Liegenschaftszins: Wichtige Rechengröße beim Ertragswertverfahren!

Der Verkehrswert einer Immobilie kann grundsätzlich durch mehrere Wertermittlungsverfahren berechnet werden: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Ein entsprechender Liegenschaftszins kommt dabei jedoch immer nur dann zur Anwendung, wenn eine Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren erfolgt. Der Liegenschaftszins korrigiert dabei den vorläufigen Reinertrag des jeweiligen Grundstücks und passt diesen dann unter Berücksichtigung der durchschnittlich marktüblichen Verzinsung von Liegenschaften an den tatsächlichen Gebäudereinertrag an.

Liegenschaftszins: Wichtige Rechengröße beim Ertragswertverfahren!
Je niedriger der Liegenschaftszins ausfällt, desto werthaltiger ist die entsprechende Immobilie.

Was ist der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins ist im Grunde der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer entsprechenden Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er dient dabei prinzipiell zur Kapitalisierung zukünftiger Kosten und Einnahmen des zu bewertenden Grundstücks. Die Höhe des jeweiligen Liegenschaftszinses wird dabei von Gutachterausschüssen und entsprechenden Kaufpreissammlungen aus vergangenen, tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen ermittelt. Der Begriff Liegenschaft bezeichnet dabei in aller Regel ein bebautes Grundstück, da die entsprechenden Erträge im Regelfall durch die Vermietung eines Gebäudes erwirtschaftet werden.

Der Liegenschaftszins ist bei der Wertermittlung einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren von zentraler Bedeutung. Wie hoch der jeweilige Zinssatz für ein entsprechendes Grundstück jedoch letztlich ist, hängt dabei von mehreren Faktoren ab. Beeinflussende Faktoren sind dabei unter anderem:

  • Lage des Grundstücks.
  • Art und Nutzung des Gebäudes (z.B. Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus).
  • Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie.

Dabei gilt jedoch: Je niedriger der jeweilige Liegenschaftszins ausfällt, desto werthaltiger ist auch die entsprechende Immobilie. Je höher dieser Wert hingegen ausfällt, desto geringer ist auch der daraus resultierende Verkehrswert der Immobilie.

Wie hoch ist der Liegenschaftszins?

Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes hängt, wie schon erwähnt von mehreren Faktoren ab. Der Liegenschaftszins trifft im Grunde eine Aussage über das Verhältnis von Risiko und Rendite. Je höher der Liegenschaftszins in diesem Bezug ist, desto höher ist auch das entsprechende Risiko, welches damit einhergeht. Zum Beispiel hat eine mittelmäßige Lage zwar im Regelfall eine höhere Rendite, im Gegenzug jedoch in aller Regel auch regelmäßige Mietausfälle und allgemein höhere Mieterfluktuationen.

Beispiel: Höhe Liegenschaftszins

Art der ImmobilieLiegenschaftszins in Prozent
Einfamilienhaus (freistehend)2,0-3,5
Eigentumswohnung3,0-4,0
Vier- bis Mehrfamilienhaus4,0-5,5
Geschäftshäuser5,5-7,0
Sport- und Freizeitanlagen7,0-9,0

Quelle: „Empfehlungen für Liegenschaftszinssätze“ des „Fachreferates Sachverständige“ im Immobilienverband Deutschland e. V. (IVD).

In Abhängigkeit der Lage eines Grundstücks, kann der Liegenschaftszins jedoch auch stark variieren. Dieser ist zum Beispiel für ein Grundstück im Zentrum einer Metropole in aller Regel niedriger als ein vergleichbares Grundstück am Stadtrandgebiet. Grund ist, dass das Grundstück im Zentrum im Regelfall aufgrund der besseren Lage als wertbeständiger angesehen wird.

Wer ermittelt den Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins wird in aller Regel von einem Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Liegt ein entsprechender Wert für eine Region jedoch nicht vor, können Gutachter in diesem Fall auch andere Vergleichsstudien für die Verkehrswertermittlung verwenden. Der Liegenschaftszins wird dabei immer rückwirkend ermittelt. Die Gutachterausschüsse verwenden dafür im Regelfall Daten aus vergangenen tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen.

Wann findet das Ertragswertverfahren Anwendung?

Das Ertragswertverfahren wird im Regelfall immer dann bevorzugt verwendet, wenn es um die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien geht. Gutachter nutzen es dabei aber vor allem für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien. Das Ertragswertverfahren wird also immer dann genutzt, wenn bei der entsprechenden Liegenschaft eine Werteinschätzung auf Grundlage von dauerhaft erzielbaren Erträgen im Vordergrund steht. Der Verkehrswert von eigengenutzten Immobilien wird daher oft nur mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt.

Das Ertragswertverfahren differenziert dabei die Wertermittlung des Bodenwerts von der Wertermittlung des Gebäudes mit seinen einzelnen Einflussfaktoren. Sowohl der Bodenwert als auch der Gebäudewert sind bei dieser Variante eigenständige Wirtschaftsgüter, die dabei erst zusammengefasst den endgültigen Ertragswert der jeweiligen Liegenschaft ergeben.

Der Liegenschaftszins hat beim Ertragswertverfahren mehrere grundlegende Bedeutungen. Zum einen verzinst er den Bodenwert (Bodenwertverzinsung). Zum anderen ist er eine Berechnungsgröße bei der Ermittlung des Vervielfältigers im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Denn: Die Nutzbarkeit einer baulichen Anlage ist begrenzt und endlich. Die Restnutzungsdauer gibt dabei letztlich an, wie lange ein Gebäude noch prinzipiell wirtschaftlich genutzt werden kann. Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer wird dabei das Alter der Immobilie von der üblichen Gesamtnutzungsdauer abgezogen.

Hinweis:

Sanierungen verlängern die Nutzung einer Immobilie wesentlich. Hier sollte im Bezug auf die Restnutzungsdauer eine gesonderte Betrachtung stattfinden.

Wie wird der Liegenschaftszins berechnet?

Der Liegenschaftszins berechnet sich vereinfacht, wenn man die Jahresnettomieteinnahmen einer Immobilie durch den entsprechenden Kaufpreis teilt. Bei dieser Variante werden der entsprechende Bodenwert und die jeweilige Restnutzungsdauer der Immobilie jedoch nicht berücksichtigt und weitgehend außer Acht gelassen.

Liegenschaftszins = Jahresmieteinnahmen (Netto) / Kaufpreis

Mit diesem Wert liegt ein grober Richtwert des Liegenschaftszinses vor, mit dem die marktübliche Renditeerwartung größtenteils eingegrenzt werden kann. Fällt der überschlägige Wert dabei niedrig aus, kann daraus eine hohe Werthaltigkeit der Immobilie abgeleitet werden. Gleichzeitig bedeutet das auch im Umkehrschluss, ein geringes Risiko für eventuelle Mietausfälle.

Hinweis:

Von den jeweiligen Jahresnettomieteinnahmen sind für eine genauere Berechnung noch die entsprechenden Bewirtschaftungskosten der Immobilie abzuziehen. Diese sind grundsätzlich nicht auf den Mieter umlagefähig und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.

Beispielrechnung

ParameterErgebnisAnmerkungen
Größe des Grundstücks800 m²
Bodenrichtwert50 €/m²
Bodenwert40.000 €Größe des Grundstücks x Bodenrichtwert
Rohertrag22.000 €/aJahresnettomiete (ortsüblich)
– Bewirtschaftungskosten2.500 €/aInstandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis, Abschreibung
Reinertrag des Grundstücks19.500 €/aRohertrag – Bewirtschaftungskosten
– Bodenwertverzinsung2.000 €Bodenwert x Liegenschaftszins (z.B. 5 Prozent)
Gebäudereinertrag17.500 €Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung
x Vervielfältiger15,37V= (1,05^30 -1) / (1,05^30 x 0,05) = 15,37 bei 30 Jahren Restnutzungsdauer und 5% Liegenschaftszins
Gebäudeertragswert268.975 €Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Vorläufiger Ertragswert308.975 €Gebäudeertragswert + Bodenwert
– Sonstige Umstände45.000 €z.B. Mängel am Gebäude
Ertragswert (Verkehrswert)263.975 €Vorläufiger Ertragswert – Sonstige Umstände

Fazit zum Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins grenzt sich grundlegend vom Kapitalmarktzins ab. Er stellt eine zentrale rechnerische Größe bei der Immobilienwertermittlung dar und wird vorrangig im Zuge des Ertragswertverfahrens für die Bestimmung des Verkehrswertes von Renditeimmobilien verwendet. Ermittelt wird der Liegenschaftszins im Regelfall vom zuständigen Gutachterschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Die Höhe hangt dabei von der Lage, der Nutzung und von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Liegenschaft ab.

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