Immobilien Rendite berechnen – so kalkuliert man eine Wohnimmobilie richtig!

Neben einer detaillierten Standortanalyse sollte man vor dem Kauf einer Immobilieninvestition auch grundsätzlich die Immobilien Rendite berechnen, um bei der Entscheidungsfindung über den Kauf der Renditeimmobilie genau abwägen zu können. Wie viel Rendite eine Immobilie letztendlich abwirft, hängt dabei allerdings von mehreren Faktoren ab. Eine Immobilien Rendite definiert im Wesentlichen die Verzinsung des eingesetzten Kapitals pro Jahr, die dabei aus den jeweiligen Nettomieten erwirtschaftet wird.

Immobilien Rendite berechnen - Eine erste überschlägige Berechnung!

In der Regel beginnt man bei der Immobiliensuche zu aller erst in diversen gängigen Immobilienportalen zu suchen. Dort findet man allerdings oft ein enormes Angebot vor und hat nur selten so viel Zeit hat, jede Anzeige ins Detail zu überprüfen. In diesem Fall bietet es sich an, erstmal nur eine überschlägige Immobilien Rendite zu berechnen. Man bekommt so einen ersten Eindruck und kann die vielen Suchergebnisse relativ schnell fitern.

Für eine erste überschlägige Immobilien Rendite, benötigt man im ersten Schritt die Anschaffungskosten der Immobilie. Dazu zählen folgende Einzelkosten:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% des Kaufpreises)
  • Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% des Kaufpreises)
  • Maklerprovision (bis ca. 7,14% des Kaufpreises)
Sind in der Anzeige dazu keine weiteren Informationen vorhanden, kann man zumindest für die letzten 3 Parameter erst einmal sinnvolle Annahmen treffen.
Immobilien Rendite berechnen - Eine erste überschlägige Berechnung!
Eine erste überschlägige Berechnung der Immobilienrendite bietet sich immer bei einem hohen Angebot an.

Im zweiten Schritt benötigt man die jährliche Nettokaltmiete, die von der Immobilie erwirtschaftet wird. Die Nebenkosten können dabei vernachlässigt werden. Sie stellen ohnehin nur einen durchlaufenden Posten dar und haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die Rendite. Gibt es aktuell keine Mieter und somit auch keine Mieteinnahmen, muss man die jährliche Nettokaltmiete aus anderen Quellen ableiten. Städte und Gemeinden stellen dazu regelmäßig Mietspiegel auf. An diesen Werten kann man sich bei der Kalkulation orientieren. Aber auch Auskünfte einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen können bei der ortsüblichen Miete als Informationsquelle dienen.

► Beispiel: Eine erste überschlägige Immobilien Rendite berechnen

Das nachfolgende Beispiel zeigt die Berechnung einer ersten überschlägigen Immobilienrendite. Für die variablen Einzelkosten (Notar, Grunderwerbsteuer & Makler) wurden dabei Annahmen getroffen.

EinzelkostenSumme
Kaufpreis Immobilie550.000 €
Grunderwerbsteuer (gewählt: 6,5% vom Kaufpreis)35.750 €
Notar- und Grundbuchkosten (gewählt: 2% vom Kaufpreis)11.000 €
Maklerprovision (gewählt: 5% vom Kaufpreis)27.500 €
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Nebenkosten)624.250 €
Vermietbare Wohnfläche 400,00 m²
Preis je Quadratmeter Wohnfläche10,00 €/m²
Jahresnettokaltmiete (400,00 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Rendite pro Jahr (48.000 €/a / 624.250 €)7,69%/a

Durch die vereinfachte Variante lässt sich relativ schnell eine erste überschlägige Immobilien Rendite berechnen. Man kommt dadurch bereits zu einer ersten Einschätzung der Rentabilität der Immobilie. Allerdings ist diese Berechnung noch relativ grob. Es fehlen noch wichtige Faktoren wie z.B. die Berücksichtigung von regelmäßigen Instandsetzungen.

Immobilien Rendite berechnen - Weitere wichtige Faktoren!

Gute Immobilieninvestoren wissen, dass fortlaufende Instandhaltungen und einmalige Instandsetzungen eine erste überschlägige Rendite weit nach unten korrigieren können. Ein Vermieter ist nämlich grundsätzlich dazu verpflichtet, eine vermietete Immobilie permanent in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Die Höhe der jährlichen Instandhaltungskosten hängen dabei von mehreren Faktoren ab.  

Instandsetzungen einkalkulieren um eine genaue Immobilien Rendite berechnen zu können
Vermieter sollten zwischen 10 bis 15 €/m² Wohnfläche jährlich für zukünftige Instandhaltungen einkalkulieren.

Zum Beispiel: Es ist ein Unterschied, ob man einen Altbau mit einem 20 Jahre altem Dach oder eine bereits vollständig sanierte Immobilie kauft. In der Praxis haben sich für Instandhaltungsrücklagen Erfahrungswerte zwischen 10  und 15 €/m² Wohnfläche pro Jahr bewährt. Bei einem älteren Haus mit 300 m² Wohnfläche sollte man sich also z.B. 15 €/m²/a x 300 m²Wfl. = 4.500 €/a für zukünftige Instandsetzungen zurücklegen. Aber auch Verwaltungskosten sollten bei der Berechnung der Rendite mit berücksichtigt werden. Die Kosten dafür sind nicht auf die Mieter umlegbar und fallen dem Vermieter vollständig zur Last. Ein Wert von 25 €/Wohnung pro Monat kann erfahrungsgemäß dafür angesetzt werden.

► Beispiel: Justierte Immobilien Rendite berechnen

Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie man anschließend eine justierte und genauere Immobilien Rendite berechnen kann. Als Grundlage dienen die Werte des vorherigen Beispiels zzgl. der Kosten für die Instandhaltungen und Verwaltung.

EinzelkostenSumme
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen550.000 €
Einmalige Instandsetzungen50.000 €
Grunderwerbsteuer (gewählt: 6,5% vom Kaufpreis)35.750 €
Notar- und Grundbuchkosten (gewählt: 2% vom Kaufpreis)11.000 €
Maklerprovision (gewählt: 5% vom Kaufpreis)27.500 €
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
Vermietbare Wohnfläche 400,00 m²
Mieteinnahmen je Quadratmeter Wohnfläche10,00 €/m²
Jahresnettokaltmiete (400,00 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Kosten für Instandhaltung p.a. (10 €/m²Wfl. pro Jahr)4.000 €/a
Verwaltungskosten p.a. (25 €/Wohnung pro Monat)1.800 €/a
Mieteinnahmen abzgl. jährlicher Kosten (48.000 €/a – 4.000 €/a – 1.800 €/a)42.200 €/a
Rendite pro Jahr (42.200 €/a / 674.250 €)6,25 %/a

Die berechnete Rendite ist schon deutlich genauer als die erste überschlägige Variante. Aufgrund der nicht umlegbaren Kosten für Instandsetzungen und Verwaltung, hat sich der Wert um fast 1,5% nach unten korrigiert.

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger definiert, wie viele Jahre es dauert, bis das eingesetzte Kapital wieder erwirtschaftet ist. Er sagt also folglich etwas über den Wert einer Immobilie aus. Die Berechnung sieht dabei wie folgt aus:

EinzelkostenSumme
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
Jahresnettokaltmiete – Instandhaltungskosten – Verwaltungskosten42.200 €/a
Vervielfältiger (674.250 € / 42.200 €/a) 15,98 Jahre

Die Immobilie holt also die Anschaffungskosten mit den oben kalkulierten Mieteinnahmen in 15,98 Jahren wieder rein. Der Vervielfältiger beschreibt zusätzlich auch den Zusammenhang zwischen Bauqualität und Lage einer Immobilie. Ein hoher Vervielfältiger bedeutet meist eine gute Lage und eine hohe Bauqualität. Während ein niedrigerer Vervielfältiger folglich oft das Gegenteil bedeutet. In Metropolen hat man daher immer recht hohe Vervielfältiger und demzufolge auch niedrigere Renditen.

Mit dem Vervielfältiger die Immobilien Rendite berechnen

Bildet man den Kehrwert des Vervielfältigers, kann man so alternativ auch die Immobilien Rendite berechnen. Ein Vervielfältiger von z.B. 10 entspricht demzufolge einer Rendite von 10% (1/10). 

VervielfältigerRendite
254,00 %
205,00 %
156,67 %
1010,00 %
520,00 %

Eine geringe Rendite verspricht oft auch ein geringes Risiko. Geringe Risiken lassen zusätzlich auf eine gute Lage und eine hohe Qualität der Immobilie schließen. Daraus resultiert in den meisten Fällen aber auch ein sehr hoher Kaufpreis. Mietausfälle sind allerdings in guten Lagen sehr unwahrscheinlich. Folglich ist das Risiko in schlechteren Lagen höher und die Rendite demzufolge besser. Eine hohe Rendite bedeutet also ein hohes Risiko und umgekehrt. 

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Die Eigenkapitalrendite berechnen

Die Eigenkapitalrendite beschreibt die jährliche Verzinsung des selbst eingesetzten Kapitals zur Finanzierung der Immobilie. Bezahlt man eine Immobilie zu 100% aus eigenem Kapital, so entspricht die Eigenkapitalrendite 1:1 der vorher beschriebenen Mietrendite. Wird zusätzlich ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen, so hat das einen enormen Einfluss auf die Rendite des Eigenkapitals.

Steigende Eigenkapitalrendite mit steigendem Finanzierungsanteil
Je höher der Finanzierungsanteil ist, desto höher ist auch die Eigenkaiptalrendite!

EinzelkostenSumme
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
20% Eigenkapital134.850 €
80% Darlehen mit 2 % Zinsen p.a.539.400 €
Jahresnettokaltmiete (400 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Kosten für Instandhaltung p.a. (10 €/m² pro Jahr)4.000 €/a
Verwaltungskosten p.a. (25 €/Wohnung pro Jahr)1.800 €/a
Darlehenszinsen p.a. (2% x 539.400 €)10.788 €
Einnahmen abzgl. Kosten (48.000 €/a – 4.000 €/a – 1.800 €/a – 10.788 €/a)31.412 €
Eigenkapitalrendite pro Jahr (31.412 €/a / 134.850 €)23,29 %/a

Durch den Einbezug eines Darlehens von anteilig 80% hat sich die Rendite auf das Eigenkapital fast vervierfacht! Die Rendite auf das eingesetzte Kapital steigt somit von 6,25% auf ganze 23,29% an. Das ergibt einen Vervielfältiger von 4,3. Das Eigenkapital wird also in knapp 4,3 Jahren durch diesen Hebeleffekt wieder reingeholt. Je höher also der Anteil der Finanzierung ist, desto besser ist auch die Rendite des Eigenkapitals. Die Tilgungsraten wurden bei der Berechnung nicht weiter berücksichtigt. Sie stellen indirekt keine Kosten dar. Durch die Tilgung wird das Vermögen lediglich verschoben und nicht gemindert!

Die Nachsteuerrendite

Die so berechnete Rendite ist aber immer noch kein endgültiger Wert. Für Einkommen aus Vermietung & Verpachtung müssen in Deutschland noch Steuern bezahlt werden. Diese hängen allerdings vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Dabei sind aber auch Faktoren zu berücksichtigen, die die Steuerlast mindern. Zum Beispiel:

Diese Faktoren sind allerdings für jede Immobilie individuell. Eine Verallgemeinerung macht an dieser Stelle nur wenig Sinn. Man sollte sich nur dessen bewusst sein, dass man auf Mieteinnahmen noch zusätzliche Steuern zahlen muss. 

Veräußerungsgewinne

Durch einen Gewinn bei der Veräußerung einer Immobilie kann sich die Rendite noch einmal erheblich verbessern. Der Gewinn bleibt zusätzlich steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatbesitz gehalten wurde. Bei Anschaffungskosten in Höhe von 500.000€ und einem Erlös von 550.000€ ergibt sich z.B. ein Reingewinn von 50.000€. Dieser ist dann anteilig auf die vergangenen Jahre runter zu rechnen und maximiert somit noch einmal die absolute Rendite!

Fazit: Immobilien Rendite berechen

Um eine Immobilien Rendite berechnen zu können, müssen dabei mehrere Faktoren berücksichtigt werden. Für eine erste überschlägige Berechnung reicht zuerst der Kaufpreis und die jährlich erwirtschaftete Kaltmiete aus. Für genauere Werte sind zusätzliche Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung hinzuzurechnen. Empfehlenswert ist an dieser Stelle immer eine zusätzliche Finanzierung über ein Bankdarlehen. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann sich die Eigenkapitalrendite oft vervielfachen!  Bei dieser Variante fallen zwar Darlehenszinsen an, diese können aber von der Steuer abgeschrieben werden. Am Ende soll sich eine Investition immer schnellst möglich amortisieren. Durch diese Hebelwirkung kann man Renditen erwirtschaften, die vergleichbare Kapitalanlagen um Längen schlagen!

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