Immobilien Spekulationssteuer & Spekulationsfrist: Wie hoch, wann & wie kann man sparen?

Investoren kaufen neben Aktien auch immer öfter Immobilien als Kapitalanlage. Doch wer eine Immobilie kauft und diese in einem bestimmten Zeitraum wieder verkaufen will, muss den Gewinn in Form einer Immobilien Spekulationssteuer mit dem Staat teilen und darf den Erlös daher nur teilweise für sich beanspruchen. Beachten Eigentümer allerdings grundlegende Fristen und berufen sich auf bestimmte Ausnahmefälle, können sie die Immobilien Spekulationssteuer unter Umständen sogar vollständig vermeiden!

Die Immobilien Spekulationssteuer muss bei jedem Veräußerungsgewinn verrichtet werden, sofern dieser innerhalb der Spekulationsfrist liegt.
Die Immobilien Spekulationssteuer muss bei jedem Veräußerungsgewinn verrichtet werden, sofern dieser innerhalb der Spekulationsfrist liegt.

Was verbirgt sich hinter der Immobilien Spekulationssteuer?

Jeder Eigentümer, der ein Haus oder eine Wohnung gewinnbringend verkauft, vollzieht dabei ein privates Veräußerungsgeschäft und unterliegt demzufolge der Einkommenssteuerpflicht. Immobilieneigentümer müssen den Verkaufsgewinn also über ihre privaten Einnahmen und ihren persönlichen Steuersatz versteuern. Der Fiskus verlangt dabei sogar Abgaben von teilweise bis zu 40% des Gewinns. Die Immobilien Spekulationssteuer fällt allerdings nur an, wenn die Immobilie innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Erwerb wieder verkauft wird.

Aber Achtung: Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist zählt das Datum des notariellen Vertragsabschlusses und nicht das Datum der Grundbucheintragung.

Wann ist eine Immobilien Spekulationssteuer fällig und wann nicht?

Eine Versteuerung des Gewinns beim Immobilienverkauf wird immer dann fällig, wenn der Verkauf innerhalb einer bestimmten Frist stattgefunden hat. Eigentümer können ihre Immobilie jedoch in Einzelfällen unter bestimmten Voraussetzungen auch steuerfrei veräußern.

» Eigengenutzte Immobilie

Eigentümer müssen keine Immobilien Spekulationssteuer zahlen, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den letzten 2 Jahren zuvor selbst genutzt wurde. Dazu zählt auch, wenn die Kinder des Eigentümers die Immobilie bewohnen und diese zeitgleich noch Kindergeld beziehen.

 Zum Beispiel: Ein Investor kauft und bezieht ein Haus im November 2018. Wenn er dort wohnen bleibt, kann er es ab Januar 2020 wieder verkaufen und muss dafür keine Immobilien Spekulationssteuer zahlen! Die Kalenderjahre müssen dabei nicht vollständig verstrichen sein, es gelten auch angefangene Jahre.

» Erbimmobilie

Der Beginn der Spekulationsfrist wird hier durch den tatsächlichen Zeitpunkt des Immobilienkaufes durch den Erblasser bestimmt. 

Zum Beispiel: Der Erblasser erwirbt die Immobilie am 05. Juni 2017 und verstirbt im Jahr 2018. Die Erben zahlen dann die Immobilien Spekulationssteuer, wenn sie die Immobilie vor dem 06. Juni 2027 gewinnbringend verkaufen.

Sonderfälle Spekulationssteuer

Eigentümer müssen die Immobilien Spekulationssteuer prinzipiell immer dann bezahlen, wenn die 10-Jahres Frist bei der Veräußerung unterschritten und dabei ein Gewinn erzielt wurde. Vermieter & Investoren sollten dabei vor dem Verkauf unbedingt auf folgende Sonderfälle achten:

» Unbebautes Grundstück

Erwirbt man ein unbebautes Grundstück und verkauft es wieder vor Ende der Spekulationsfrist ohne Bebauung weiter, fällt darauf die Immobilien Spekulationssteuer an. Da das Grundstück in diesem Zeitraum nicht bebaut und demzufolge auch nicht zum Eigenbedarf bewohnt wurde, gibt es auch keine Ausnahmeregelung.

» Der Eigentümer nutzt die Immobilie zum Teil selbst

Verkauft ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus innerhalb der Spekulationsfrist, welches er in einer Wohnung selbst bewohnt, muss er die Immobilien Spekulationssteuer darauf nur anteilig zahlen. Die Steuerlast bezieht sich in diesem Fall auf die Quadratmeterfläche. Der Veräußerer zahlt die Steuer also nur anteilig für die fremdgenutzte Fläche.

Zum Beispiel: Die Wohnfläche für ein Mehrfamilienhaus beträgt 200 m². Der Eigentümer bewohnt darin eine Fläche von 60 m². Das entspricht einen prozentualen Anteil von 30% an der gesamten Fläche. 5 Jahre nach Erwerb der Immobilie verkauft der Eigentümer diese mit einem Spekulationsgewinn von 100.000€. Aufgrund der anteiligen Eigennutzung muss er bei der Immobilien Spekulationssteuer nur einen Gewinn von 70.000€ versteuern (70% Fremdnutzung).

» Gewerbeimmobilie

Dieser Fall tritt ein, wenn ein Investor eine Immobilie zum Beispiel bei einer Betriebsaufgabe erwirbt. Der entnommene Wert gilt dabei als Anschaffungswert. Veräußert der Nutznießer die Immobilie nun innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend, muss auch in diesem Fall die Immobilien Spekulationssteuer verrichtet werden.

» Gütertrennung bei Scheidung

Die Immobilien Spekulationssteuer wird auch dann fällig, wenn Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart haben oder ein Partner den Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist vornimmt.

Wie kann man den Gewinn für die Immobilien Spekulationssteuer mindern?

Verschiedene absetzbare Kosten können in der Steuererklärung den Veräußerungsgewinn bei der Immobilien Spekulationssteuer signifikant mindern. Dazu gehören folgenden Punkte:

» Hausnebenkosten

Die beim Erwerb der Immobilie angefallenen Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer etc.) dürfen vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Siehe auch in meinem Beitrag: Nebenkosten beim Immobilienkauf – Diese Kosten sollten Immobilienkäufer zusätzlich einplanen!.

» Kosten für Modernisierungen

Übersteigen Kosten für Modernisierungen und Reparaturen in den ersten 3 Jahren 15% netto der ursprünglichen Anschaffungskosten, können diese ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Das gilt allerdings nicht für Eigenleistungen, sondern nur für Arbeiten, die auch mit einer Rechnung belegt werden können.

» Veräußerungsverluste durch weitere Immobilienverkäufe

Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit einem Verlust, kann er diesen sogar steuerlich geltend machen. Die Verluste können dabei allerdings nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Bei fehlenden Veräußerungsgewinnen können die Verluste auch in die Zukunft übertragen werden. Dabei können diese auch mit einem Veräußerungsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist mehrere Jahre später verrechnet werden.

» Kosten, die beim Verkauf der Immobilie entstehen

Kosten für Inserate, Maklerleistungen oder sonstige Aufwendungen (z.B. Fahrtkosten für Besichtigungen) können von der Steuer abgesetzt werden. Der Gewinn bei einer Veräußerung erhöht sich grundsätzlich um alle Abschreibungsbeträge, die in der Vergangenheit in Anspruch genommen wurden. Mehr dazu auch in meinem Beitrag “Nebenkosten beim Immobilienverkauf – Diese Kosten trägt der Eigentümer”

Wie berechnet man die Immobilien Spekulationssteuer richtig?

Für die Berechnung der Immobilien Spekulationssteuer muss zu aller erst einmal der genaue Verkaufsgewinn ermittelt werden. Dieser ist allerdings nicht nur die Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis. Auch die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungen spielen dabei eine zentrale Rolle und müssen rück abgewickelt werden. Man kann den Gewinn wie folgt berechnen:

Veräußerungserlös der Immobilie500.000€
Kaufpreis400.000€
zzgl. Einmalige Instandsetzungen bei Kauf+25.000€
zzgl. Nebenkosten bei Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar)+28.000€
abzgl. in Anspruch genommene AfA-32.000€
Herstellungskosten Gesamt:421.000€
Kosten Hausverkauf (Notar, Makler, Grundbuch, Inserate etc., Vorfälligkeitsentschädigung Bank, Renovierungskosten Verkaufsvorbereitung etc.)40.000€
Verlust bei vorherigen Immobilienverkauf10.000€
Zu versteuernder Gewinn (500.000€ – 421.000€ – 40.000€ – 10.000€)29.000€
Persönlicher Steuersatz30%
Zu zahlende Steuer8.700€

Selbst wenn der Verkaufserlös niedriger ist als der ursprüngliche Kaufpreis, kann es zu einem steuerpflichtigen Gewinn aufgrund der Rückabwicklung der Abschreibungen kommen.

Hinweis: Wurden Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Erwerb durchgeführt, können sie den Anschaffungskosten zugerechnet werden. Damit wird der Spekulationsgewinn beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres Frist reduziert. Gleiches gilt auch für Renovierungskosten, die im Rahmen des Verkaufs angefallen sind.

Fazit: Immobilien Spekulationssteuer

Spekulationsgewinne können dann vollständig vereinnahmt werden, wenn die Immobilie beim Verkauf mindestens 10 Jahre im Besitz gehalten wurde. Muss eine Immobilie jedoch vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden, ist es ratsam die Immobilie vor dem Verkauf bewerten zu lassen. Damit können Eigentümer feststellen, ob bzw. wie viel Immobilien Spekulationssteuer bei einem Verkauf tatsächlich anfallen würde.

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