Mietausfallwagnis: Das sollten Vermieter für Leerstand & Mietausfall einkalkulieren!

Das sogenannte Mietausfallwagnis ist ein wichtiger Bestandteil bei der Kalkulation von vermieteten Immobilien als Kapital- und Wertanlage. Aber auch bei der Verkehrswertermittlung stellt das berechnen und einkalkulieren einer entsprechenden Mietausfallwagnis eine grundlegende und zentrale Rolle dar. Denn: Kann ein Eigentümer die Mieten für seine Immobilie aufgrund einer sehr guten Lage größtenteils vollumfänglich realisieren, wirkt sich das auch positiv auf den jeweiligen Immobilienwert aus.

Mietausfallwagnis berechnen: Das sollten Vermieter einkalkulieren!
Das Mietausfallwagnis ist ein fester Bestandteil einer detaillierten Immobilienkalkulation und beträgt im Regelfall zwischen 2%-5% der Bruttomieteinnahmen.

Was ist ein Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis stellt einen prozentualen Anteil der Mieteinnahmen dar, bei dem der Vermieter davon ausgeht, dass er diesen Teil nicht ausgezahlt bekommt. Das Mietausfallwagnis gleicht also prinzipiell einem kalkulierten Risiko einer Minderung des Mietertrags durch eventuelle Mietausfälle. Die Gründe für etwaige Mietausfälle können dabei zum Teil sehr verschieden sein, z.B.:

  • Leerstand einer Wohnung.
  • Die Wohnung wurde frei gezogen, kann aber aufgrund von Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nicht direkt weitervermietet werden.
  • Der Mieter setzt eine rechtsgültige temporäre Mietminderung aufgrund von Mängeln an der Mietsache durch (z.B. Schimmel aufgrund von Ursachen in der Bausubstanz).
  • Der Mieter kann die Miete aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit nicht mehr bezahlen und muss letztlich aus der Wohnung geklagt werden.

Bei einem Wagnis für Mietausfälle kann aufgrund unvorhersehbarer Faktoren nie vorher genau kalkuliert werden, wie hoch der Mietausfall tatsächlich ausfallen wird. Der prozentuale Anteil kann dabei im schlimmsten sehr hoch sein, in Einzelfällen aber auch gegen Null gehen. Gemäß der aktuellen Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dürfen auch die Kosten einer möglichen Räumung, Rechtsverfolgung oder die Aufhebung eines Mietverhältnisses bei der Berechnung des Mietausfallwagnisses einkalkuliert werden.

Wie hoch sollte das Mietausfallwagnis bei der Berechnung angesetzt werden?

Der allgemeine Richtwert für das Mietausfallwagnis bewegt sich im Regelfall zwischen 2% bis 5% der Bruttomieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten). Ein prozentualer Anteil von der Kaltmiete reicht für die Kalkulation der Mietausfallwagnis dabei jedoch alleine nicht aus. Denn: Bei einem Leerstand muss der Vermieter die anfallenden Nebenkosten für die leerstehende Wohnung solange ersatzweise bezahlen, bis diese letztlich neu vermietet ist.

Für Wohnimmobilien wird aufgrund einer eher geringeren Fluktuation gegenüber Gewerbeimmobilien im Regelfall mit einem Wert von 2% für das Mietausfallwagnis kalkuliert. Gewerbeimmobilien unterliegen oft einem größeren Durchlauf von Mietern und sollten daher mit einem Wert von bis zu 5% kalkuliert werden. Dabei gilt jedoch auch immer die individuelle Betrachtung eines Mietobjekts.

Für die Kalkulation bedeutet das, dass die Wohnung oder das jeweilige Haus bei einem Mietausfallwagnis von 2%, theoretisch 2 von 100 Monaten leer steht und nur 2 von 100 Mieten erzielt werden.

Hinweis:

Je besser die Lage und der Zustand einer Immobilie ist, desto geringer sollte auch das entsprechende Mietausfallwagnis einkalkuliert werden. Ist eine Immobilie hingegen in einem reparaturbedürftigen Zustand und befindet an einem Standort mit einer eher schlechten Infrastruktur, kann das Wagnis für Mietausfälle auch entsprechend hoch angesetzt werden.

Welche Rolle spielt es bei der Wertermittlung einer Immobilie?

Die Wertermittlung von Immobilien kann grundsätzlich mit mehreren Wertermittlungsverfahren durchgeführt werden. Neben dem Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren, ist jedoch das Ertragswertverfahren die gängigste Variante bei der Wertermittlung von vermieteten Immobilien.

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt dabei die theoretisch erzielbaren Mieteinnahmen und die entsprechenden Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Die Bewirtschaftungskosten umfassen dabei unter anderem die Verwaltungskosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Je geringer also das angesetzte Mietausfallwagnis ist, desto höher fällt auch der entsprechende Reinertrag der Immobilie aus (Mieteinnahmen abzgl. Bewirtschaftungskosten).

Beispielrechnung

Jahresnettomiete/Kaltmiete (Rohertrag)15.000 EURO
Abzgl. VerwaltungskostenAbzgl. 500 EURO
Abzgl. AbschreibungenAbzgl. 500 EURO
Abzgl. InstandhaltungskostenAbzgl. 1.500 EURO
Abzgl. Mietausfallwagnis (Annahme: 2%)Abzgl. 300 EURO (2% x 15.000 EURO)
Reinertrag (Jahresnettomiete – Bewirtschaftungskosten)12.200 EURO

Das Mietausfallwagnis beträgt in diesem Beispiel 2 Prozent der Jahresnettomiete und macht somit 300 EURO für die Berechnung des Reinertrags aus. Würde man für die Immobilie aufgrund eines mittelmäßigen Standorts mitunter 5 Prozent Mietausfallwagnis ansetzen, würde sich der Reinertrag für die Verkehrswertermittlung dabei sogar um ganze 750 EURO reduzieren.

Von welchen Faktoren ist das Mietausfallwagnis abhängig?

Welcher Prozentsatz für eine Mietausfallwagnis angemessen ist, hängt dabei von mehreren Kriterien ab:

  • Lage der Immobilie (z.B. Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, zentral oder Randgebiet)
  • Art der Immobilie (z.B. Altbau, Neubau, modernisiert, Eigenheim, Mehrfamilienhaus)
  • Nutzungsmöglichkeiten

Mietausfallwagnis bei Vermietung

Das Mietausfallwagnis gehört rein rechtlich zu den Bewirtschaftungskosten und muss deshalb vom Vermieter im Regelfall immer bei der Kalkulation seiner Immobilie berücksichtigt werden. Eine Ausnahme besteht jedoch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Vermieter dürfen das Wagnis für Mietausfälle in diesem Fall als Betriebskosten geltend machen und entsprechend auf den Mieter umlegen. Aber auch bei der allgemeinen Wohnungsvermietung müssen Vermieter zwischen dem freien und dem sozialen Wohnungsmarkt unterscheiden.

Denn: Vermieter können das Wagnis für Mietausfälle im sozialen Wohnungsbau mit in die Miete einrechnen, um dabei einen entsprechenden Ausgleich für das Risiko von Mietausfällen zu schaffen. Wurden jedoch bereits andere Sicherheiten (z.B. Bürgschaften) verwendet, um das Risiko von Mietausfällen auszugleichen, darf das Mietausfallwagnis nicht weiter berücksichtigt werden.

Auf dem freien Wohnungsmarkt darf vom Vermieter hingegen keine Mietausfallwagnis in die Miete eingerechnet werden. Auch diesbezüglich entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind nach aktueller Rechtsprechung unwirksam. Eine Mietausfallwagnis darf auch dann nicht zusätzlich verlangt werden, wenn der Wohnraum zwar zuvor gefördert wurde, die Förderung allerdings bereits ausgelaufen ist.

Berücksichtigen Banken das Wagnis für Mietausfälle bei der Finanzierung?

Banken berücksichtigen bei der Bewertung einer Immobilie für ein Immobiliendarlehen ebenfalls ein entsprechendes Wagnis für Mietausfälle. Für die Bank besteht immer das Risiko, dass die Jahresnettomiete einer vermieteten Immobilie am Ende nicht ausreicht, um damit die vollständigen Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) abzudecken. Banken wollen sich mit der Kalkulation eines möglichen Mietausfalls also grundsätzlich zusätzlich absichern.

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