Wie beeinflusst der Marktanpassungsfaktor die Immobilienwertermittlung nach dem Sachwertverfahren?

Die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie kann grundsätzlich durch mehrere Wertermittlungsverfahren erfolgen: Das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Ein entsprechender Marktanpassungsfaktor kommt dabei jedoch immer nur dann zur Anwendung, wenn eine Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren erfolgen soll. Denn: Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den vorläufig berechneten Sachwert einer Immobilie und passt diesen entsprechend an die aktuell vorherrschenden Marktbedingungen an.

Marktanpassungsfaktor: Korrekturfaktor beim Sachwertverfahren!
Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den vorläufigen Sachwert unter Einbezug der aktuell vorherrschenden Marktbedingungen.

Was ist der Marktanpassungsfaktor?

Ein Marktanpassungsfaktor, so wie er beim Sachwertverfahren zur Anwendung kommt, dient im Regelfall als Korrekturfaktor zur endgültigen Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Das ist z.B. immer dann der Fall, wenn der vorläufig ermittelte Sachwert noch nicht dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie (auch Verkehrswert genannt) entspricht. Aus diesem Grund muss das berechnete Ergebnis immer noch an den jeweiligen Markt, also an die für vergleichbare Grundstücke und Immobilien realisierten Kaufpreise angepasst werden.Zwischen dem ermittelten Sachwert und dem tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie liegen daher oftmals große Abweichungen.

Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren werden für den Marktanpassungsfaktor oft leider nur unbegründete und pauschale Abschläge vorgenommen. In Einzelfällen wird der Ausgangswert dabei sogar dem Verkehrswert ohne weitere Korrektur gleichgesetzt. Der Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie wird jedoch immer auch davon beeinflusst, wie die aktuelle Marktsituation ist und wie sich dazu die entsprechende Nachfrage verhält. Für eine realistische Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, muss also die aktuelle Marktsituation genau gekannt und in der Berechnung mithilfe eines entsprechenden Marktanpassungsfaktors berücksichtigt werden.

Hinweis:

Der Marktanpassungsfaktor ist für die Berechnung des Immobilienwerts nach dem Sachwertverfahren von großer Bedeutung. Oft kommt es jedoch vor, dass dafür teils unrealistische Werte angenommen werden. Der so ermittelte und endgültige Sachwert ist dann leider oft nicht mehr marktgerecht. Es empfiehlt sich daher gerade in dynamischen Phasen des Immobilienmarktes eher auf das alternative Vergleichswertverfahren zurückzugreifen.

Wie hoch ist der Marktanpassungsfaktor?

Gutachterausschüsse der Gemeinden berechnen den Marktanpassungsfaktor regelmäßig und in ganz Deutschland für verschiedene Arten von Immobilien. Dabei ermitteln sie zunächst immer erst das durchschnittliche Verhältnis aus dem vorläufig berechneten Sachwert und den letztlich tatsächlich erzielten Verkaufspreisen.

Liegen die tatsächlich erzielten Verkaufspreise dabei unter den vorläufigen Sachwerten, wird dieser Wert mit einem entsprechenden Marktanpassungsfaktor < 1,00 versehen. Liegt der vorläufige Sachwert jedoch unter dem Wert der tatsächlichen Verkaufspreise, muss dieser entsprechend nach oben mit einem Marktanpassungsfaktor > 1,00 korrigiert werden.

Die Höhe des Marktanpassungsfaktors orientiert sich dabei sowohl an der Art, Nutzung und Größe des Gebäudes bzw. Grundstücks, sowie an der aktuell vorherrschenden Marktsituation. Gibt es auf dem Markt bei einer geringen Nachfrage viele Immobilien zum Verkauf, muss der vorläufige Sachwert dabei im Regelfall eher mit einem entsprechenden Marktanpassungsfaktor < 1,00 nach unten korrigiert werden. Gibt es hingegen nicht genug Immobilien, die eine entsprechende Nachfrage abdecken können, sollte der Marktanpassungsfaktor dabei den vorläufig berechneten Sachwert möglichst nach oben korrigieren.

Beispielrechnung

ParameterErgebnisAnmerkungen
Größe des Grundstücks800 m²
Bodenrichtwert50 €/m²
Bodenwert40.000 €Größe des Grundstücks x Bodenrichtwert
Regelherstellungskosten pro m21.500 €Abhängig von Baujahr, Gebäudeart und Ausstattung
Gebäudegrundfläche [Brutto]190 m²
Herstellungskosten Gebäude285.000 €Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche
Alterswertminderung-28.500 €Summe linearer Abschreibungen, Annahme: EFH 10 Jahre alt und 10% Abschreibung
Gebäudesachwert256.500 €Herstellungskosten – Alterswertminderung
Vorläufiger Sachwert296.500 €Bodenwert + Gebäudesachwert
Marktanpassungsfaktor0,85Angebot > Nachfrage
Sachwert (Verkehrswert)252.025 €Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor

Der vorläufig berechnete Sachwert beträgt in diesem Beispiel 296.500 EURO. Aufgrund der jedoch zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden geringen Nachfrage nach Immobilien, ist dieser Wert mit einem entsprechenden Faktor zu korrigieren. Aufgrund der zusätzlich eher mittelmäßigen Lage des Grundstücks, beträgt dieser in der Beispielrechnung 0,85. Der tatsächliche Verkehrswert liegt dementsprechend nur bei 85% des vorläufigen Sachwerts und beträgt nach der Korrektur 252.025 EURO. Daraus ergibt sich unter Beachtung der aktuellen Marktbedingungen eine Differenz von ca. 45.000 EURO.

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