Forward-Darlehen: Vorzeitige Anschlussfinanzierung mit gesichertem Zinssatz

Wer als Darlehensnehmer seinen Immobilienkredit in der vertraglichen Zinsbindungsfrist nicht vollständig tilgen kann, muss sich zwangsläufig rechtzeitig Gedanken um eine entsprechende Anschlussfinanzierung machen. Eine Anschlussfinanzierung schließt dabei immer direkt an die vorherige Zinsbindungsfrist an und bietet Kreditnehmern grundsätzlich mehrere Möglichkeiten der Weiterfinanzierung ihres bisherigen Darlehens. Dabei wird von Kreditnehmern häufig ein sogenanntes vorgezogenes Forward-Darlehen abgeschlossen.

Forward-Darlehen: Vorzeitige Anschlussfinanzierung mit gesichertem Zinssatz
Ein Forward-Darlehen sichert dem Kreditnehmer vorzeitig niedrige Zinsen. Banken verlangen dafür im Regelfall allerdings einen Zinsaufschlag.

Mit einem Forward-Darlehen sichert sich der Kreditnehmer frühzeitig und weit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist seines bestehenden Darlehens vor zukünftigen Zinsanstiegen ab. Zusätzlich erhält er mit dieser Art der vorgezogenen Anschlussfinanzierung Planungssicherheit und eine entsprechende Niedrigzins-Garantie. Darlehensnehmer können aber auch eine direkte und nicht vorgezogene Anschlussfinanzierung mit ihrer bisherigen Bank abschließen (auch Prolongation genannt). Aber auch eine Umfinanzierung bei einer anderen Bank wäre dabei als Anschlussfinanzierung im Zuge einer auslaufenden Zinsbindungsfrist möglich.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen wird auch als vorzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung bezeichnet. Kreditnehmer nutzen diese Möglichkeit oft dann, wenn sie sich schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aktuelle Zinskonditionen für die Zukunft sichern wollen. Ist eine Anschlussfinanzierung ohnehin unumgänglich und ein Anstieg des Zinsniveaus absehbar, sollten Kreditnehmer ein Forward-Darlehen dabei unbedingt in Betracht ziehen. Die Möglichkeit eines Forward-Darlehens bietet im Regelfall jedes Kreditinstitut an. Der Kreditnehmer kann die vorgezogene Anschlussfinanzierung also sowohl bei seiner bisherigen Bank als auch bei einer anderen Bank abschließen.

Das Forward-Darlehen ist im Grunde ein normaler Immobilienkredit. Der einzige Unterschied ist, dass der Zeitpunkt der Auszahlung oft weit in der Zukunft liegt. Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt nämlich grundsätzlich immer erst nach Auslaufen der Sollzinsbindung des bestehenden Kreditvertrags. Oft entspricht das einer Vorlaufzeit von mehreren Monaten bis hin zu einigen Jahren. Die sonstigen Kreditkonditionen- und Bedingungen werden allerdings schon bei der Unterzeichnung des entsprechenden Forward-Darlehensvertrag festgelegt. Das betrifft dabei unter anderem folgende Punkte: Sollzins, Sondertilgungsmöglichkeiten, Tilgungshöhe, Tilgungswechsel und die Zinsbindungsfrist.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehens?

Ein Forward-Darlehen ähnelt in den Grundzügen einem üblichen Annuitätendarlehen. Es gibt dabei eine feste Zinsbindung und immer gleichbleibende Monatsraten über mehrere Jahre. Mit dem Unterschied, dass der Kreditnehmer das Forward-Darlehen bereits vor Ende der Sollzinsbindung mit dem zu diesem Zeitpunkt gültigen Zinssatz mit der jeweiligen Bank abschließen kann.

Das wichtigste zusammengefasst:
  • Ein Forward-Darlehen kann bis zu 5 Jahre (zzgl. 6 Monate Kündigungsfrist) vor Ablauf der bisherigen Finanzierung abgeschlossen werden.
  • Das Forward-Darlehen wird erst dann ausgezahlt, nachdem entweder die Sollzinsbindung der aktuellen Finanzierung endet oder im Zuge des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts 10 Jahre Laufzeit vergangen sind.
  • Ein Forward-Darlehen finanziert die ausstehende Restschuld eines vorherigen Darlehens weiter oder im Zuge einer Umfinanzierung bei einer anderen Bank auch einen höheren Betrag.
  • Jedes Forward-Darlehen hat eine eigene Zinsbindungsfrist und eigene Konditionen.
  • Man unterscheidet zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen.

Vor- und Nachteile einer vorgezogenen Anschlussfinanzierung

Jede Art eines Immobilienkredits hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Kreditnehmer sollten daher grundsätzlich darauf achten, dass sie immer eine Darlehensform wählen, die auch zu ihren persönlichen Bedürfnissen passt. Für ein Forward-Darlehen ergeben sich dabei folgende Vor- und Nachteile:

Vorteile eines Forward-Darlehens
  • Kreditnehmer sichern sich gegen einen Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus ab.
  • Ein Forward-Darlehen bietet Sicherheit bei der zukünftigen Finanzplanung. Der Darlehensnehmer kennt bereits einige Monate bis mehrere Jahre vorher seine zukünftigen Ratenzahlungen.
  • Das Forward-Darlehen kann im Regelfall sowohl bei der bisherigen Bank als auch bei einem neuen Kreditinstitut abgeschlossen werden.
Nachteile eines Forward-Darlehens
  • Ist das Zinsniveau bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gesunken, hat der Darlehensnehmer am Ende ein teureres Darlehen aufgenommen.
  • Forward-Darlehen gehen oft mit einem Zinsaufschlag einher. Je länger das Ende der Sollzinsbindung in der Zukunft liegt, desto höher wird dabei auch der jeweilige Zinsaufschlag ausfallen.
  • Der Darlehensnehmer bindet sich sehr früh an einen neuen Darlehensvertrag. Bis das Forward-Darlehen in Kraft tritt, können sich die persönlichen Bedürfnisse und die allgemeine Lebenssituation stark verändert haben.

Wann macht ein Forward-Darlehen Sinn?

Zur grundlegenden Entscheidung für ein Forward-Darlehen gehört immer die Überlegung zur Entwicklung des Sollzinssatzes. Sind die marktüblichen Zinssätze bereits hoch und könnten unter Umständen zukünftig sinken, macht ein Forward-Darlehen in aller Regel nur wenig Sinn. Ist jedoch absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau in nächster Zeit steigt, sollten Kreditnehmer unbedingt über den Abschluss eines entsprechenden Forward-Darlehens nachdenken. Je länger jedoch der Abstand bis zum Ende der Sollzinsbindung ist, desto ungewisser ist auch das Abschätzen der zukünftigen Zinsentwicklung.

Ob ein Forward-Darlehen letztlich sinnvoll ist oder nicht, kann man vorher nie genau sagen. Befindet sich das Zinsniveau jedoch in einer Niedrigzinsphase, sollten Kreditnehmer ein Forward-Darlehen unbedingt in Betracht ziehen. In diesem Fall ist es nämlich sehr wahrscheinlich, dass das allgemeine Zinsniveau in den nächsten Monaten und Jahren ansteigen wird.

Fallen bei einem Forward-Darlehen Gebühren an?

Kreditnehmer müssen beim Abschluss eine Forward-Darlehens immer damit rechnen, dass dafür eventuell etwaige Notar- und Grundbuchkosten anfallen können. Auch ein entsprechender Zinsaufschlag sollte bei der Kostenplanung immer mit einkalkuliert werden. Im Regelfall geht der Abschluss eines Forward-Darlehens nämlich immer mit einem Wechsel des Kreditinstituts einher. In diesem Fall muss die bereits eingetragene Grundschuld der bisherigen Bank an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Das verursacht im Regelfall je nach Höhe der Grundschuld mehrere hundert Euro an Notar- und Grundbuchkosten.

Wer sich für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung entscheidet, sollte dabei auch bedenken, dass Banken dafür im Regelfall Zinsaufschläge verlangen. Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und dem Auszahlungszeitpunkt des Darlehens bildet dafür die jeweilige Berechnungsgrundlage. Dieser Zeitabschnitt wird auch oft als Vorlaufzeit oder Forward-Periode bezeichnet. Bei der Kalkulation der Zinsaufschläge spielt zusätzlich auch immer die aktuelle und zukünftige Zinsentwicklung eine zentrale Rolle. Kreditnehmer können dabei im Regelfall durchaus mit ca. 0,01-0,03 % pro Monat Zinsaufschlag rechnen.

Zum Beispiel

Der Kreditnehmer schließt 3 Jahre (36 Monate) vor Ende der Sollzinsbindung ein entsprechendes Forward-Darlehen ab. Der neue Kreditgeber bietet dafür einen Sollzins in Höhe von 1,00 Prozent an. Die Bank verlangt allerdings zusätzlich einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozent je Monat bis zum Ende der Sollzinsbindung des abzulösenden Kredits.

1,00 % Sollzins + (36 Monate x 0,03 % Zinsaufschlag je Monat) = 2,08 %

Der Sollzins liegt in dieser Beispielrechnung einschließlich des Zinsaufschlages also bei 2,08 % pro Jahr.

Der Unterschied zwischen einem echtem und einem unechtem Forward-Darlehen

Der Unterschied zwischen einem echtem und einem unechtem Forward-Darlehen liegt prinzipiell im Beginn der vereinbarten Laufzeit der Sollzinsbindung und dem Zinsaufschlag für die Reservierung des zu diesem Zeitpunkt marktüblichen Sollzinssatzes über einen bestimmten Zeitraum.

Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung nach Ablauf der Vorlaufzeit bzw. der Forward-Periode. Dieser Zeitraum kann dabei eine Dauer von bis zu 66 Monaten einnehmen (5 Jahre zzgl. 6 Monate Kündigungsfrist). Erst nach der Vorlaufzeit beginnt mit dem geplanten Auszahlungstermin die eigentliche Sollzinsbindung. Beträgt die Vorlaufzeit beispielsweise einen Zeitraum von 24 Monaten und wurde dazu eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vereinbart, beträgt die Rückzahlungszeit des Darlehens die vollen 10 Jahre. Der Kreditnehmer hat somit für die Tilgung des Darlehens die gesamte vereinbarte Zeit der Sollzinsbindung zur Verfügung. Zusätzlich erhält er eine entsprechende Zinssicherheit für 10 Jahre.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung hingegen bereits beim Abschluss des Vertrages. Das Darlehen wird dabei jedoch nicht sofort ausgezahlt. Nur die bereitstellungszinsfreie Zeit (beträgt sonst im Regelfall 3 Monate) wird bei einem unechten Forward-Darlehen verlängert. Kreditnehmer sollten daher bedenken, dass die Vorlaufzeit in diesem Fall eigentlich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ist. Die Auszahlung und der Beginn der Rückzahlung des unechten Forward-Darlehens erfolgt erst am Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. 

Bei einer 12-monatigen Vorlaufzeit verkürzt sich somit der Tilgungszeitraum des Darlehens bei 10 Jahre Sollzinsbindung auf 9 Jahre ab dem vereinbarten Auszahlungstermin. Kreditnehmer, die sich für ein unechtes Forward-Darlehen entscheiden, können dabei im Regelfall jedoch mit einem geringeren Zinsaufschlag gegenüber einem echten Forward-Darlehen rechnen.

Wann darf eine vorgezogene Anschlussfinanzierung frühestens abgeschlossen werden?

Banken bieten ein Forward-Darlehen im Regelfall mit einer Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren an. Maßgebend ist dabei der Zeitraum vom Abschluss des Vertrages bis zum Zinsbindungsende des aktuellen Darlehens. Kreditnehmer sollten sich also grundsätzlich ab fünf Jahre vor Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist regelmäßig mit dem Verlauf des marktüblichen Zinsniveaus auseinandersetzen. Auch wer eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren vereinbart hat, kann aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts seinen Kredit bereits nach 10 Jahren Laufzeit (zzgl. 6 Monate Kündigungsfrist) kündigen und im Zuge eines Forward-Darlehens umschulden.

Der Kreditnehmer benötigt das Forward-Darlehen nicht mehr, was nun?

Kreditnehmer schließen mit einem Forward-Darlehen grundsätzlich immer einen verbindlichen Immobilienkredit ab. Ist das Forward-Darlehen erst unterzeichnet, muss dieses vom Kreditnehmer auch nach der Vorlaufzeit abgenommen werden. Das trifft auch dann zu, wenn das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Auszahlung deutlich niedriger ist als der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz.

Im Falle einer Nichtabnahme des Immobilienkredits, müssen Darlehensnehmer ansonsten in jedem Fall mit einer hohen Nichtabnahmeentschädigung rechnen. Eine Ausnahme gibt es dabei nur, wenn das Darlehen innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen gekündigt wurde. Auch bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung kommt der Darlehensnehmer um die Nichtabnahmeentschädigung herum.

Hinweis:

Kreditnehmer sollten beim Abschluss eines Forward-Darlehens grundsätzlich immer darauf achten, dass sich ihre Bedürfnisse während der Vorlaufzeit nicht großartig ändern. Wird das Darlehen nämlich zum Auszahlungszeitpunkt nicht mehr benötigt, kann das im Regelfall sehr hohe Kosten verursachen!

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