Immobilien Zwangsversteigerungen – Der allgemeine Ablauf & was du unbedingt beachten solltest!

Man hört immer wieder von Immobilien Zwangsversteigerungen (ZV) und den Schnäppchen die dort angeblich regelmäßig gemacht werden. Doch lohnt sich diese Art des Erwerbs von Immobilien in der heutigen Zeit wirklich noch? Fakt ist, dass man als potentieller Käufer bei einer ZV immer sehr gut vorbereitet sein muss. Dazu zählt unter anderem ein solides Verständnis vom Zwangsversteigerungsrecht. Ein erfolgreicher Bieter kennt auch die allgemeinen Abläufe von Immobilien Zwangsversteigerungen. Desweiteren sollte man zu einer eher risikofreudigen Persönlichkeit neigen. Denn nicht selten bekommt man nur lückenhafte Informationen über die zu versteigernden Immobilien. Zusätzlich muss man bei einer ZV immer sehr schnell auf bestimmte Verfahrensschritte reagieren können. Eine Vorhersehbarkeit ist in den meisten Fällen nicht gegeben.

Immobilien Zwangsversteigerungen müssen immer beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Immobilien Zwangsversteigerungen müssen immer beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Gläubiger nutzen bei Immobilien Zwangsversteigerungen ihre rechtlich geregelten staatlichen Zwangsmittel. Damit setzen sie den Anspruch auf Zahlung gegenüber ihren Schuldnern durch. Diese Ansprüche werden durch Hypotheken und Grundschulden gesichert. Ist eine ZV vorbei, geht der Erlös an den jeweiligen Gläubiger über. Oft finden Zwangsversteigerungen auch bei Konflikten in einer Gemeinschaft aus Eigentümern statt. Die häufigste Erscheinung stellt dabei die Ehescheidung dar.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) regelt in Deutschland die allgemeinen Abläufe von Zwangsversteigerungen. Das zuständige Amtsgericht fungiert dabei als Vollstreckungsgericht. Jedes Amtsgericht besitzt dabei seinen eigenen Bezirk. Üblicherweise übernimmt aber auch oft ein Gericht die Zuständigkeit von mehreren Bezirken.

► Gläubiger müssen eine Zwangsversteigerung immer beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Das ist durch einen oder auch mehrere Gläubiger möglich. Man nennt diese dann “betreibende Gläubiger”. Im laufenden Verfahren haben sie besondere Rechte. In der Regel fungieren Banken als “betreibende Gläubiger”. Die Anordnung einer ZV wird immer auch im Grundbuch Abteilung II vermerkt. Die Zwangsversteigerung einer Immobilie erhält somit offiziell auch einen Grundbucheintrag.

Wie wird der Wert der Immobilie für die ZV ermittelt?

Vor jeder Immobilienversteigerung, muss zu aller erst einmal der Verkehrswert der Immobilie festgestellt werden. Grund dafür sind die Rechte der Gläubiger und Schuldner im Versteigerungstermin, die bestimmte Wertgrenzen festlegen. In der Regel wendet man dafür das Vergleichswertverfahren an. Das zuständige Amtsgericht bestellt dafür in den meisten Fällen einen vereidigten Sachverständigen. Alle am Verfahren Beteiligten haben dann die Möglichkeit das Gutachten zum Verkehrswert einzusehen.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren berechnet.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren berechnet.

► Das zuständige Amtsgericht setzt den Verkehrswert auf Grundlage dieses Gutachten nach Anhörung der Beteiligten mit einem Beschluss fest. Ist ein Termin zur Versteigerung festgesetzt, kann das Gutachten kostenlos im Internet von allen Interessenten heruntergeladen werden. Es vergehen zwischen dem Anordnen einer ZV und der Bestimmung eines Versteigerungstermins in der Regel bis zu 12 Monate. Der Termin zu einer Zwangsversteigerung wird über einen Aushang im Amtsgericht, über das Internet und über Eintragungen im Amtsblatt offiziell bekannt gegeben.

Ablauf von Immobilien Zwangsversteigerungen

Jeder Bieter muss sich vor einem Versteigerungstermin offiziell ausweisen. In aller Regel reicht dafür ein Personalausweis oder ein Reisepass aus. Es besteht auch die Möglichkeit, dass man für Dritte, nicht anwesende Personen mitbietet. Dafür muss allerdings eine öffentlich beglaubigte Vollmacht des Bieters vorliegen. Bei Immobilien Zwangsversteigerungen gibt es im Allgemeinen 3 wesentliche Meilensteine. Jeder dieser Abschnitte besitzt dabei seine eigenen Besonderheiten.

Schritt 1: Die Bekanntmachung

Der Rechtspfleger verliest im ersten Schritt des Versteigerungstermines die Grundbucheintragungen der Immobilie. Desweiteren benennt er in diesem Zuge auch die “betreibenden Gläubiger”. Als nächstes wird das geringste Gebot ermittelt und öffentlich bekannt gegeben. Dieses Gebot umfasst dabei auch die bestehen bleibenden Rechte aufgrund vorrangiger Eintragungen im Grundbuch. Der neue Eigentümer der Immobilie übernimmt diese Rechte in jedem Fall mit. Folglich sollte jeder Bieter diese Gegebenheiten auch möglichst vorher mit in seine Überlegungen einbeziehen!

Schritt 2: Die Versteigerung

Die eigentliche Versteigerung definiert sich über den Zeitraum, in welchem zulässige Gebote abgegeben werden können. Sie schließt direkt an den Teil der Bekanntmachung an. Die Mindestdauer für Immobilien Zwangsversteigerungen legt das Gesetz mit 30 Minuten fest. Dabei wird eine maximale Dauer nicht weiter definiert. In der Regel ist die Versteigerung allerdings nach folgenden Kriterien beendet:

  • Kein Bieter gibt nach 30 Minuten ein Gebot ab.
  • Nach dreimaligen Aufruf des letzten Angebots werden keine neuen Angebote unterbreitet.
Dabei wird das höchste abgegebene Angebot bei einer ZV als Meistgebot bezeichnet. Grundsätzlich nennt jeder Bieter bei einem Gebot einen Geldbetrag, den er auch als Bargebot bereit ist zu zahlen. Hinzu kommen noch die bestehenden Rechte des Grundstückes, die bei jedem Gebot automatisch mit übergehen. 
 
Immobilien Zwangsversteigerung - Schritt 2: Die Versteigerung

Nach Abgabe eines Gebotes, wird dem Bieter in der Regel eine Sicherheitsleistung abverlangt. Diese beträgt in den meisten Fällen 10% des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie. Seit dem 16.02.2007, kann diese Leistung allerdings nicht mehr in Form einer Bargeldzahlung erfolgen! Als Alternative sind dafür bestimmte Dokumente nachzuweisen:

  • Ein bestätigter Scheck der Bundesbank.
  • Ein Verrechnungsscheck, ausgestellt durch ein zugelassenes Kreditinstitut.
  • Die Übergabe einer Bürgschaftserklärung, ebenfalls durch ein zugelassenes Kreditinstitut ausgestellt.
  • Eine geleistete Überweisung an die Gerichtskasse mit Nachweis.
Erhält ein Bieter den Zuschlag nach seinem Gebot nicht, bekommt er die Sicherheit direkt nach der Versteigerung wieder zurück.

Schritt 3: Der Zuschlag

Nach abgeschlossener Zwangsversteigerung, werden die im Termin anwesenden Beteiligten nach Stellung eines Antrages befragt. Auch jetzt kann der Schuldner nach §765a ZPO noch einen Schutzantrag zur Vollstreckung stellen. In der Regel ist dieser allerdings nicht zur Versteigerung anwesend. Oder er hat den Schutzantrag bereits im Vorfeld getätigt. Das zuständige Amtsgericht stellt das Verfahren dann ein, wenn in der ZV kein rechtskräftiges Angebot abgegeben wird. In den meisten Fällen beantragen die betreibenden Gläubiger dann aber eine Fortsetzung des Verfahrens.

Gibt ein Bieter hingegen ein zulässiges Angebot ab, entscheidet das Vollstreckungsgericht über die Erteilung eines Zuschlages. Es berücksichtigt dabei aus rechtlichen Gründen auch die Interessen der Gläubiger und Schuldner. Liegt das Meistgebot unterhalb von 7/10 (70%) des ermittelten Verkehrswertes, gibt es dabei eine Besonderheit zu beachten. Der Zuschlag muss in diesem Fall auf Antrag des betreibenden Gläubigers, dessen Ansprüche in der 7/10-Grenze liegen oder auf Antrag des Schuldners versagt werden. Das Amtsgericht versagt den Zuschlag hingegen ohne Antrag, wenn das höchste Gebot unter 5/10 (50%) des Meistgebotes liegt.

In beiden Fällen bestimmt das zuständige Amtsgericht einen neuen Termin zur Versteigerung. Die vorbeschriebenen Grenzen gelten dann allerdings nicht mehr. Wurde hingegen kein Angebot abgegeben, sind die Wertgrenzen auch in den Folgetermin zu übernehmen und gelten weiterhin. 

Der Meistbietende

Den Meistbietenden bei Immobilien Zwangsversteigerungen nennt man “Ersteher”. Der Ersteher ist Eigentümer des Grundstücks, nachdem der erteilte Zuschlag verkündet wurde. Der Eigentümerwechsel findet in diesem Fall sofort statt und nicht erst mit Grundbucheintragung. Das Gesetz sieht nach Erteilung des Zuschlages auch die direkte Bezahlung der Nebenkosten durch den Ersteher vor. 

Zu den Nebenkosten zählen die Gerichtskosten für die Zuschlagserteilung und die direkte Eintragung in das Grundbuch, sowie die Kosten der Grunderwerbssteuer. Notarkosten fallen bei dieser Konstellation nicht an. Der Beschluss des Zuschlages gilt für den Ersteher als Vollstreckungstitel. Dieser Titel befähigt ihn zur Durchsetzung seiner Rechte auf die Ergreifung des Besitzes an das Grundstück.

Die Kehrseite von Immobilien Zwangsversteigerungen

Ersteher einer Immobilie müssen viele Besonderheiten beachten. Sie übernehmen z.B. bei einer erfolgreichen Ersteigerung alle bestehenden Mietverträge über die Immobilie. Das ZVG regelt in diesem Fall allerdings Sonderkündigungsrechte zu Gunsten des neuen Eigentümers. Desweiteren hat man als Mitbietender vor einer ZV in der Regel nicht die Möglichkeit die Immobilie vorab zu besichtigen. Nach gültigem Gesetz können Bieter darauf auch keine Ansprüche geltend machen!

Nachteil von Immobilien Zwangsversteigerungen

Man kauft also bei einer ZV in der Regel eine Immobilie, die man noch nie von innen gesehen hat. Diese Konstellation bürgt in jedem Fall große Risiken. Eventuelle Bauschäden im Inneren des Gebäudes können so vorab nicht bewertet werden. Der Bieter sieht im schlimmsten Fall lediglich auf einzelnen Fotos im Gutachten wie es um den Zustand im Inneren bestellt ist. Der Erwerb einer Immobilie in einer ZV erfolgt auch ohne Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel. Bei unzureichenden Informationen stellt dieser Fakt ein weiteres Risiko für den Ersteher dar. 

► Alte Eigentümer bewohnen nicht selten noch nach der Zwangsversteigerung die Immobilie. Oftmals räumen diese ihre Bleibe auch nicht freiwillig. Das verursacht im schlimmsten Fall noch weitere Kosten für z.B. die Beräumung des Grundstückes. Im besten Fall preist der Bieter dieses mögliche Szenario bereits in sein Angebot mit ein. Tut er das nicht, sind die Chancen am Ende des Tages für ein Schnäppchen eher gering zu halten!

Fazit: Immobilien Zwangsversteigerungen

Immobilien Zwangsversteigerungen bieten oft die Möglichkeit auf einen guten Deal. Heute sind Versteigerungstermine jedoch leider oft überlaufen. Renditen werden durch die “Ersteigerungswut” der Bieter teilweise förmlich “aufgefressen”. Versteigerungen erzielen derzeit sogar oft Preise, die so auf dem freien Markt nie erzielbar wären! Eine große Rolle spielt dabei auch die Wettbewerbsatmosphäre, die beim bieten um eine Immobilien oft aufkommt. 

Bei Immobilien Zwangsversteigerungen verfügen die Bieter oft nur über wenige Informationen. Als Interessent sieht man die Immobilie in den meisten Fällen nur von außen. Im Prinzip bietet man also auf eine Immobilie, die man nur aus dem Expose kennt. Finanzierungen stellen bei Immobilien Zwangsversteigerungen ein weiteres Problem dar. In der Regel legt man der Bank vor jedem Versteigerungstermin das jeweilige Expose vor. Die Verantwortlichen prüfen nun jedes Objekt und erteilen entweder eine Zu- oder Absage. Im schlimmsten Fall bekommt man dabei jedoch bei Zusage der Bank den Zuschlag zum avisierten Preis nicht. Die Bank spielt so ein Spiel einige Zeit mit. Aber in der Regel wendet sie sich nach mehrmaligen verpassten Zuschlägen eher ab. Der Prüfaufwand kostet der Bank jedes mal Geld. Dieser ist irgendwann jedoch nicht mehr wirtschaftlich. Immobilien Zwangsversteigerungen sind daher in der Regel nur für Leute geeignet, die das Objekt auch vollständig aus Eigenmitteln finanzieren können.

Wer das allerdings nicht möchte, sollte sich an Alternativen orientieren. Internetportale bieten dabei zum Beispiel jede Menge Möglichkeiten, gezielt nach verschiedenen Immobilien zu suchen. Makler haben in der Regel auch immer ein vielseitiges Immobilienangebot auf Lager. Privatverkäufer bieten auch oft Schnäppchen an und die Konkurrenz ist dort in der Regel auch überschaubar! Du entscheidest dabei, welche Variante für dich persönlich am zielführendsten ist. Ich persönlich bevorzuge Internetportale für die Immobiliensuche. Dort bekomme ich immer direkt eine Mitteilung über neue Immobilienangebote und kann demzufolge schnell reagieren.

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen