Grundpfandrecht im Grundbuch: Grundschuld, Hypothek & Rentenschuld

Kreditgeber belasten ein Grundstück oder eine Immobilie als Absicherung für ihren Immobilienkredit immer mit sogenannten Grundpfandrechten. Grundpfandrechte ermöglichen dem Immobilieneigentümer dabei, das Objekt als Sicherheit für bestimmte Gegenleistungen einzusetzen. Im Regelfall dient die Immobilie dabei als Absicherung für eine Baufinanzierung. Die Absicherung des Immobilienkredits übernimmt das Grundpfandrecht zum Beispiel in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld, welche dann in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Durch diese Regelung kann der Kreditgeber sicher sein, dass er auch im Falle eines Kreditausfalls an sein Geld kommt. Eine Grundschuld erlaubt dem Kreditgeber bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zum Beispiel die Immobilie in Form einer Zwangsversteigerung zu verwerten.

Grundpfandrecht im Grundbuch: Grundschuld, Hypothek & Rentenschuld
Die Eintragungen von Grundpfandrechten im Grundbuch, dienen dem Gläubiger als Absicherung für seinen Kredit.

Ein Grundpfandrecht dient im Grunde der Absicherung von Immobilienkrediten und wird daher auch oft als dingliches Verwertungsrecht bezeichnet. Kann ein Immobilienkäufer den vollständigen Kaufpreis nicht aus seinen Eigenmitteln finanzieren, benötigt er im Regelfall dafür ein zusätzliches Darlehen. Ist der Kreditvertrag unterzeichnet, werden dem Kreditgeber daraufhin Grundpfandrechte an der Immobilie eingeräumt. Diese befähigen ihn dann bei Vertragsverletzung des Kreditnehmers (z.B. Zahlungsausfall) zum Beispiel zur Verordnung einer Zwangsversteigerung.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Ein Grundpfandrecht kann grundsätzlich in verschiedenen Formen in Anspruch genommen werden. Darunter zählen zum Beispiel: Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden, die von einem beglaubigten Notar zu bestellen sind und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Am häufigsten findet dabei die Grundschuld als Grundpfandrecht Anwendung. Hypotheken oder Rentenschulden werden von den Kreditinstituten nur noch selten in Anspruch genommen.

Die Grundschuld: Das am meisten in Anspruch genommene Grundpfandrecht

Die Grundschuld wird von den Kreditinstituten im Regelfall am häufigsten verwendet. Grundschulden stellen dabei Belastungen dar, die für ein Grundstück oder eine Immobilie aufgenommen werden können und dienen den Gläubigern grundsätzlich als Absicherung ihres Kredits. Eine Grundschuld kann aber immer nur dann als Grundpfandrecht geltend gemacht werden, wenn sich Grundstückseigentümer und Kreditgeber über die Grundschuldbestellung einig sind. Es gibt dabei grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

Möglichkeiten der Grundschuldbestellung:

Wurde zwischen beiden Parteien nur eine Buchgrundschuld vereinbart, wird diese anschließend in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Zur Briefgrundschuld wird dem Gläubiger hingegen zusätzlich zur Grundschuldeintragung im Grundbuch auch ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Für den Fall, dass eine Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen werden soll, muss jedoch kein zusätzlicher Grundbucheintrag vorgenommen werden. In diesem Fall reicht es lediglich aus, den Schuldbrief an den neuen Gläubiger zu übergeben. Das hat allerdings zur Folge, dass nur der Inhaber des Dokuments sämtliche Forderungen geltend machen kann. Ein Grundschuldbrief enthält dabei sämtliche Informationen zur belasteten Immobilie. Darunter zählen unter anderem folgende Daten: die Höhe der Belastung, der vereinbarte Zinssatz und alle Informationen zum Kreditgeber.

► Hinweis: Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden vom Immobilienverkäufer eingetragen. Hier empfiehlt sich in jedem Fall den Verkäufer auf eine Löschungsbewilligung beim zuständigen Kreditinstitut zu drängen. Immobilienkäufer sollten grundsätzlich nur lastenfreie Immobilien übernehmen. Eine bestehende Grundschuld wird vom Kreditinstitut nämlich nur dann aus dem Grundbuch gelöscht, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde.

Welche Formen der Grundschuld als Grundpfandrecht gibt es?

Die Grundschuld als Grundpfandrecht wird von den Kreditinstituten am häufigsten verwendet. Dabei sind grundsätzlich verschiedene Anwendungen der Grundschuld möglich, die dabei von mehreren Faktoren abhängig sind.

Sicherungsgrundschuld

Eine Sicherungsgrundschuld wird immer zur Absicherung einer Forderung bestellt. Sie bietet dabei dem Kreditnehmer einen höheren Schutz gegenüber seinem Gläubiger. Bei dieser Art der Grundschuldbestellung schließen Kreditnehmer und Kreditgeber einen Sicherungsvertrag ab, in welchem sich der Kreditgeber dazu verpflichtet, die eingetragene Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden.

Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld wird auch als eine Art „isolierte Grundschuld“ betrachtet. Diese Art von Grundschuld kann von jedem Eigentümer eigenständig in das Grundbuch eingetragen werden. Ein Gegenwert muss dafür nicht erbracht werden. Die Eigentümergrundschuld wird immer dann verwendet, wenn sich Eigentümer einen besseren Platz in der Rangordnung des Grundbuchs zusichern wollen.

Gesamtgrundschuld

Die Gesamtgrundschuld beschreibt die Aufteilung einer Grundschuld auf verschiedene Objekte, um beispielsweise eine noch höhere Darlehenssumme zu erhalten. Dabei müssen die verschiedenen Objekte aber nicht ein und derselben Person gehören. In einer Gesamtgrundschuld haftet jedes Objekt später gesamtschuldnerisch, was bedeutet, dass der Gläubiger sich sogar aussuchen kann, aus welcher der Immobilien sie im Fall einer Nichtbezahlung des Darlehens seine Forderungen befriedigt.

Die Hypothek

Eine Hypothek zählt wie auch die Grundschuld als Grundpfandrecht und dient dem Kreditgeber grundsätzlich als Absicherung des Darlehens. Auch hier wird eine Immobilie oder ein Grundstück durch einen Grundbucheintrag belastet. Der Objektwert der zu belastenden Immobilie bestimmt dabei die Höhe der Hypothek. Welche Form der Hypothek sich für einen Kreditnehmer am besten eignet, hängt von seiner finanziellen Situation ab. Auch eine gewisse persönliche Risikobereitschaft kann dabei eine Rolle spielen. Wie auch bei der Grundschuld gibt es bei der Aufnahme einer Hypothek als Grundpfandrecht mehrere Möglichkeiten:

Tilgungshypothek

Bei einer Tilgungshypothek werden vorab jährliche Beträge vereinbart, die dann im Regelfall als einzelne Raten jeden Monat zurückgezahlt werden. Die einzelnen Raten bestehen dabei ähnlich wie bei einem Annuitätendarlehen aus einem Zins- und Tilgungsanteil.

Festhypothek

Die Festhypothek legt vorab den Zinssatz und die gesamte Laufzeit fest, was dem Kreditnehmer in Form einer besseren Planungssicherheit zu Gute kommt.

Variable Hypothek

Bei der variablen Hypothek richtet sich der jeweilige Zinssatz immer nach der aktuellen Entwicklung des Kapitalmarktes. Ein fester Zinssatz wird dabei zwischen den Vertragsparteien nicht vereinbart. Aufgrund schwankender Bedingungen am Kapitalmarkt, kann diese Variante für den Kreditnehmer oft teurer werden als eine Festhypothek.

► Hinweis: Ist das Darlehen einer Hypothek beglichen, wird der Grundbucheintrag daraufhin automatisch gelöscht. Eine Grundschuld hingegen kann auch nach vollständiger Darlehenstilgung im Grundbuch bestehen bleiben und als Sicherheit für gegebenenfalls zukünftige Kredite genutzt werden.

Die Rentenschuld

Bei der Rentenschuld fließt nicht einmalig Geld, sondern eine Rente als regelmäßige Zahlung aus dem Grundstück. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden. Diese Art der Grundschuldbestellung erfolgt so, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen ein fixer Betrag (Geldrente) aus dem Grundstück zu zahlen ist. Das betreffende Grundstück wird in so einem Fall mit einer Rente belastet, die der Gläubiger nicht allein kündigen kann.

Wie wird das Grundpfandrecht im Grundbuch geregelt?

Ein Grundpfandrecht wird grundsätzlich immer im Grundbuch eingetragen. Dabei sind sowohl Kosten für das Grundbuchamt als auch für den Notar zu entrichten. Ein Grundpfandrecht bleibt grundsätzlich solange im Grundbuch bestehen, bis der Eigentümer die Schuld bei seinem Gläubiger vollständig beglichen und daraufhin eine Löschungsbewilligung beantragt hat. Kann der Darlehensnehmer seinen Vertragspflichten jedoch nicht mehr nachkommen, greift das eingetragene Grundpfandrecht und der Kreditgeber kann daraufhin über die Immobilie voll verfügen. Eine Möglichkeit wäre dann die Anordnung einer Zwangsversteigerung, um mit dem Erlös die Restschulden zu begleichen.

Mehrere Gläubiger und mehrere Grundpfandrechte, was nun?

Oft werden auf ein Grundstück oder eine Immobilie durch mehrere Gläubiger auch mehrere Grundpfandrechte eingetragen. In diesem Fall werden etwaige Ansprüche der Gläubiger in einer bestimmten Reihenfolge geregelt. Entscheidend ist dabei das Datum der Grundbucheintragung. Wird zum Beispiel aufgrund von Zahlungsausfällen des Kreditnehmers von einem Gläubiger eine Zwangsversteigerung in Anspruch genommen, wird immer erst die Grundschuld beglichen, die am längsten im Grundbuch steht. Die Reihenfolge wird dabei nicht von der Summe beeinflusst, die dabei erwirtschaftet wurde. Dabei kann es auch durchaus passieren, dass ein Gläubiger unter Umständen leer ausgeht.

Grundschuldzinsen als Grundpfandrecht

Neben der allgemeinen Grundschuld kann auch ein Grundschuldzins im Grundbuch eingetragen werden. Dieser ist im Regelfall allerdings deutlich höher als der allgemeine Darlehenszins und dient dem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit. Der Gläubiger kann mit einem Grundschuldzins zum Beispiel im Falle einer Zwangsversteigerung zusätzliche Forderungen abdecken. Solange die Immobilie jedoch nicht zwangsversteigert wurde, kann der Grundschuldzins auch nicht geltend gemacht werden.

► Hinweis:Auch wenn ein Kreditnehmer sein Immobiliendarlehen vorzeitig tilgen möchte, haben Banken Anspruch auf eine Entschädigung in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.

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