Immobilien Rendite berechnen – so kalkulierst du eine Wohnimmobilie richtig!

Das Durchführen einer Standortanalyse oder die Immobilien Rendite berechnen. Beides sind notwendige Schritte zur Entscheidungsfindung über den Kauf einer Wohnimmobilie. Wie viel Rendite eine Immobilie abwirft hängt allerdings von mehreren Faktoren ab. Den größten Einfluss haben dabei der Kaufpreis und die jährliche Nettokaltmiete. Die Rendite beschreibt dabei die Verzinsung des eingesetzten Kapitals pro Jahr, die aus den Kaltmieten erwirtschaftet wird.

Eine erste überschlägige Immobilien Rendite berechnen, wie geht man vor?

Man ermittelt als erstes die sogenannten Anschaffungskosten der Immobilie. Dazu zählen folgende Einzelkosten:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% des Kaufpreises)
  • Notar- und Grundbuchkosten (bis ca. 2% des Kaufpreises)
  • Maklerprovision (bis 7,14% des Kaufpreises)
Immobilien Rendite berechnen mithilfe der Anschaffungskosten

Der Zweite Faktor, um eine erste überschlägige Immobilien Rendite berechnen zu können, ist die jährliche Nettokaltmiete. Die Nebenkosten bleiben dabei unberücksichtigt. Sie stellen als Betriebskosten nur einen durchlaufenden Posten dar und sind zu vernachlässigen. Gibt es aktuell keine Mieter und somit auch keine Miete, muss man die jährliche Nettokaltmiete aus anderen Quellen ableiten. 

Städte und Gemeinden stellen dazu regelmäßig Mietspiegel auf. An diesen Werten kann man sich erst einmal orientieren. Mehr dazu auch in meinem Beitrag zum Thema „Mieterhöhung – Wie und wann darf erhöht werden?“ im Abschnitt „Der qualifizierte Mietspiegel“.

Glühbirne

Das nachfolgende Beispiel zeigt die Berechnung einer ersten überschlägigen Rendite. Grundlage sind die jährlichen Nettomieten und die Anschaffungskosten. Für die variablen Werte wurden Annahmen getroffen (Notar, Grunderwerbsteuer & Makler).

EinzelkostenSumme
Kaufpreis Mehrfamilienhaus550.000 €
Grunderwerbsteuer (gewählt: 6,5%)35.750 €
Notar- und Grundbuchkosten (gewählt: 2%)11.000 €
Maklerprovision (gewählt: 5%)27.500 €
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Nebenkosten)624.250 €
Wohnfläche 400 m²
Preis je Quadratmeter Wohnfläche10,00 €/m²
Jahresnettokaltmiete (400 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Rendite pro Jahr (48.000 €/a / 624.250 €)7,69%

Durch die vereinfachte Variante lässt sich eine erste überschlägige Immobilien Rendite berechnen. Man kommt dadurch bereits zu einer ersten Einschätzung der Rentabilität. Allerdings ist diese Berechnung noch sehr grob. Es fehlen noch wichtige Faktoren wie z.B. die Kosten der Instandhaltung.

Weitere Faktoren für die genaue und detaillierte Berechnung der Rendite...

Ein guter Investor weiß natürlich, dass Instandhaltungen und einmalige Instandsetzungen der Immobilie eine erste überschlägige Rendite nach unten korrigieren können. Denn der Vermieter verpflichtet sich grundsätzlich, die Immobilie in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Die Höhe der jährlichen Instandhaltungskosten hängen dabei von mehreren Faktoren ab.  

Zum Beispiel:

Kauft man einen Altbau mit einem 20 Jahre altem Dach oder eine sanierte Immobilie, bei der diverse Maßnahmen kürzlich erst durchgeführt wurden?

In der Praxis haben sich dafür Erfahrungswerte zwischen 10  und 15 €/m² Wohnfläche pro Jahr bewährt. 

Bei einem älteren Haus mit 300 m² Wohnfläche sollte man sich also z.B. 15 €/m²/a x 300 m²Wfl. = 4.500 €/a für zukünftige Instandsetzungen zurücklegen.

Instandsetzungen einkalkulieren um eine genaue Immobilien Rendite berechnen zu können

Ein weiterer Faktor für die Berechnung der Rendite sind Verwaltungskosten. Die Kosten dafür sind nicht umlegbar und fallen dem Vermieter zur Last. Ein Wert von 25 €/Wohnung pro Jahr kann erfahrungsgemäß dafür angesetzt werden.

Glühbirne

Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie man nun die justierte Immobilien Rendite berechnen kann. Grundlage sind die Werte des vorherigen Beispiels zzgl. der Kosten für die Instandhaltungen und die Verwaltung.

EinzelkostenSumme
Kaufpreis Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen550.000 €
Einmalige Instandsetzungen50.000 €
Grunderwerbsteuer (gewählt: 6,5%)35.750 €
Notar- und Grundbuchkosten (gewählt: 2%)11.000 €
Maklerprovision (gewählt: 5%)27.500 €
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
Wohnfläche 400 m²
Preis je Quadratmeter Wohnfläche10,00 €/m²
Jahresnettokaltmiete (400 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Kosten für Instandhaltung p.a. (10 €/m² pro Jahr)4.000 €/a
Verwaltungskosten p.a. (25 €/Wohnung pro Jahr)1.800 €/a
Rendite pro Jahr (42.200 €/a / 674.250 €)6,25 %

Die berechnete Rendite ist schon deutlich genauer als die erste überschlägige Variante. Aufgrund der nicht umlegbaren Kosten für Instandsetzung und Verwaltung hat sich der Wert um fast 1,5% nach unten korrigiert.

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Der Vervielfältiger...

Der Vervielfältiger berechnet, wie viele Jahre es dauert bis das eingesetzte Kapital wieder erwirtschaftet ist. Er sagt also folglich etwas über den Wert einer Immobilie aus. Die Berechnung sieht wie folgt aus:

EinzelkostenSumme
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
Jahresnettokaltmiete – Instandhaltungskosten – Verwaltungskosten42.200 €/a
Vervielfältiger (674.250 € / 42.200 €/a) 15,98 Jahre

Die Immobilie holt also die Anschaffungskosten mit den oben kalkulierten Mieteinnahmen in 15,98 Jahren wieder rein. Der Vervielfältiger beschreibt nebenbei auch den Zusammenhang zwischen Bauqualität und Lage einer Immobilie. Ein hoher Wert bedeutet meist eine gute Lage und eine hohe Bauqualität. Während ein niedrigerer Wert folglich oft das Gegenteil bedeutet. In Metropolen hat man daher immer recht hohe Vervielfältiger und demzufolge auch niedrigere Renditen. 

Die Immobilien Rendite berechnen mit dem Vervielfältiger...

Bildet man den Kehrwert des Vervielfältigers, kann man so alternativ auch die Immobilien Rendite berechnen. Ein Vervielfältiger von z.B. 10 entspricht also einer Rendite von 10% (1/10). 

VervielfältigerRendite
254,00 %
205,00 %
156,67 %
1010,00 %
520,00 %

Die Immobilien Rendite berechnen mit dem Vervielfältiger

Eine geringe Rendite verspricht ein geringes Risiko. Aufgrund der guten Lage und Qualität der Immobilie ist der Kaufpreis hoch und die Rendite niedrig. Mietausfälle sind allerdings in guten Lagen sehr unwahrscheinlich. Folglich ist das Risiko in schlechteren Lagen höher und die Rendite demzufolge besser. Eine hohe Rendite bedeutet also ein hohes Risiko und umgekehrt. 

Die Eigenkapital-Immobilien Rendite berechnen...

Steigende Eigenkapitalrendite mit steigendem Finanzierungsanteil

Die Eigenkapitalrendite beschreibt die jährliche Verzinsung des selbst eingesetzten Kapitals zur Finanzierung der Immobilie. Bezahlt man eine Immobilie zu 100% aus eigenem Kapital, so entspricht die Eigenkapitalrendite 1:1 der vorher beschriebenen Mietrendite. Wird zusätzlich ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen, so hat das einen enormen Einfluss auf die Rendite des Eigenkapitals.

EinzelkostenSumme
Anschaffungskosten Gesamt (Kaufpreis + Instandsetzungen + Nebenkosten)674.250 €
20% Eigenkapital134.850 €
80% Darlehen mit 2 % Zinsen p.a.539.400 €
Jahresnettokaltmiete (400 m² x 10,00 €/m² x 12 Monate)48.000 €/a
Kosten für Instandhaltung p.a. (10 €/m² pro Jahr)4.000 €/a
Verwaltungskosten p.a. (25 €/Wohnung pro Jahr)1.800 €/a
Darlehenszinsen p.a. (2% x 539.400 €)10.788 €
Eigenkapitalrendite pro Jahr (31.412 €/a / 134.850 €)23,29 %

Durch den Einbezug eines Darlehens von anteilig 80% hat sich die Rendite auf das Eigenkapital fast vervierfacht! Die Rendite auf das eingesetzte Kapital steigt somit von 6,25% auf ganze 23,29%. Das ergibt einen Vervielfältiger von 4,3. Das Eigenkapital wird also in knapp 4,3 Jahren durch diesen Hebel wieder reingeholt. 

Je höher also der Anteil der Finanzierung desto besser ist auch die Rendite des Eigenkapitals. Die Tilgungsraten wurden dabei nicht berücksichtigt. Sie stellen indirekt keine Kosten dar. Durch die Tilgung wird das Vermögen lediglich verschoben und nicht gemindert!

Die Nachsteuerrendite...

Die so berechnete Rendite ist allerdings leider immer noch kein endgültiger Wert. Für Einkommen aus Vermietung & Verpachtung müssen in Deutschland nämlich noch Steuern bezahlt werden. Diese hängen allerdings vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Dabei sind auch Faktoren zu berücksichtigen, die die Steuerlast mindern. Zum Beispiel:

Diese Faktoren sind individuell. Eine Verallgemeinerung macht an dieser Stelle nur wenig Sinn. Man sollte sich nur bewusst sein, dass man auf Mieteinnahmen auch Steuern zahlen muss. Die Steuern können aber durch diverse Abschreibungen zusätzlich gemindert werden. 

Veräußerungsgewinne...

Durch einen Gewinn bei der Veräußerung der Immobilie kann sich die Rendite noch einmal erheblich verbessern. Dieser bleibt zusätzlich steuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatbesitz gehalten wurde. Bei Anschaffungskosten in Höhe von 500.000€ und einem Erlös von 550.000€ ergibt sich ein Reingewinn von 50.000€. Dieser ist dann anteilig auf die vergangenen Jahre runter zu rechnen und maximiert somit die absolute Rendite!

Fazit...

Um eine Immobilien Rendite berechnen zu können, braucht es mehrere Faktoren. Für eine erste überschlägige Berechnung reicht zuerst der Kaufpreis und die jährlich erwirtschaftete Kaltmiete. Für genauere Werte sind Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung hinzuzurechnen. 

Empfehlenswert ist an dieser Stelle immer eine zusätzliche Finanzierung über ein Bankdarlehen. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann sich die Eigenkapitalrendite oft vervielfachen!  Bei dieser Variante fallen zwar Darlehenszinsen an, diese können aber von der Steuer abgeschrieben werden. 

Am Ende soll sich eine Investition immer schnellst möglich amortisieren. Durch diese Hebelwirkung kann man Renditen erwirtschaften, die vergleichbare Kapitalanlagen um Längen schlagen!

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