichkeiten zur Mietanpassung. Dabei sind seitens des Vermieters allerdings immer Rahmenbedingungen zu beachten. Bei der Mieterhöhung bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ darf die Miete z.B. in 3 Jahren nur um maximal 20% erhöht werden (Kappungsgrenze). 

In den Metropolen schnellen die Mietpreise kontinuierlich nach oben. Es bleibt zu erwarten welche Maßnahmen seitens des Staates zukünftig vorgenommen werden, um dem entgegenzuwirken. Die eingeführte Mietpreisbremse hat bis jetzt keine tiefgreifenden Erfolge gezeigt. Eine Anpassung der Gesetze ist in diesem Fall durchaus realistisch!

Was dich auch interessieren könnte...

ERFOLG MIT WOHNIMMOBILIEN 2.0 – SO WERDEN SIE IN 6 MONATEN PRIVATER IMMOBILIENINVESTOR

Thomas Knedel, ausgewiesener Profi in Sachen Immobilien, zeigt ungewöhnliche Wege auf, wie Du u.a.

  • durch Immobilien finanziell frei wirst und ein passives Einkommen generierst.
  • Vermögen langfristig und sicher in Immobilien investierst.
  • mit individuellen Strategien Immobilien auch in angespannten Märkten und abseits der großen Immobilien Portale erwirbst.

Das System Immobilie ist ein weiteres Buch von Thomas Knedel, welches alle wichtigen Themen hinsichtlich Immobilien-Investments vereint.

Dabei teilt er das Know-How, die Erfahrung und die Praxis von 20 weiteren Immobilien-Investoren, wie z.B. Gerald Hörhan („Investmentpunk“), Andreas sell (der reichste Hausmeister Deutschlands), Diana Herein (auch spät anfangen lohnt sich!), Stephan Steup („Cashflow-Junkie“), Pauls Misar (Entrepreneur und Investor seit 25 Jahren) und Waldemar Merkel (Junginvestor).

Die Immobilienoffensive ist ein 2-tägiges Intensivseminar, bei dem du lernst, mit welchen Methoden und Strategien professionelle Immobilieninvestoren in Immobilien investieren. Diese Vorgehensweisen unterscheiden sich sehr von der herkömmlichen Herangehensweise eines „klassischen Kapitalanlegers“. Mehr dazu erfährst du auf meiner Infoseite zur Immobilienoffensive 2019 oder direkt auf der offiziellen Seite.

Der Immopreneur-Kongress ist die perfekte Ergänzung zur Immobilienoffensive und absolut einmalig im deutschsprachigen Raum! Mehrere Bühnen, Sonderformate und über 30 Speaker sorgen für hochwertige Inhalte und geballtes Fachwissen rund um das Thema Immobilie. Geeignet für Einsteiger und Fortgeschrittene, die das Investieren in Immobilien erlernen oder optimieren wollen!

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen