Maklerprovision: Wer muss wie viel zahlen? Bundesländer im Überblick!

Immobilienmakler haben immer dann Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn sie erfolgreich den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie herbeigeführt bzw. vermittelt haben. Dabei stellen sich sowohl Käufer & Verkäufer, als auch Mieter & Vermieter immer wieder die Frage, wer die Maklerprovision bei einer erfolgreichen Vermittlung letztendlich zu welchen Anteilen trägt. Um diese immer wiederkehrende Frage zu klären, wurde im Juni 2015 in Deutschland dafür das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Es soll dabei grundsätzlich für eine geregelte Zahlung & Aufteilung der anfallenden Maklerprovisionen unter den Vertragsparteien sorgen. Der nachfolgende Beitrag soll unter anderem darüber Aufschluss geben, wer die Maklerprovision zu welchen Anteilen trägt, wann ein Makler eine Gebühr verlangen darf und ob eine Provision dabei grundsätzlich verhandelbar ist.

Maklerprovision: Wer muss wie viel zahlen? Bundesländer im Überblick!
Das Bestellerprinzip regelt seit Juni 2015 in Deutschland, wer die Maklerprovision zu welchen Anteilen trägt.

Immobilienmakler haben nach BGB (bürgerlichen Gesetzbuch) immer erst dann einen Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn dafür bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Die Maklerprovision entspricht dabei im Grunde der Vergütung bei einer erfolgreichen Immobilienvermittlung. Die Provision wird dem Makler grundsätzlich auch erst ausgezahlt, wenn seine vereinbarte Vertragsleistung vollständig erbracht wurde. Dieser Fall liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt wurden:

  • Käufer und Verkäufer haben aufgrund der Maklertätigkeit einen rechtskonformen Kaufvertrag abgeschlossen. Gleiches gilt auch für den Abschluss eines Mietvertrags zwischen Mieter und Vermieter unter Einbezug eines Maklers. Voraussetzung ist aber immer, dass der Vertrag dabei auch rechtswirksam vereinbart wurde und keine unwirksamen Klauseln oder sonstige formale Fehler enthält.
  • Mit dem Makler wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen (mündlich oder schriftlich).
  • Der Makler hat eine nachweisbare Maklertätigkeit erbracht.

Bei Beauftragung kommt aber nicht nur zwischen Makler und Verkäufer bzw. Vermieter ein Vertragsabschluss zustande. Sobald ein Kauf- bzw. Mietinteressent die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert und die Immobilie daraufhin besichtigt, wird auch hier ein Maklervertrag geschlossen.

Wer bezahlt die Maklerprovision zu welchen Anteilen?

Für die Aufteilung der Maklerprovision unter den Vertragsparteien gab es in der Vergangenheit keine allgemeinen Regelungen. Im Regelfall wurde bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung des Bestellerprinzips im Juni 2015 dafür fast immer der Käufer oder der Mieter zur Kasse gebeten. Immobilienverkäufer und Vermieter blieben bis dahin von der Maklerprovision größtenteils verschont.

Maklerprovision bei Vermietung

Seit Einführung des Bestellerprinzips zum 01. Juni 2015 bezahlt die Maklerprovision bei einer erfolgreichen Vermietung in der Regel der Besteller des Immobilienmaklers, im Normalfall also der Vermieter. In vielen Fällen haben sich durch diesen Umstand jedoch teilweise sogar Verschlechterungen statt Verbesserungen für den Wohnungsmarkt ergeben. Zum Beispiel:

  • Immobilienmakler verzeichnen aufgrund dieser Regelung rückläufige Vermietungen unter Einbezug eines Maklers, da Vermieter Geld einsparen wollen.
  • Mieter haben weniger freie Wohnungen zur Auswahl, da weniger Wohnungsanzeigen unter Einbezug eines Maklers veröffentlicht werden und Vermieter immer öfter auch einen direkten Nachmieter akzeptieren.
  • Aufgrund der sinkenden Wohnungsanzeigen steigt automatisch auch die Anzahl der Bewerber auf einzelne Wohnungen.
  • Vermieter versuchen die Maklerprovision teilweise über andere Kosten wieder reinzuholen (z.B. höhere Mieten).
  • Vermieter verkaufen ihre Immobilien häufiger anstatt sie weiter zu vermieten, da aktuell sehr hohe Verkaufspreise auf dem Markt erzielt werden können und die Mieten teilweise zusätzlich durch die Mietpreisbremse eingedämmt werden.

Maklerprovision beim Immobilienkauf bzw. -verkauf

Die Maklerprovision kann beim Immobilienverkauf in Deutschland von den Vertragsparteien frei verhandelt werden, da es dafür zu jetziger Zeit keine gesetzlichen Regelungen und Vorgaben vom Gesetzgeber gibt. Immobilienmakler orientieren sich jedoch im Regelfall an marktüblichen Regelungen, die allerdings von Bundesland zu Bundesland variieren können. Vereinzelt kann aber auch die Situation des regionalen Immobilienmarktes auf die Höhe der Maklerprovision Einfluss nehmen. Bei einem Immobilienverkauf gibt es dabei grundsätzlich drei Varianten wie Makler ihre Vergütung erhalten können:

  • Maklerprovision durch den Verkäufer: Verkäufer und Makler einigen sich auf eine Provision, die den Käufer vernachlässigt und nur vom Verkäufer zu entrichten ist.
  • Maklerprovision durch den Käufer: Bei dieser Variante ist die Maklerprovision in der Immobilienanzeige ausgewiesen und vollständig vom Käufer zu zahlen. Käufer und Makler haben in diesem Fall die Möglichkeit über die Provision verhandeln.
  • Maklerprovision durch Käufer und Verkäufer: In diesem Fall entrichten beide Vertragsparteien die Maklerprovision anteilig. Die Verteilung wird dabei im Regelfall nach dem jeweiligen Bundesland und der Region bestimmt.

Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern:

BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil KäuferAnteil Verkäufer
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
Berlin7,14 %7,14 %0 %
Brandenburg7,14 %7,14 %0 %
Bremen5,95 %5,95 %0 %
Hamburg6,25 %6,25 %0 %
Hessen5,95 %5,95 %0 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %5,95 %2,38
Niedersachsen7,14 % oder 4,76-5,95 %3,57 % oder 4,76-5,95 %3,57 % oder 0 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57-4,76 %2,38-3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57-4,76 %2,38-3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision im Regelfall nicht verhandelbar. Beim Immobilienverkauf können Verkäufer oft dann einen Preisnachlass mit dem Makler verhandeln, wenn die Immobilie vermutlich leicht und zu einem guten Preis veräußerbar ist. Immobilienkäufer hingegen sind in einer guten Verhandlungsposition, wenn die Immobilie schwierig zu verkaufen ist und sich schon länger dafür kein weiterer Kaufinteressent gemeldet hat.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?​
Maklerprovisionen können je nach Marktlage sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer verhandelt werden.

Können Maklerprovisionen umgangen werden?

Kauf- oder Mietinteressenten versuchen nicht selten nach der Objektbesichtigung direkten Kontakt zum Eigentümer aufzunehmen und den Makler mit dessen Provisionsansprüchen gezielt zu umgehen.

► Aber Achtung: Nach Ablaufen des Maklervertrags erlischt der Zahlungsanspruch des Maklers nicht! Sofern der Makler im Nachgang nachweisen kann, dass er den Kauf- oder Mietinteressenten rechtswirksam vermittelt hat, muss die Maklerprovision trotzdem entrichtet werden!

Wann ist die Maklerprovision zu entrichten?

Der Immobilienmakler erhält seine Provision im Regelfall dann, wenn unter seinem Mitwirken ein Miet- bzw. notarieller Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen wurde. Makler veranlagen für die Zahlung der Maklerprovision in der Regel ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Unterschrift des Vertrages. Mit Verkäufern werden unter Umständen aber auch Sonderregelungen für die Vergütung der Provision getroffen. Ihr Anteil an der Maklerprovision wird im Regelfall erst dann fällig, wenn der Kaufpreis nachweislich auf ihrem Konto eingegangen ist. Bei einer Provisionszahlung durch Vermietung kann die Zahlung auch durchaus auf mehrere Raten aufgeteilt werden.

Kann man die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Unter bestimmten Umständen kann die Maklerprovision beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht und von der Steuer abgesetzt werden. Davon profitiert aber nicht jede Person, die einen Makler beauftragt. Makler können jedoch in den meisten Fällen zu einer enormen Zeiteinsparung führen und den Aufwand beim Immobilienverkauf oder der Vermietung spürbar reduzieren. In folgenden Fällen kann die Maklerprovision dabei von der Steuer abgesetzt werden:

Vermietung eines Objektes

Die Maklerprovision bei der Vermietung eines Objektes zählt grundsätzlich zu den Werbungskosten und kann bei der Einkommenssteuererklärung vom Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.

Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

Die Maklerprovision zählt beim Immobilienkauf zu den Anschaffungsnebenkosten. Wird diese anschließend vermietet und als Kapitalanlage genutzt, kann sie wie der Kaufpreis und die weiteren Kaufnebenkosten ratierlich über mehrere Jahre von der Steuer abgeschrieben werden. Bewohnt der Käufer die Immobilie jedoch im Nachgang selbst, ist die Maklerprovision nicht ansetzbar, es sei denn er bewohnt nur einen Teilbereich der Immobilie (z.B. eine von sechs Wohnungen).

Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf

Eigentümer können die Maklerprovision auch dann von der Steuer absetzen, wenn der Hausverkauf zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führt. Dazu auch mehr in meinem Beitrag Immobilien Spekulationssteuer: Gewinnminderung, Spekulationsfrist & die richtige Berechnung!

Zweitwohnung

Muss ein Mieter aus beruflichen Gründen umziehen oder benötigt deshalb eine Zweitwohnung, kann er die angefallene Maklerprovision dafür auch von der Steuer absetzen.

Kann die Maklerprovision zurückgefordert werden?

Sind die im Abschnitt Wann darf der Makler eine Provision verlangen?“ genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, kann eine bereits gezahlte Provision wieder zurückgefordert werden.

Zum Beispiel:

Der Makler hat bei einem abgeschlossenen Maklervertrag nicht über das Widerrufsrecht des Auftraggebers aufgeklärt. In diesem Fall ist der Maklervertrag nicht rechts wirksam und alle Beteiligten können ihre Provision daraufhin wieder zurückverlangen.

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