Die Immobiliensuche: Geeignete Renditeimmobilien systematisch finden & analysieren

Weltweit, aber auch in Deutschland gibt es durchaus viele mögliche Standorte für gute Renditeimmobilien. Dabei biete die Immobiliensuche für Investoren verschiedene Möglichkeiten, geeignete Standorte zu finden. Man könnte seinen Fokus beispielsweise auf eine Großstadt legen. Optimal wäre natürlich, wenn man sich dort gut auskennt oder ohnehin bereits dort wohnhaft ist. Auch mittelgroße Städte oder eher ländlich geprägte Regionen können für die Immobiliensuche sehr attraktiv sein. 

Die Immobiliensuche - Geeignete Renditeimmobilien systematisch finden & analysieren!
Metropolen bieten gute Standorte für Immobilien und versprechen oft überproportionale Wertsteigerungspotenziale.

Dabei sollte die persönliche Geschmacksfrage allerdings immer hinten angestellt werden. Bedeutet, dass nicht immer die Regionen auch die rentabelsten sind, in welchen man selber gerne wohnen würde. Es geht immer darum, den  Standort zu finden, der gute Renditen und ein mögliches Wertsteigerungspotential verspricht.  Diese Voraussetzungen findet man derzeit z.B. in vielen großen Metropolregionen in deutschland wie Hamburg, Münschen oder Berlin.

Anfänger sollten sich bei der Immobiliensuche eher an Nebenstandorten orientieren

► Aber Achtung: Neuinvestoren haben es aufgrund der hohen Einkaufspreise und der starken Nachfrage in Metropolregionen sehr schwer sich nachhaltig in diesem Markt durchzusetzen. Als Einsteiger sollte man sich eher anfangs eher an Nebenstandorten orientieren. Die Immobilien in Metropolregionen sind größtenteils sehr hart umkämpft und nur noch selten lukrativ.

Ein Beispiel:

In München wird eine Eigentumswohnung in guter Lage mit 120 m² vermietbarer Wohnfläche für 720.000€ angeboten. Das entspricht einen Quadratmeterpreis von 6.000€/m². Man denkt jetzt vielleicht, dass dort eventuell einen Zahlendreher eingebaut wurde? Nein, leider nicht. Das ist derzeit leider weit verbreitete Realität. Wenn man jetzt noch pauschale Nebenkosten in Höhe von 12% (kann auch variieren, je nach Bundesland und Höhe der Maklergebühren) hinzurechnet, ergeben sich daraus Anschaffungskosten von 806.400€ (mögliche Instandsetzungsmaßnahmen sind hier unberücksichtigt!).

Wenn man jetzt annimmt, dass die Wohnung für 17,00 €/m² Nettomiete (Stand: Mietspiegel 2018) vermietet werden könnte, erzielt man eine Rendite von knapp 3,03% pro Jahr. (17,00 €/m² x 120 m² x 12 Mt./a / 806.400€). Ohne Berücksichtigung von direkten Instandsetzungsmaßnahmen, Rücklagen für laufende Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen und nicht umlegbare Verwaltungskosten. Aus diesen Randbedingungen ergibt sich ein magerer Vervielfältiger von 33! Das bedeutet, dass es überschläglich und vereinfacht kalkuliert ganze 33 Jahre dauert, bis die Mieten die Anschaffungskosten ausgeglichen haben.

Immobiliensuche an einem Nebenstandort

Ein Beispiel:

Im näheren Umfeld von Magdeburg in Sachsen-Anhalt wird eine Immobilie mit nachfolgenden Randdaten angeboten. Die Immobilie ist dabei in einem sehr guten Zustand, sofortige Instandsetzungsmaßnahmen sind auf dem ersten Blick nicht notwendig. Die Lage ist zentrumsnah und doch in einer eher ruhigen Seitenstraße.

  • Kaufpreis: 225.000 €
  • 12% Nebenkosten:  27.000 €
  • Anschaffungskosten Gesamt: 252.000 €
  • Instandsetzungsmaßnahmen: nicht notwendig
  • Wohnfläche: 290 m²
  • Mietpreis: 7,00 €/m²
  • Jahresnettokaltmiete: 24.360 €/a
  • Rendite: 9,7% (ohne Verwaltungskosten und laufende Instandsetzungsrücklagen)
Immobiliensuche an einem Nebenstandort​
Immobilien an Nebenstandorte haben in der Regel höhere Renditen, weisen allerdings im Gegesensatz zu Metropolen auch ein höheres Risiko auf.

► Die Immobiliensuche kann sich also auch in eher ländlich geprägten Regionen, die nicht unbedingt in der Nähe einer “Top-Metropole” gelegen sind durchaus lohnen. Dort können teilweise noch überdurchschnittlich gute Renditen erwirtschaftet werden. Allerdings sollte man dabei beachten, dass höhere Renditen auch in der Regel immer ein höheres Risiko bedeuten! 

Die richtige Makroanalyse bei der Immobiliensuche

Für eine optimale Standortanalyse im Hinblick auf eine mögliche Wertentwicklung einer Renditeimmobilie, ist es notwendig auch langfristige Entwicklungstrends einer Region zu erkennen. Die folgende Karte der Postbank-Studie “Prognose zur Immobilienpreisentwicklung 2030” zeigt dabei die Erwartungen und Wertentwicklungen aller Regionen und großer Städte in Deutschland exemplarisch auf:

Immobilienentwicklung für die Suche nach der geeigneten Immobilie für dich

Man kann dort sehr gut erkennen, wo prinzipiell mit einem Preisverfall oder mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist. Desweiteren lässt sich dort z.B. gut deuten, dass auch das Umland einer Metropole von der Nähe zur Metropole stark profitiert.  Für die Standortwahl und die Immmobiliensuche sind solche Daten durchaus hoch interessant. Grundsätzlich können aber auch in roten Bereichen sehr gute Renditen erzielt werden (siehe Beispiel oben). Die größten zukünftigen Wertsteigerungen sind allerdings in den wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und teils internationaler Bedeutung zu erwarten. Dazu gehören die Metropolregionen um Köln, Hamburg, Frankfurt (Main), Stuttgart, Berlin, München und Düsseldorf. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass Immobilien aber vor allem in Westdeutschland weiterhin einen stetigen Wertzuwachs erfahren werden. Lediglich in Teilen Ostdeutschlands sind zukünftig (bis 2030) geringe Wertverluste prognostiziert. Im Großen und Ganzen sieht die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland aber alles andere als schlecht aus.

Die richtige Mikroanalyse bei der Immobiliensuche

Die Wertentwicklung einer Immobilie wird auch maßgeblich durch das direkte Umfeld geprägt. Es empfiehlt sich also bei einer detaillierten Standortanalyse auch immer diesen Aspekt mit zu berücksichtigen. Folgende Umstände sollten dabei grundsätzlich immer bei der Immobiliensuche mit einbezogen werden:

  • Infrastruktur (z.B. Parkmöglichkeiten, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Bildung (z.B. Schulen, Kindergärten)
  • Freizeitaktivitäten (z.B. Sportstätten, Restaurants, Parks)
  • Freistehende oder umschlossene Immobilie (z.B. Licht- und Windverhältnisse)
  • Lärmquellen (z.B. anliegende Hauptverkehrsstraßen, Flugplatz, Gewerbebetriebe)
  • Geruchsquellen (z.B. anliegende Betriebe wie Schlachtereien oder Müllverbrennung)
  • Feuchtigkeitsschäden durch schlechte Grundwasserverhältnisse
Mikroanalyse bei der Suche nach Immobiliensuche
Ein Standort mit guter Infrastruktur und vielen Einkaufsmöglichkeiten bietet gute Chancen auf eine positive Wertentwicklung!

► Dabei sollten aber auch mögliche zukünftige Änderungen des Umfeldes durchaus mit analysiert werden, da diese auch einen erheblichen Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie nehmen können. Sind in der Nähe beispielsweise größere Bauprojekte geplant (z.B. Entstehung eines Gewerbegebietes)? Oder befindet sich die Immobilie in einer eher sozial schwachen Region, welche aber in den nächsten Jahren von Grund auf durch diverse Sanierungen aufgewertet werden soll? In diesem Fall ist sogar mit einer Wertsteigerung zu rechnen.  Um bestimmte Entwicklungen einer Region erahnen zu können, empfiehlt es sich auf jeden Fall regelmäßig den Lokalteil der örtlichen Zeitung zu durchforsten, um bestens auf geplante Maßnahmen vorbereitet zu sein. 

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Einkaufsquellen für die Immobiliensuche

Suchanzeigen

Bei dieser Art der Immobiliensuche kann man als Rendite hungriger Investor genau beschreiben, welchen Kriterien die Immobilie der Begierde entsprechen sollte. Leider empfiehlt sich ein solches Herangehen nur, wenn die Nachfrage an Immobilien kleiner ist als das Angebot. In angespannten Märkten, wie sie derzeit vorherrschen, wird eine Suchanzeige erfahrungsgemäß leider nicht zum gewünschten Erfolg führen. Man sollte sich daher den Umständen entsprechend auf andere Alternativen berufen.

Immobilienmakler

Immobilienmakler sind eine gute Möglichkeit gezielte Suchkriterien vorzugeben, um dazu passende Angebote teilweise noch vor Marktveröffentlichung zu bekommen. Da in den meisten Angeboten sowieso schon Makler eingebunden sind und die Maklerprovision ohnehin fremdbestimmt wird, macht diese Herangehensweise durchaus Sinn. Der Makler sucht dabei gezielt Angebote heraus, die zu den angegebenen Vorgaben passen. Dabei kann man bereits vorab über die Provision verhandeln und dabei sogar unter Umständen noch bares Geld sparen.

Immobilienportale

Es empfiehlt sich bei Immobilienportalen immer ein persönlich zugeschnittenes Suchprofil zu erstellen, um auch nur relevante Immobilien angezeigt zu bekommen. Das spart sehr viel Zeit und man bekommt immer eine Mitteilung über neue verfügbare Angebote, die auch nur den vorgegebenen Kriterien entsprechen. Somit hat man den Markt ständig im Blick.

Ein Netzwerk aufbauen

Es empfiehlt sich immer auch einmal über den Tellerrand hinauszusehen. Dabei können z.B. gute Kontakte zu Scheidungsanwälten oder Notaren bei der Immobiliensuche wahre Wunder bewirken. Beide Berufsgruppen stehen im direkten Kontakt zu Immobilienverkäufen. Warum nicht schon vor allen anderen wissen, dass Familie Schmidt von nebenan gerade eine Scheidung durchmacht und das zusammen erstandene Eigenheim schnellst möglich veräußert werden soll? So hat man die Möglichkeit vor allen anderen zu reagieren und sichert sich somit die Pole-Position! 

Der Privatverkäufer

Bei aktueller Marktlage können Privatverkäufer durchaus eine sehr gute Möglichkeit für gute Immobilien-Deals sein. Auch wenn der Umgang mit ihnen teilweise sehr anstrengend werden kann. Man sollte bei Privatverkäufern immer sehr schnell herausfinden, warum die Immobilie verkauft werden soll, um deren Verkaufsabsicht besser einschätzen zu können. Das ist wichtig für die Kaufpreisverhandlungen. Wenn großer Druck seitens des Verkäufers besteht (z.B. Scheidung), so kann man mit hoher Wahrscheinlichkeit einen besseren Kaufpreis verhandeln. Aber Vorsicht, oftmals wollen Privatverkäufer den Markt nur “antesten”, um zu sehen ob ihr angedachter Verkaufspreis realistisch ist.  

Immobilien Zwangsversteigerungen

Von der Möglichkeit Immobilien bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, hat sicherlich jeder schon gehört. Allerdings stellt sich dieses Unterfangen und das Ersteigern von “Schnäppchen” mittlerweile als fast unmöglich dar. Es gibt mit Sicherheit noch Fälle, bei denen man tatsächlich ein gutes Geschäft machen kann. In Ballungszentren und deren Umkreis werden die Preise allerdings so hoch geboten, dass es sich nicht mehr lohnt, dort Zeit zu investieren. Gute Geschäfte kann man dabei lediglich noch mit speziellen Immobilien machen (wenn man ein absoluter Fachmann ist). Das sind zum Beispiel Immobilien in schwierigen Lagen. Oder komplexe Immobilien, die einer tiefgründigen Umnutzung bedürfen. 

Sonstige Einkaufsquellen bei der Immobiliensuche

  • Der Banker des Vertrauens (weiß eventuell vorher schon, welcher Kunde seine Immobilie veräußern möchte)
  • Wohnungsgesellschaften (verkaufen oft Immobilien, die nicht mehr in ihr bestehendes Schema passen)
  • Insolvenzverwalter (bei notleidenden Objekten herrscht oft hoher Verkaufsdruck)
  • Hausverwaltungen (wissen in der Regel sehr früh, wenn eine Immobilie verkauft werden soll)
  • Steuerberater (Gründe ähnlich wie bei Hausverwaltungen)

Fazit: Immobiliensuche

Zusammenfassend kann man sagen, dass es für eine gute Immobilien-Investition enorm wichtig ist, vorab eine detaillierte Standortanalyse durchzuführen. Dabei sollte man sich grundlegende Suchkriterien erstellen und möglichst auch danach die Immobiliensuche gestalten. Es gibt aber auch immer Möglichkeiten in eher strukturschwachen Regionen sehr gute Renditen zu erzielen (siehe Beispiel oben).  

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