Mieterhöhung: Was ist erlaubt und wie hoch darf sie maximal ausfallen?

Die Mieten für Wohnraum steigen in Deutschland bereits über längere Zeiträume immer weiter kontinuierlich an. Davon sind besonders Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin stark betroffen. Mittlerweile setzt sich dieser Trend aber auch in Randgebieten und kleineren Städten fort. Ein Ende dieser Entwicklung ist dabei aber noch nicht absehbar. Die folgende Grafik zeigt exemplarisch die Mietpreisentwicklung und die kontinuierliche Mieterhöhung für Neubauwohnungen (60-80 m²) in den 3 größten Städte Deutschlands. Aufgezeigt wird der Zeitraum von 2008 bis 2014. 

Mieterhöhung bei Neubauwohnungen von 2008-2014
Quelle: empirica-Preisdatenbank (2014). "Mietpreis für Neubauwohnungen" von Mathias Brandt, zitiert nach de.statista.com, URL: https://de.statista.com/infografik/2953/mietpreis-fuer-neubauwohnungen-in-deutschen-grossstaedten, Abruf am 03.06.2019 um 18:55 Uhr.

Alle 3 Großstädte zeigen dabei eine Gemeinsamkeit auf. Die Kurve steigt kontinuierlich nach oben! 2008 lag z.B. der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin bei 6,90 €/m². Im Jahre 2014 ist dieser bereits auf 10,30 €/m² angestiegen. Das macht eine Steigerung von fast 50% in nur 6 Jahren! Der Trend ist also klar erkennbar. Doch was tut der Staat gegen eine derartige Entwicklung? 

Wie hilft die Mietpreisbremse bei einer Mieterhöhung?

Die Bundesregierung will mit der Mietpreisbremse den stetigen Anstieg der Mieten in bestimmten Regionen Deutschlands weitgehend eindämmen. Das gilt vor allem in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten. Darunter zählen z.B. Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg. Die Mietpreisbremse definiert im Wesentlichen, dass die Mieten bei einer Neuvermietung nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. 

Aktuell findet sie bereits in vielen Teilen Deutschlands Anwendung. Die Bundesländer haben dabei seit dem 01. Juni 2015 die Befugnis, nach eigenem Ermessen, Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen. Demnach wird die Mietpreisbremse von den Bundesländern weitgehend eigenständig gesteuert. Wurde diese einmal für eine Region festgelegt, muss sie dort nach Gesetz auch für mindestens 5 Jahre gültig sein.

Wie hilft die Mietpreisbremse bei Mieterhöhungen?
Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung. Bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht betroffen.

Gibt es Ausnahmen?

Nicht selten ist die Mietpreisbremse in einer Region schon länger etabliert, kann aber in bestimmten Einzelfällen trotzdem nicht vollständig greifen. Das ist mitunter der Fall, wenn nachfolgende Randbedingungen zutreffend sind:

  • Die Wohnung wurde neu gebaut: Nach BGB zählen darunter Wohnungen oder Häuser, die nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden.
  • Es wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: Voraussetzung ist, dass diese nach BGB in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattgefunden haben.
  • Die Miethöhe vom Vormieter bleibt erhalten: Die Mietpreisbremse greift nicht bei bereits bestehenden überhöhten Mieten. Auch nicht, wenn diese bereits 10% teurer sind als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das BGB regelt dabei, dass eine Miethöhe, die bereits erreicht wurde auch mit dem jeweiligen Nachmieter wieder vereinbart werden darf.
  • Modernisierungsmaßnahmen gleichen einem Neubau: Die Mietpreisbremse greift ebenfalls nicht, wenn durch eine umfassende Sanierung ein gleichwertiger Neubaustandard erreicht wird. Das trifft dann zu, wenn die Kosten der Modernisierung mindestens ein Drittel der Kosten eines gleichwertigen Neubaus betragen.

Treffen die vorbeschriebenen Punkte nicht zu, ist die Mietpreisbremse bei der Miethöhe mit zu berücksichtigen. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, sich an die ortsübliche Vergleichsmiete zu orientieren. 

Wirkt die Mietpreisbremse tatsächlich?

Die Verantwortlichen haben es aktuell noch nicht geschafft, eindeutige Rahmenbedingungen für die Mietpreisbremse zu schaffen. Das gilt vor allem für das Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete. Stattdessen wird damit bei den meisten Menschen für große Verunsicherung gesorgt. Bis heute (Stand: Juli 2019) wurden durch die Mietpreisbremse größtenteils nur geringe Auswirkungen verzeichnet. Es bleibt also offen, ob zukünftig noch weitere tiefgreifende Anpassungen seitens der Verantwortlichen für die Mietpreisbremse vorgenommen werden. 

Wie hilft die Mietpreisbremse bei Mieterhöhungen?

Die einvernehmliche Mieterhöhung

Die Vereinbarung einer einvernehmlichen Mieterhöhung ist grundsätzlich zu jedem Zeitpunkt möglich und fällt unter die allgemeine Vertragsfreiheit. Sie sollte dabei aber prinzipiell immer vertraglich mit dem jeweiligen Mieter festgehalten werden. Für eine Rechts konforme Mieterhöhung im Einvernehmen gibt es dabei noch folgende Dinge zu beachten: 

Die einvernehmliche Mieterhöhung
Für eine einvernehmliche Mieterhöhung benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters.
  • Der Mieter selbst muss der Mieterhöhung zustimmen. Ohne Zustimmung des Mieters ist eine einvernehmliche Mieterhöhung grundsätzlich nicht möglich.
  • Bei einer Überschreitung der angemessenen Miete um mindestens 100%, besteht eine Sittenwidrigkeit nach §138 BGB. Vermieter können sich außerdem aufgrund von Wucher gemäß §291 StGB strafbar machen.
  • Der Vermieter begeht bei einer Überschreitung der üblichen Miete um 20% eine Ordnungswidrigkeit. Dafür kann er nach §5 des WiStG sogar für ein Bußgeld belangt werden.

► Durch die gemeinsame Einigung einer Mieterhöhung ist die Gefahr eines Konfliktes zwischen Mieter und Vermieter sehr gering. Eine vorherige Abstimmung vermeidet dabei in der Regel auch gerichtliche Auseinandersetzung. Eine gesetzliche Mieterhöhung ist unter bestimmten Bedingungen ohnehin in den meisten Fällen möglich. 

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter können eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in der Regel fast immer durchsetzen. Das Gesetz schreibt dabei allerdings einen engen Rahmen vor, um wie viel eine Miete grundsätzlich erhöht werden darf. Die sogenannte Kappungsgrenze sieht zum Beispiel vor, dass eine Kaltmiete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% erhöht werden darf. In Wohnmärkten, die als angespannt gelten, wurde diese Grenze sogar auf 15% herabgesetzt. Desweiteren dürfen Mieten grundsätzlich nur alle 15 Monate erhöht werden. Die Nebenkosten bleiben davon allerdings unberührt, da diese Verbrauchs abhängig sind und sich nach keinem Mietspiegel richten.

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss dem Mieter immer schriftlich vorgelegt werden!

Vermieter müssen dem Mieter bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch immer vorher ein Mieterhöhungsschreiben zukommen lassen. Dieses kann grundsätzlich als Brief, E-Mail oder Fax versendet werden. Auf eine Begründung der Mieterhöhung sollten Mieter jedoch genauestens achten. Diese ist nämlich Pflicht, wenn der Vermieter seine Mieterhöhung auch rechtskonform durchsetzen möchte! Dazu hat er mehrere Möglichkeiten:

Zum Beispiel:
  • Vermieter können als Begründung z.B. auf den Mietspiegel der Gemeinde hinweisen. Mieter sollten allerdings immer nachprüfen, ob der Mietpreis auch tatsächlich in der geltenden Preisspanne liegt. Begründet der Vermieter die Mieterhöhung anders, obwohl es einen Mietspiegel gibt, so muss er diesen dem Mieter in jedem Fall trotzdem übergeben.
  • Vermieter dürfen auch die Auskunft einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen als Begründung vorlegen.
  • Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Vermieter mindestens 3 Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage und Ausstattung aufzeigen.

Fristen für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Formuliert der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich und legt eine rechtskonforme Begründung vor, muss er sich noch an die gesetzlichen Fristen halten. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nämlich erst ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens gültig. Gibt es keine inhaltlichen und formalen Fehler, muss der Mieter der Mieterhöhung bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens zusagen. Legt der Mieter Einspruch gegen das Schreiben ein, kann der Vermieter ihn sogar auf Zustimmung verklagen. Ist das Schreiben zur Mieterhöhung ohnehin unwirksam, weil gesetzliche Regelungen nicht eingehalten wurden, kann der Mieter dieses auch einfach ignorieren.

Zum Beispiel:

Der Vermieter sendet dem Mieter das Schreiben zur Mieterhöhung am 10. März zu. Die erhöhte Miete ist somit ab dem 01. Juni zu zahlen. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung muss der Mieter dabei bis Ende Mai tätigen.

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Mieterhöhung wegen Indexmietvereinbarung

Eine Indexmiete wird durch die Vertragsparteien bereits im Mietvertrag vereinbart. Die Grundlage bildet dabei der Index für Preissteigerungen für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Das statistische Bundesamt ermittelt diesen Wert in regelmäßigen Abständen. Indexmieten ermöglichen dabei eine kontinuierliche Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung. Der Vermieter muss eine Anpassung an den Index allerdings immer schriftlich mitteilen. Der Gesetzgeber sieht ohne konkrete Mitteilung an den Mieter auch keine automatische Anpassung der Miete an den aktuellen Index vor.

Welche Nachteile bringt die Indexmiete mit sich?

Ist eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart, sind andere Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen. Ortsübliche Vergleichsmieten steigen nicht selten schneller an als der vereinbarte Preisindex. Vermieter können in diesem Fall nicht darauf zurückgreifen und müssen diese Entwicklung aus der Ferne beobachten. 

Mieterhöhung bei Staffelmietvereinbarung

Mietverträge können auch sogenannte Staffelmieten beinhalten. Staffelmietvereinbarungen sehen dabei eine gestaffelte Mieterhöhung für bestimmte Zeiträume in der Zukunft vor. Diese Regelung schließt allerdings ebenfalls andere Mieterhöhungen aus. Die Staffelmietvereinbarung legt im Wesentlichen konkrete Zahlen für konkrete Zeiträume fest. Die einzelnen Staffeln dürfen dabei nie kürzer als 1 Jahr sein. Sieht der Mietvertrag z.B. eine Mieterhöhung nach Staffelmiete schon nach einem halben Jahr vor, so wird daraufhin die gesamte vereinbarte Staffelung unwirksam.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung haben Mieter in der Regel keine Chance auf Widerspruch, wenn dabei alle gesetzlichen Vorgaben beachtet wurden. Vermieter dürfen dabei bis zu 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete der Mieter umlegen. Doch nicht jede Maßnahme zählt automatisch auch als Modernisierung. Instandsetzungen oder Reparaturen dürfen mit dieser Regelung z.B. nicht auf den Mieter umgelegt werden!

Mieterhöhung wegen Modernisierung
Reparaturen und Instandsetzungen zählen nicht als Modernisierungsmaßnahmen!

Als Modernisierungen gelten daher nur folgende Maßnahmen:

  • Maßnahmen die zu einer Einsparung von Wasser führen (z.B. Einbau von Wasserzählern).
  • Gesetzliche Verpflichtungen des Vermieters (z.B. Montage von Rauchmeldern).
  • Energieeinsparmaßnahmen (z.B. Dämmung der Fassade)
  • Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wohnqualität (z.B. Anbau eines Balkons).

Formalitäten und Inhalt

Vermieter müssen ihre Mieter grundsätzlich immer in schriftlicher Form über jede Modernisierungsmaßnahme informieren. Dabei muss eine Ankündigungsfrist von mindestens 3 Monaten vor Beginn der Arbeiten eingehalten werden. Kündigt der Vermieter die Maßnahmen nicht rechtzeitig an, haben Mieter gute Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch. Das Schreiben muss dabei zusätzlich wichtige formale und inhaltliche Punkte beinhalten:

  • Dauer der Maßnahme
  • Beginn der Maßnahme
  • Was wird modernisiert? (Art und Umfang)
  • Zukünftige Mietkosten bzw. der Betrag, um welchen die aktuelle Miete erhöht wird (Aufgrund der vorab nicht genau abschätzbaren Modernisierungskosten kann sich dieser Betrag allerdings noch ändern bis die genauen Kosten vorliegen!)

Vermieter müssen nach aktueller Rechtslage ihre Mieter zusätzlich über Möglichkeiten eines Einwands bei Härtefällen und die dazu einzuhaltenden Fristen informieren. Härtefälle liegen z.B. dann vor, wenn eine Modernisierung aufgrund einer Krankheit oder einer Behinderung für den Mieter unzumutbar ist. Diese Regelung greift allerdings nicht bei Modernisierungsmaßnahmen, die aufgrund einer gesetzlichen Pflicht des Vermieters durchgeführt werden müssen. Aber auch bei Maßnahmen, die nur einen allgemein üblichen Zustand der Wohnung durch die Modernisierung hervorrufen, ist diese Regelung unwirksam. 

Härtefall bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
Ein Härtefall erlaubt bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nur bedingt einen Einwand.

Die Mieter müssen in diesem Fall die Maßnahmen dulden und die höhere Miete zahlen. Liegt jedoch tatsächlich ein wirksamer Härtefall vor, muss der Mieter bis Ende des darauffolgenden Monats der Modernisierungsankündigung einen Widerspruch eingelegt haben.

Zum Beispiel: Der Mieter bekommt die Ankündigung einer Modernisierung am 07. August. Er kann in diesem Fall nun bis Ende September Einspruch dagegen einlegen.

Sonderkündigungsrecht

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung an, hat jeder Mieter das Recht auf eine Sonderkündigung. Das Mietverhältnis kann dann seitens des Mieters zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Er muss dafür die Kündigung spätestens bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung der Modernisierung folgt beim Vermieter einreichen.

Zum Beispiel:

Der Vermieter kündigt eine Modernisierung am 10. März an. Der Mieter kann nun die Kündigung bis Ende April einreichen. Das Mietverhältnis endet dann wirksam zum 31. Mai.

Mieterhöhung bei Modernisierung in Zahlen!

Der Vermieter kann nach abgeschlossener Modernisierungsmaßnahme anschließend jährlich 8% der entstandenen Kosten auf die Mieter umlegen. Bei Modernisierungskosten für eine Mietwohnung in Höhe von 15.000€, kann der Vermieter demzufolge 1.200€ pro Jahr als Mieterhöhung durchsetzen. Das macht in diesem Beispiel stolze 100€ pro Monat mehr an Kaltmiete. Öffentliche Zuschüsse oder Förderungen dürfen dabei allerdings nicht mit auf die Mieter umgelegt werden. 

Mieterhöhung bei Modernisierung in Zahlen!
Öffentliche Zuschüsse und Förderungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden

Auch Maßnahmen für Instandsetzungen und Reparaturen sind von den umlegbaren Kosten abzuziehen, da diese nicht als Modernisierungsmaßnahmen zählen. Vermieter dürfen hingegen eine vereinfachte Rechnung vornehmen, wenn die Kosten 10.000€ nicht überschreiten. Sie können dann die Kosten vereinfacht umlegen und dabei 30% für Erhaltungsaufwand abziehen und den Restbetrag als Modernisierungskosten geltend machen.

Die Kappungsgrenze

Seit dem 01. Januar 2019 gibt es für Mieterhöhungen bei Modernisierungsmaßnahmen sogenannte Kappungsgrenzen. Ziel dabei ist, dass Mieten bei Modernisierungen nicht mehr unkontrolliert in die Höhen schnellen. Dabei gelten folgende Regelungen:

  • Ist die Miete bereits teurer als 7,00 €/m², darf sie innerhalb von 6 Jahren nur maximal um 3,00 €/m² steigen.
  • Bei Mieten unter 7,00 €/m² gilt im selben 6-Jahres Zeitraum eine maximal Mieterhöhung von 2,00 €/m².
  • Vermieter müssen bei mehreren kleinen aufeinanderfolgenden Modernisierungen, für die jeweils eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht wurde, die Kosten anrechnen, die bereits innerhalb von 5 Jahren dabei geltend gemacht wurden.

Zum Beispiel: Der Vermieter führt 2017 eine Modernisierung durch. Er erhöht die Miete dabei von 7,50 €/m² auf 10,00 €/m². 2019 entscheidet er sich für die nächste Modernisierungsmaßnahme. Er kann dabei nun die Miete um weitere 3,00 €/m² erhöhen. Aufgrund der Kappungsgrenze, des geringen Zeitabstandes und der Anrechnung der zuvor i.H.v. 2,50 €/m² durchgeführten Mieterhöhung, darf er aber nur noch maximal 0,50 €/m² auf die Miete umlegen. Zusätzlich gilt, dass Vermieter bei einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren in den nächsten 5 Jahren keine weiteren Modernisierungsmieterhöhungen mehr durchführen dürfen. 

Ausnahme ist, wenn er gesetzlich dazu verpflichtet wird oder die Modernisierung aufgrund des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt wird und die letzte Modernisierungsmieterhöhung länger als zwei Jahre zurück liegt. Mieter können einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch widersprechen. Das ist möglich, wenn die entstandenen Kosten am Ende der Modernisierung mindestens 10% höher sind als die ursprünglich angekündigten Kosten.

Mieterhöhung wegen Modernisierung abhängig von der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse und die ortsübliche Vergleichsmiete haben keinen Einfluss auf eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Zum Beispiel:

  • Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist auch dann in vollem Umfang möglich, wenn der Vermieter vorher bereits die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst hat. Es spielt dabei auch keine Rolle, ob die ortsübliche Vergleichsmiete damit deutlich überschritten wird.
  • Vermieter dürfen hingegen keine weitere Erhöhung der Miete verlangen, wenn sie zuerst eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchgeführt haben und diese dabei bereits das ortsübliche Niveau annimmt oder sogar übersteigt.
  • Steigt die Miete nach einer Modernisierung auf über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete an und es kommt zu einer Neuvermietung, darf der Vermieter die Wohnung zu diesem Preis auch weiter vermieten. Die Mietpreisbremse gilt in diesem Fall nicht.

Sind die Modernisierungsarbeiten erfolgt, muss der Vermieter die tatsächlich entstandenen Kosten noch einmal für den Mieter schriftlich darlegen und die daraus resultierende Mieterhöhung erneut aufschlüsseln.

In diesem Fall ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich:

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kann dann ausgeschlossen werden, wenn mit dem Mieter bereits eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart wurde. Außerdem gibt es auch die Möglichkeit eine Mieterhöhung wegen Modernisierung grundsätzlich vertraglich auszuschließen.

Mieterhöhung in der Zusammenfassung:

Es gibt insgesamt 5 mögliche Formen der Mieterhöhung:

  1. Einvernehmliche Mieterhöhung
  2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  3. Indexmietvereinbarungen 
  4. Staffelmietvereinbarungen 
  5. Mieterhöhung wegen Modernisierung 

Mieter und Vermieter vereinbaren Index- und Staffelmieten dabei bereits im Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen. Vermieter haben aber auch außerhalb des Mietvertrages viele Möglichkeiten eine Mieterhöhung Rechts konform durchzuführen. Sie müssen dabei allerdings immer die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Blick haben. Fristen spielen dabei zum Beispiel eine zentrale Rolle. Vermieter müssen aber auch formale und inhaltliche Aspekte eines Mieterhöhungsschreibens sorgfältig berücksichtigen. Ein Mieter darf bei formalen Fehlern einer Mieterhöhung zu jeder Zeit widersprechen. 

Die Mietpreise steigen aktuell in vielen Metropolen immer weiter nach oben. Es bleibt zu erwarten, welche Maßnahmen seitens der Verantwortlichen zukünftig noch vorgenommen werden, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Die eingeführte Mietpreisbremse verzeichnet z.B. aktuell nur geringe Erfolge. Eine weitere Anpassung der Gesetze ist in diesem Fall durchaus realistisch.

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