Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder bestehen lassen?

Immobilienkäufer müssen in den meisten Fällen für die Finanzierung einer Immobilie einen Kredit aufnehmen, der dann über Jahre hinweg abbezahlt werden muss. Für die Gläubiger wird dafür im Gegenzug als Sicherheit eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Hat der Kreditnehmer sein Darlehen jedoch vollständig getilgt, steht es ihm frei, ob er sich von seinem Kreditgeber daraufhin eine Löschungsbewilligung ausstellen lässt. Mit dieser kann er dann anschließend zu einem Notar gehen, der dann die Grundschuldlöschung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, in welchem Fall eine Grundschuldlöschung sinnvoll ist und welche Schritte dafür grundsätzlich notwendig sind.

Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder bestehen lassen?
Mit einer Löschungsbewilligung bestätigt der Gläubiger, dass der Kreditnehmer sein Darlehen vollständig getilgt hat.

Ein Kreditnehmer kann eine Löschungsbewilligung immer dann bei seinem Gläubiger beantragen, wenn er die Restschuld seines Darlehens vollständig getilgt hat. Der Kreditgeber gibt mit seiner ausgestellten Löschungsbewilligung das Zugeständnis an den Kreditnehmer, dass dieser seine Schulden vollständig beglichen hat und die im Grundbuch eingetragene Grundschuld endgültig gelöscht werden kann. Die Löschung bewirkt automatisch, dass das Grundstück nun als lastenfrei gilt und eine Zwangsversteigerung durch Dritte ausgeschlossen wird.

Was ist eine Grundschuld und was sind Grundpfandrechte?

Immobilienkäufer benötigen im Regelfall neben ihrem Eigenkapital noch zusätzlich einen Kredit, um eine Immobilie finanzieren zu können. Wird ihnen ein Kredit gewährt, wird dafür anschließend im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Die Grundschuld entspricht dabei der Summe des aufgenommenen Darlehens. Dem Kreditgeber werden somit sogenannte Grundpfandrechte an der Immobilie als Sicherheit eingeräumt. Gibt es beim Schuldner später Zahlungsschwierigkeiten, kann der Kreditgeber daraufhin sogar Zwangsversteigerungen veranlassen, um damit die Restschuld aus dem Verkaufserlös begleichen zu können.

Wie läuft eine Löschungsbewilligung ab?

Immobilieneigentümer benötigen eine Löschungsbewilligung ihres Kreditgebers immer dann, wenn sie die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch ihres Grundstücks löschen wollen. Die Bank des Eigentümers bescheinigt zunächst, dass dieser sein Darlehen vollständig abbezahlt hat und stellt ihm dafür eine Löschungsbewilligung aus. Anschließend geht der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung des Kreditgebers zum Notar. Dieser beantragt nun beim zuständigen Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.

► Hinweis: Ein Grundbucheintrag dient der Bank immer als Sicherheit für ihre Finanzierung. Banken sichern sich so gegen Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers ab. Kann dieser seine Raten nicht mehr begleichen, kann die Bank daraufhin vollständig auf die Immobilie zugreifen.

Löschungsbewilligung zusammengefasst in 3 Schritten:
  • Der Eigentümer beantragt nach vollständiger Tilgung seines Darlehens die Löschungsbewilligung bei seinem Kreditgeber.
  • Nach erfolgreicher Bescheinigung gibt der Eigentümer die Löschungsbewilligung anschließend an seinen Notar weiter, der dann auf dieser Grundlage eine beglaubigte Urkunde zusammenstellt.
  • Diese Urkunde reicht er nun beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft anschließend die Unterlagen und trägt daraufhin einen Löschungsvermerk in das Grundbuch ein.

Welche Daten werden für eine Löschungsbewilligung benötigt?

Eigentümer erhalten von ihrem Kreditgeber im Regelfall einen Vordruck für die Beantragung der Grundschuldlöschung. Für die Löschungsbewilligung werden von der Bank in der Regel folgende Informationen benötigt:

  • Ort bzw. Stadt des Instituts, welches als Kreditgeber fungiert
  • Grundbuchband & Grundbuchblatt
  • Flur & Flurstück
  • Laufende Nummer
  • Grundschuldhöhe
  • Löschungszustimmung des Kreditgebers
  • Ort, Datum und Unterschrift des Kreditnehmers und -gebers

Welche Dokumente werden für eine Grundschuldlöschung benötigt?

Damit eine Grundschuldlöschung vorgenommen werden kann, werden dafür einige Dokumente benötigt. Diese sollten dabei grundsätzlich den gesetzlichen Formvorschriften entsprechen. Dabei wird sowohl für die Löschungsbewilligung als auch für die Zustimmung des Eigentümers eine notarielle Beglaubigung benötigt. Für die Grundschuldlöschung werden folgende Dokumente benötigt:

  • Löschungsbewilligung des Gläubigers
  • Antrag auf Grundschuldlöschung
  • Grundschuld- oder Hypothekenbrief bei Briefrechten

Dürfen Banken für eine Löschungsbewilligung Gebühren verlangen?

Kreditinstitute dürfen für das Ausstellen einer Löschungsbewilligung grundsätzlich keine Gebühren verlangen. Für die Grundschuldlöschung fallen für den Eigentümer jedoch trotzdem Kosten an. Denn sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt erheben für ihren Aufwand eine Gebühr.

► Hinweis: Immobilieneigentümer sollten die Löschungsbewilligung des Kreditgebers unbedingt aufbewahren! Falls das Dokument verloren geht, sind im schlimmsten Fall Gebühren für die Wiederbeschaffung zu zahlen. Dabei ist auch die erneute Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Löschungsbewilligung kostenpflichtig.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Eigentümer müssen für eine Grundschuldlöschung Gebühren für den Notar und das zuständige Grundbuchamt einplanen. Die Notarkosten belaufen sich dabei im Regelfall auf ca. 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldhöhe. Die Kosten für das Grundbuchamt sollten dabei im Regelfall identisch ausfallen. Besteht jedoch eine hohe Grundschuld, können die Gebühren dabei aber auch durchaus abweichen. Eigentümer können in der Regel mit Notar- und Grundbuchkosten von insgesamt zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der eingetragenen Grundschuld rechnen.

► Hinweis: Immobilieneigentümer sollten aufgrund des Aufwands und der Kosten grundsätzlich überlegen, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, auch wenn diese bereits abbezahlt ist. So kann sie ggf. später erneut als Sicherheit für einen weiteren Kredit genutzt werden, wie z.B. für diverse Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten.

Darf die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleiben?

Immobilieneigentümer dürfen die eingetragene Grundschuld grundsätzlich im Grundbuch bestehen lassen. Dabei ergeben sich neben einigen Vorteilen aber auch Nachteile, die nachfolgend näher betrachtet werden sollen:

Gründe, die Grundschuld trotz vollständiger Tilgung bestehen zu lassen:

Eine bestehende Grundschuld kann grundsätzlich auch als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden (z.B. Modernisierungsmaßnahmen). Der Eigentümer spart somit die Gebühren für die Grundschuldlöschung und den Neueintrag von Grundschulden bei Inanspruchnahme eines neuen Kredits. Im Fall eines Wechsels des Kreditinstituts, muss der alte Gläubiger dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. Die Gebühren sind in diesem Fall für den Kreditnehmer trotzdem wesentlich geringer als bei der Löschung und der späteren Neueintragung der Grundschuld. Die Grundschuld kann im Verkaufsfall auch vom neuen Eigentümer übernommen werden, wobei jedoch unbedingt Rücksprache mit dem finanzierenden Kreditinstitut gehalten werden sollte.

Gründe, die Grundschuld löschen zu lassen:

Eine Grundschuldlöschung macht im Regelfall nur dann Sinn, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen will. Käufer wollen in den meisten Fällen eine Immobilie erwerben, die finanziell unbelastet ist und einen sauberen Grundbucheintrag aufweist.

► Hinweis: Eine Löschungsbewilligung reicht zur Löschung der Grundschuld oftmals nicht aus. Nämlich dann nicht, wenn eine Grundschuld verbrieft ist. In diesem Fall liegt der Bank zusätzlich zur eingetragenen Grundschuld noch ein Grundschuldbrief vor. Die Bank wird ihrem Kreditnehmer den Grundschuldbrief jedoch erst dann aushändigen, wenn das Darlehen vollständig beglichen ist. Dem Grundbuchamt muss in diesem Fall vom Notar sowohl die Löschungsbewilligung als auch der Grundschuldbrief vorgelegt werden.

Aber Achtung: Verliert der Eigentümer seinen Grundschuldbrief, kann die Grundschuld daraufhin nur durch ein kompliziertes und kostenintensives Gerichtsverfahren gelöscht werden.

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