Gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen – Das müssen Mieter & Vermieter beachten!

Möchte ein Mieter aus einer gemieteten Wohnung ausziehen, muss er grundsätzlich erst einmal den bestehenden Mietvertrag kündigen. Dabei sollten sich Mieter allerdings vorher auch immer den richtigen Zeitpunkt dafür genau überlegen. Denn die formalen Vorgaben für die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen spielen dabei eine entscheidende Rolle. Mieter zahlen nicht selten noch über längere Zeit Miete für ihre alte Wohnung, obwohl sie diese eigentlich garnicht mehr benötigen. Wichtig ist daher, dass die Kündigung vor allem pünktlich beim Vermieter ankommt. Im schlimmsten Fall kann es nämlich passieren, dass Mieter aufgrund verpasster Kündigungsfristen zeitweise sogar doppelte Miete zahlen müssen!

Gesetzliche Kündigungsfrist(en) bei Mietwohnungen im Überblick:

Art der KündigungGesetzliche Kündigungsfrist
Ordentliche/gesetzliche Kündigung durch den Mieter3 Monate zum Ende des Monats
Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieterin Abhängigkeit der Mietdauer. Mehr Infos dazu hier.
Sonderkündigung/außerordentliche Kündigung durch den Mieterin der Regel zum Ende des übernächsten Monats nach Kündigung / abhängig vom Einzelfall
Verzicht auf KündigungVereinbarung wird individuell getroffen
Qualifizierter ZeitmietvertragVereinbarung wird individuell getroffen
Fristlose Kündigung durch den Vermieternach vorheriger Abmahnung

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen beträgt in der Regel 3 Monate!

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen beträgt in den meisten Fällen 3 Monate. In fast allen gängigen Mietverträgen findet man diese Fristvereinbarung vor. Sie gilt als Standard und ist gesetzlich auch so im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegt. Mieter müssen die Kündigung dem Vermieter in diesem Fall bis spätestens zum 3. Werktag des Monats zustellen. Ist das der Fall, wird das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats beendet.

Zum Beispiel: Der Mieter kündigt den Mietvertrag am 2. August. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall fristgerecht am 31. Oktober. Das Datum des Schreibens spielt dabei keine Rolle. Es zählt lediglich der Tag, an dem das Schreiben auch tatsächlich beim Vermieter eingegangen ist. 

Gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen
Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen beträgt in der Regel 3 Monate!

Gesetzliche Kündigungsfrist(en) bei Mietwohnungen - Kündigung wegen Eigenbedarf:

Liegen alle Voraussetzungen für eine rechtskonforme Kündigung wegen Eigenbedarf vor, muss der Vermieter auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen beachten. Das BGB regelt diese im § 573c. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dabei nur zulässig, wenn spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt wird.

Zum Beispiel: Der Vermieter kündigt dem Mieter wegen Eigenbedarf am 02. Juni. In diesem Fall endet das Mietverhältnis Ende August. Bei Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es allerdings noch weitere Besonderheiten zu beachten. Die Fristen richten sich zusätzlich nach der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses. Je länger ein Mieter bereits in einer Wohnung gewohnt hat, desto länger ist auch seine gesetzliche Kündigungsfrist. Dazu folgende Tabelle:

MietdauerKündigungsfrist
< 5 Jahre3 Monate
5-8 Jahre6 Monate
> 8 Jahre9 Monate

Kündigt der Mieter selbst, gibt es keine verlängerte Kündigungsfristen zu beachten. Die Mietdauer spielt dabei dann keine Rolle mehr. Ältere Mietverträge (vor 2001) können allerdings noch längere Kündigungsfristen enthalten, wenn diese vertraglich vereinbart wurden.

► Sonderfall Zweifamilienhaus

Das Gesetz sieht bei Zweifamilienhäusern eine Sonderregelung für die Kündigung wegen Eigenbedarf vor. Voraussetzung ist dabei, dass der Vermieter selbst eine Wohnung im Haus bezieht. 

Liegt dieser Sonderfall vor, gibt es vereinfachte Bedingungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Der Vermieter kann In diesem Fall dem Mieter jederzeit ohne Benennung von Gründen kündigen. Dabei verlängert sich allerdings die jeweilige Kündigungsfrist um 3 Monate. Für Mieter mit einem Mietvertrag seit über 8 Jahren bedeutet das z.B., dass sie bei Kündigung erst nach 12 Monaten ausziehen müssen.

Gesetzliche Kündigungsfrist - Besonderheit Eigenbedarfskündigung Zweifamilienhaus
Bei diesem Sonderfall verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate, wenn der Vermieter selbst eine der 2 Wohnungen bezogen hat.

► Sonderfall Eigentumswohnung

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gibt es auch hier gesetzliche Sonderregelungen zu beachten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird nämlich dann verwehrt, wenn eine Wohnung bereits vor der Aufteilung vermietet war. Für diesen Fall gibt es vorgeschriebene Sperrfristen zu beachten. In der Regel betragen diese 3 Jahre. Dabei kann allerdings jedes Bundesland seine individuellen Sperrfristen aufstellen. Diese können durchaus auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden. Folglich sollte man als Käufer einer solchen Eigentumswohnung vorab immer genau prüfen, welche Sperrfristen vor Ort eingehalten werden müssen!

Gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen - Besonderheit Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnung

Sonderkündigung durch den Mieter

Es gibt einige Sonderfälle, in denen die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen außer Acht gelassen werden kann. Der Mieter kann in diesem Fall seinen Mietvertrag ohne Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen. Ein Sonderfall wäre zum Beispiel, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter unwiderruflich gestört ist.

► Zum Beispiel: Der Vermieter verschafft sich unrechtmäßigen Zutritt zur Wohnung des Mieters. Oder die Gesundheit des Mieters ist aufgrund schwerwiegender Mängel (z.B. Schimmel) gefährdet. Liegen solche Voraussetzungen vor, darf die Wohnung nach Rechtsprechung mit sofortiger Wirkung sofort fristlos gekündigt werden! Dabei kommt es allerdings auch immer auf den jeweiligen Einzelfall an. Mieter sollten sich daher immer zuerst an einen Fachanwalt wenden!

► Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen

Mieter haben bei Mieterhöhungen immer auch das Recht auf eine Sonderkündigung. In diesem Fall kann das bestehende Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats aufgehoben werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung gekündigt hat. 

Zum Beispiel: Der Vermieter sendet dem Mieter das Schreiben zur Mieterhöhung am 5. August zu. Der Mieter muss in diesem Fall bis zum 31. Oktober kündigen. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Dezember. 

Nimmt der Mieter das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung in Anspruch, tritt die Mieterhöhung vorerst nicht in Kraft. Er zahlt also für die restlichen Monate weiterhin die vorherige vereinbarte Miete.

► Sonderkündigungsrecht bei Mondernisierung

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Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen ändert sich auch bei einer Ankündigung von Modernisierungen. Der Mieter muss in diesem Fall bis Ende des Monats kündigen, in welchem er die Ankündigung erhalten hat. Das bestehende Mietverhältnis endet dann zum Ende des übernächsten Monats außerordentlich.

Zum Beispiel: Der Vermieter sendet dem Mieter die Ankündigung zur Modernisierung am 12. August zu. Der Mieter kündigt daraufhin am 19. August das Mietverhältnis. Dieses endet folglich am 31. Oktober.

► Sonderkündigungsrecht bei Todesfall

Ein Sonderkündigungsrecht gibt es auch für den Fall, dass ein Mieter verstirbt. Die Erben treten dann automatisch in den Mietvertrag ein. Sie erhalten damit auch das Recht zur Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses. Das können sie folglich innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Todesfalls kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen von 3 Monaten.

Verzicht auf die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen beträgt in den meisten Fällen 3 Monate. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit der beidseitigen Vereinbarung eines Verzichts einer Kündigung. Dieser Kündigungsverzicht darf in der Regel bis zu 4 Jahre dauern. Weder Vermieter noch Mieter dürfen dann in diesem Fall für einen Zeitraum von 4 Jahren kündigen. Der ausschlaggebende Tag ist hierbei der Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags. Es besteht aber auch die Möglichkeit einer individuellen Vereinbarung. Dabei sind Zeiträume von bis zu 5 Jahren durchaus realistisch. 

Der qualifizierte Zeitmietvertrag

Qualifizierte Zeitmietverträge umgehen ebenfalls die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen. Sie schließen dabei auch eine Kündigung in einem bestimmten Zeitraum aus. Mieter und Vermieter vereinbaren dabei gemeinsam das Mietverhältnis nach Ablauf eines definierten Zeitraumes nicht mehr weiterzuführen. Die sogenannten Zeitmietverträge sind allerdings nur in einer qualifizierten Form wirksam. Folglich muss der Vermieter bereits im Mietvertrag angeben, warum das Mietverhältnis nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums nicht fortgeführt werden soll. 

Gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen meiden durch qualifizierten Zeitmietvertrag
Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag dürfen beide Vertragsparteien für einen definierten Zeitraum nicht kündigen.

► Zum Beispiel: Der Vermieter plant schon länger einen Eigenbedarf. Oder er möchte eine Sanierung der gesamten Immobilie durchführen. Bei vorgetäuschten Gründen wird der qualifizierte Zeitmietvertrag unwirksam. In diesem Fall gilt ersatzweise die übliche gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen von 3 Monaten.

Fazit: Gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen

Mieter & Vermieter müssen grundsätzlich bei jeder Kündigung eines Mietverhältnisses gesetzlich vorgeschriebene Fristen beachten. In der Regel beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen 3 Monate. Dabei sind Abweichungen in Einzelfällen aber durchaus möglich. Zum Beispiel bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter. In diesem Fall ist die Kündigungsfrist abhängig von der Mietdauer. 

Aber auch Vereinbarungen für einen Kündigungsverzicht zwischen Mieter und Vermieter können rechtskräftig getroffen werden. Das Mietverhältnis darf dann von beiden Vertragsparteien für eine bestimmte Zeit nicht gekündigt werden! Sind sich Mieter allerdings nicht sicher, welche Voraussetzungen bei einer Kündigung des Mietverhältnisses für sie im Einzelfall gelten, sollten sie dabei unbedingt immer auch einen Fachmann für Mietrecht mit zur Seite holen!

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