Grunderwerbsteuer sparen und Steuerlast senken: Das sollte man vor dem Kauf einer Immobilie wissen! ​

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt in Deutschland die Grundlagen der Bemessung der Grunderwerbsteuer. Immobilienkäufer müssen diese grundsätzlich bei jeder Eigentumsübertragung eines Grundstückes bezahlen. Ausnahmen gibt es dabei nur für Verträge unter Lebenspartnern oder Ehegatten oder für Verwandte in gerader Linie (z.B. Kinder oder Eltern). Immobilienkäufer sollten daher die nachfolgend beschriebenen Tipps & Tricks beim Kauf einer Immobilie unbedingt beachten. 

Grunderwerbsteuer - wie du sparen kannst!
Die Grunderwerbsteuer muss bei jedem Eigentumsübergang einer Immobilie oder eines Grundstückes bezahlt werden.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Form wirksamen Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück fällig. Das Gesetz vernachlässigt dabei, dass der eigentliche Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) noch nicht erfolgt ist. Ein Sonderfall liegt allerdings vor, wenn Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, die Grundstücke hält. Grunderwerbsteuerpflichtig wird es in diesem Fall erst dann, wenn dabei mindestens 95% der Anteile übertragen werden.

Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer schulden laut Gesetz die Grunderwerbsteuer. Beide Vertragsparteien wollen aber in der Regel ohnehin, dass der Käufer diese vollständig verrichtet.

► Hinweis: Die Vertragsparteien sollten im notariellen Kaufvertrag unbedingt festhalten, wer die Grunderwerbsteuer zu verrichten hat. Sie stellen damit sicher, dass es später darüber keine Streitigkeiten gibt! Das Finanzamt wendet sich in der Praxis wendet ohnehin zunächst an den Käufer. Der Eigentumsübergang eines Grundstückes erfolgt nämlich nur, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Der Käufer ist demzufolge in der Regel auch dazu bestrebt, dieser Verpflichtung nachzukommen. Problematisch wird es nur dann, wenn der Vollzug des Kaufvertrages scheitert. Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer kann nämlich nur dann rückgängig gemacht werden, wenn das innerhalb von 2 Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages beantragt wurde.

Immobilienkäufer zahlen die Grunderwerbsteuer grundsätzlich immer auf den Kaufpreis eines Grundstückes bei einer Eigentumsübertragung. Bei bebauten Grundstücken gehört auch der Anteil des Kaufpreises der Immobilie dazu. Grund dafür ist, dass die Bebauung und das Grundstück zusammen eine rechtliche Einheit bilden. 

► Hinweis: Mitgekauftes Mobiliar (z.B. Einbauküchen) ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig! Käufer sollten also unbedingt im notariellen Kaufvertrag einen Teil des Kaufpreises auf das Mobiliar festschreiben. 

Grunderwerbsteuer sparen: Beispiel Einbauküche

► Zum Beispiel: Der verhandelte Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000€. Erwerber zahlen darauf in Deutschland noch zusätzlich die Grunderwerbssteuer (Höhe vom Bundesland abhängig). Diese beträgt in diesem Beispiel 5%. Das macht zusätzlich 12.500€ Steuer oben drauf.

Einbauküche Notarvertrag - Grunderwerbsteuer sparen
Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil einer Immobilie und daher auch nicht grunderwerbsteuerpflichtig!

Der Käufer erwirbt mit der Immobilie laut notariellen Kaufvertrag auch 2 Einbauküchen im Wert von 10.000€.  Die Grunderwerbsteuer reduziert sich in diesem Fall um 500€ (5% von 10.000€). Diese ist nämlich nur für das Grundstück und die Immobilie mit wesentlichen Bestandteilen zu verrichten. Es lohnt sich also auf jeden Fall solche Dinge im Kaufvertrag immer mit zu berücksichtigen!

Grunderwerbsteuer sparen: Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Notarielle Kaufverträge berücksichtigen oft nicht die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.  Eine Instandhaltungsrücklage ist ein monatlich vereinbarter Beitrag, der von jeder Partei an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden muss. Sie deckt zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums ab.

Grunderwerbsteuer sparen: Besonderheit bei Eigentumswohnungen​

Käufer einer Eigentumswohnung erwerben automatisch auch den Rücklagenanteil des Verkäufers mit. Der Anteil des Kaufpreises, der auf diese Rücklage entfällt, stellt keine Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie dar. Somit muss der Käufer rein rechtlich auch keine Grunderwerbsteuer auf dieses Guthaben bezahlen! Viele Käufer übersehen diesen Fakt leider in der Praxis häufig. Sie zahlen dann die Grunderwerbsteuer auch auf den Anteil, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt. Käufer sollten also grundsätzlich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer aus dem letzten Wirtschaftsplan des Hausverwalters das vorhandene Guthaben ablesen und in den Kaufvertrag gesondert festschreiben.

Die Grunderwerbsteuer sparen bei Bauträgerverträgen

Welche Besonderheiten gilt es bei Bauträgerverträgen über noch zu errichtende Immobilien zu beachten? Bauträgerverträge werden in der Regel mit Käufern von einzelnen Eigentumswohnungen bei größeren Immobilienprojekten geschlossen. Der Bauträgervertrag ist kein reiner Immobilienkaufvertrag. Er beinhaltet zwar Bestandteile eines Kaufvertrages, hat aber auch Werkvertragsbestandteile. 

Der kaufvertraglichen Teil regelt die Verpflichtung des Bauträgers zur Übertragung des Eigentums am dem Grundstück auf den Käufer. Der Teil des Werkvertrages verpflichtet zum Bau oder Umbau einer Immobilie auf dem Grundstück. Was ist nun also die relevante Gegenleistung, die als Grundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen ist? Das Grundstück? Oder das Grundstück mit Bauleistungen?

Der Bauträgervertrag als Mischvertrag
Bei Bauträgerverträgen muss die Grunderwerbsteuer auch auf die Bauleistungen verrichtet werden!

Hier gibt es im Steuerrecht eine klare Antwort: Die Käufer eines Bauträgergrundstückes muss für das Grundstück MIT Bauleistungen die Grunderwerbsteuer bezahlen. Erstaunlich daran ist, dass die Leistungen eines Bauträgervertrages somit gleich doppelt versteuert werden. Käufer zahlen dann einerseits 19% Umsatzsteuer und andererseits noch zusätzlich bis zu 6,5% Grunderwerbsteuer (Höhe vom Bundesland abhängig) oben drauf. Das macht bei einem Bauträgervertrag z.B. über ein Grundstück im Saarland eine Summe von 25,5% Verkehrssteuer auf die Bauleistungen. 

► Hinweis: Bauträgerverträge sind aufgrund der doppelten Besteuerung für den Privatinvestor eher unattraktiv. Ich empfehle daher auf jeden Fall, dass Grundstück und die Bauleistungen separat einzukaufen! Die Grunderwerbsteuer entfällt dann lediglich auf das Grundstück. Die Bauleistungen bleiben davon unberührt. 

Die Gefahr für eine doppellte Besteuerung besteht immer dann, wenn Grundstück und Bebauung aus einer Hand angeboten werden. Dazu folgende Fallbeispiele:

Beispiel A

Der Käufer bindet sich dem Verkäufer bei einem Kaufvertrag hinsichtlich der Bebauung. Das heißt der Verkäufer bestimmt, wie das Grundstück bebaut werden soll. Dieser Fall ist dann gegeben, wenn der Vertrag über die Bauleistungen zeitlich noch vor dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Auch wenn diverse Verpflichtungen vom Grundstückskaufvertrag eingebunden sind (z.B. die Verpflichtung konkrete Baumaßnahmen bei bestimmten Bauunternehmen in Auftrag zu geben), ist eine Bindung gegeben. Diese kann allerdings auch bei Regelungen oder Absprachen außerhalb des Kaufvertrages entstehen.

Beispiel B

Der Käufer nimmt in einem engen Zeitraum zum Grundstückskauf ein Angebot des Verkäufers zur Bebauung an. Auf das Angebot hat der Verkäufer oder ein mit dem Verkäufer gesellschaftlich oder wirtschaftlich verbundener Dritter hingewirkt. 

Vermeidung der Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen

Hausbauer sollten zuvor beschriebene Konstellationen immer meiden, wenn sie die Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen nicht bezahlen möchten. Sie sollten dabei den Kauf des Grundstücks von den Verträgen zu den Bauleistungen immer klar separieren. Sowohl zeitlich, rechtlich als auch inhaltlich! Aufgrund der fremdbestimmten Bindung an eine Baufirma kommt es oft dazu, dass aufgrund der Grundstücksattraktivität überhöhte Preise für die Bauleistungen aufgerufen werden. Baufirmen bieten dabei das Grundstück oft zu einem sehr guten Preis unter dem üblichen Bodenrichtwert an. Während sie in die Bauleistungen in der Praxis oft überteuerte Gewinne eingepreisen. 

In der Regel werden die Käufer seitens des Verkäufers schlichtweg auch leider nicht darauf hingewiesen, dass auch auf die Bauleistungen eine Grunderwerbsteuer zu verrichten ist. 

Die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern

Die Bundesländer legen seit dem 01.01.2006 den für das Land gültigen Grunderwerbsteuersatz eigenständig fest. Die nachfolgende Auflistung zeigt dabei, in welchen Bundesländern welche Steuersätze aktuell festgelegt sind.

  • Immobilienkäufer bezahlen in Bayern die geringste prozentuale Grunderwerbsteuer in Höhe von: 3,5%.
  • Sachsen: 3,5%
  • Hamburg: 4,5%
  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Brandenburg: 5,0%
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Bremen liegt mit 5,0% in der Mitte bei den Steuersätzen für die Grunderwerbsteuer.
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Berlin: 6,0% 
  • Hessen: 6,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Saarland: 6,5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Immobilienkäufer bezahlen in Thüringen mit 6,5% die höchste prozentuale Grunderwerbsteuer.
Übersicht Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Bayern und Sachsen bieten dabei den günstigsten Steuersatz mit 3,5% an. Thüringen und das Saarland verdoppeln diesen fast bis auf 6,5%. Viele Bundesländer haben die Steuersätze generell massiv angehoben. Dieser Umstand verteuert den Immobilienerwerb. Zusätzlich hemmt er einen funktionierenden Immobilienmarkt spürbar. Kritisch zu betrachten ist dabei, dass hoch verschuldete Bundesländer aufgrund der Eigenständigkeit jederzeit an der Steuerschraube drehen können.

Fazit zur Grunderwerbsteuer

Immobilienkäufer bezahlen in Deutschland die Grunderwerbsteuer bei jeder Eigentumsübertragung eines Grundstückes. Ausnahmen gibt es dabei nur für Verträge unter Lebenspartnern oder Ehegatten oder für Verwandte in gerader Linie. 

Das Wichtigste zusammengefasst:

  • Immobilienkäufer müssen die Grunderwerbsteuer als Voraussetzung für die Eigentumsübertragung bezahlen.
  • Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer schulden rein rechtlich die Grunderwerbsteuer.
  • Auf unwesentliche Bestandteile einer Immobilie (z.B. Einbauküche) ist keine Steuer zu verrichten.
  • Instandhaltungsrücklagen sind bei Eigentumswohnungen steuerfrei. 
  • Bei Bauträgerverträgen gibt es eine doppelte Besteuerung auf Bauleistungen. 
Immobilienkäufer können also mit wenig Fachwissen jede Menge Geld sparen. Sie sollten aber bei Unsicherheiten immer einen Fachmann mit einbeziehen. Leider kann auf die Grunderwerbsteuer nur in Ausnahmefällen komplett verzichtet werden. Immobilienkäufer kommen also in der Regel nicht um die Zahlung herum, wenn sie ein Grundstück in Deutschland erwerben möchten.

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