Die Flurkarte: Ein Unerlässliches Dokument beim Immobilienkauf und -verkauf

Eine Flurkarte (auch Katasterkarte oder Liegenschaftskarte genannt) beinhaltet amtlich erhobene Kenndaten eines Grundstücks. Diese werden vom jeweiligen Liegenschaftskataster erhoben und erfassen dabei unter anderem folgende Merkmale: Lage des Grundstücks, Bebauung und die jeweilige Flur- und Flurstücknummer. Da eine Flurkarte als amtlicher Nachweis für die Existenz eines Grundstücks dient, ist sie unter anderem ein wichtiger und wesentlicher Bestandteil beim Immobilienkauf und -verkauf. Der nachfolgende Beitrag soll dabei aufzeigen, welche Daten eine Flurkarte beinhaltet, wann man diese benötigt und wie bzw. wo man sie beantragen kann.

Was ist eine Flurkarte?

Die Flurkarte wird im Regelfall zur Darstellung der Lage eines Grundstücks genutzt und dient dabei als amtlicher Nachweis für die Existenz des Grunds und Bodens, der im jeweiligen Grundbuch eingetragen ist. Aus diesem Grund bildet die Flurkarte unter anderem eine wichtige Grundlage beim Eigentumsübergang eines Grundstücks und für die Veranlagung von Bodenbezogenen Abgaben (z.B.  Grundsteuer) durch die Gemeinden. Der Begriff Flurkarte ist dabei gleichbedeutend dem Begriff der Liegenschafts- und Katasterkarte und wurde im Zuge der Digitalisierung durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt.

Die Liegenschafts- bzw. Flurkarte ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften in ganz Deutschland. Der Maßstab variiert dabei von Region zu Region und liegt im Regelfall (abhängig von der Größe der darzustellenden Gemarkungen und Liegenschaften) zwischen 1:500 und 1:1000 in Städten mit einer hohen Anzahl benachbarter Grundstücke. In ländlichen Regionen kann er jedoch aufgrund der teils größeren, aber zahlenmäßig wenigeren Liegenschaften durchaus 1:2000 bis 1:50.000 betragen. Bestandteile einer Liegenschaft sind dabei unter anderem Flurstücke, Grundstücke oder etwaige Bebauungen (Gebäude).

Flurkarte: Ein unerlässliches Dokument beim Immobilienkauf und -verkauf

Wie ist der allgemeine Aufbau einer Flurkarte?

Eine Flurkarte kann grundsätzlich zwei unterschiedliche Formen der kartographischen Darstellung annehmen. Die sogenannte Rahmenkarte stellt dabei Gebiete auf dem gesamten Kartenspiegel dar und wird von einem im Regelfall rechteckigen oder trapezartigen Kartenrahmen eingegrenzt. Die Darstellung ist dabei Flurunabhängig. Die Inselkarte beschränkt die Darstellung hingegen auf einen definierten Gebäudeausschnitt (z.B. Bundesland, Stadtbezirk oder Gemeinde) und erfasst dabei nicht das räumliche Umfeld und deutet demzufolge auch keine angrenzenden Flure an.

Diese Angaben sind in einer Flurkarte enthalten:
  • Flurstücknummern
  • Flurstückabmarkungen
  • Flurstückgrenzen
  • Gemarkungs-, Gebiets-, und Gemeindegrenzen
  • Nutzungsart und Nummer des Gebäudes
  • Gebietsbezeichnung, Maßstab
  • Nutzungsart des Bodens & Merkmale zur Bodenschätzung
Diese Angaben können zusätzlich enthalten sein:
  • Vermessungs- und Grenzpunkte
  • Topografische Merkmale (z.B. Böschungen)
  • Abgrenzungen bzw. Einfriedungen (z.B. Mauern, Zäune oder Hecken)

Definition: Flurstück und Flurstücknummer

Grundstücke bestehen grundsätzlich immer aus mindestens einem Flurstück, welches dabei einen wesentlichen Bestandteil einer Flurkarte bildet. Jedes Flurstück wird amtlich vermessen und geometrisch festgelegt und erhält dabei unter anderem Informationen zur Grundstücksgröße, Lage und der jeweiligen Nutzung. Grundstücke können jedoch prinzipiell auch immer aus mehreren Flurstücken bestehen, welche in der Flurkarte jeweils einzeln aufgezeigt werden. 

Ein Flurstück stellt in Deutschland die kleinste und geringste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters dar und erhält innerhalb des jeweiligen Nummerierungsbezirks eine eigene Flurstücknummer. Durch die jeweils zugeteilte Flurstücknummer kann das Liegenschaftskataster zu jeder Zeit eine genaue Identifizierung eines Grundstücks vornehmen. Die zugeteilte Flurstücknummer kann dabei grundsätzlich aus mehreren Zahlen- und Buchstabenkombinationen bestehen (z.B.: 104, 106a oder 465/13).

Wie wird eine Flurkarte beantragt und wann wird sie benötigt?

Eine Flurkarte beinhaltet amtliche Kenndaten und fundamentale Merkmale eines Grundstücks. Da sie einen amtlichen Nachweis für die Existenz eines Grundstücks darstellt, gehört sie zu den wichtigsten Dokumenten beim Immobilienkauf bzw. -verkauf und sollte daher immer im Vorfeld beantragt werden. Auszüge aus dem jeweiligen Liegenschaftskataster sind aber auch immer dann notwendig, wenn etwaige Baumaßnahmen auf dem Grundstück geplant sind und dafür eine Baugenehmigung beantragt werden muss. 

Aber auch bei Grundstücksgeschäften durch Banken oder Makler oder bei der Veranlagung von bodenbezogenen Abgaben (z.B. Grundsteuer), dienen amtliche Flurkarten als fundamentale Grundlage. Eigentümer benötigen aber vor allem beim Immobilienverkauf den Auszug aus einer Flurkarte, da der Notar die jeweiligen darin enthaltenen Inhalte im Immobilienkaufvertrag beurkunden muss. Der jeweilige Flurkartenauszug sollte daher immer vorab beim zuständigen Liegenschaftskataster beantragt werden.

Die Kosten für die Beschaffung einer Liegenschaftskarte sind dabei von der Form und von den darin enthaltenen Informationen des Auszuges abhängig. Eigentümer können die Auszüge aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte mit Liegenschaftsbeschreibungen) dabei jedoch prinzipiell beliebig beantragen und anfertigen lassen. Etwaige Eigentümerangaben des Liegenschaftskatasters werden jedoch nur bei Vorlage eines nachgewiesenen berechtigten Interesses bereitgestellt. Dabei reicht das alleinige Kaufinteresse an einem Grundstück für diese Art der personenbezogenen Daten jedoch nicht aus. Ein berechtigtes Interesse liegt dabei unter anderem nur in nachfolgenden Fällen vor:

  • Erbbauberechtigte
  • Grundstückseigentümer
  • Nachbarrechtliche Belange
  • Bei einem konkret nachgewiesenen Kaufinteresse

Die Anträge auf Aufstellen einer Flurkarte können beim zuständigen Liegenschaftskataster entweder Digital, per E-Mail, per Post oder persönlich beantraget werden.

Was kostet die Beantragung einer Flurkarte?

Die Kosten für einen Flurkartenauszug variieren je nach Ausführung und Region im Regelfall zwischen 10 € und 50 € und können dabei von einer Stadt zur anderen unterschiedlich hoch ausfallen. Für größere Formate (z.B. DIN A1) zahlt man dabei im Regelfall mehr als für eine Flurkarte im üblichen DIN A4 Format.

Wer eine Flurkarte jedoch nur aus rein informativem Interesse benötigt, kann dabei auch auf entsprechende kostenlose Online-Geoportale zurückgreifen. Diese Art von Datenbanken werden regelmäßig aktualisiert und stellen dem Nutzer dabei vielfältige Geobasisdaten in Form von Luftbildern, Straßen- oder Grundstückskarten zur Verfügung. Das zusätzlich eingeführte amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) ersetzt dabei in Deutschland die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) und das automatisierte Liegenschaftsbuch (ALB), indem es diese Information in einem System zusammenführt und vereint. Aufgrund dieser Einführung können eine Vielzahl von Regionen in Deutschland bereits online eingesehen werden, wovon viele Nutzer in Form von Zeit- und Geldeinsparungen profitieren.

Welche Rolle spielt die Flurkarte beim Immobilienkauf und -verkauf?

Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument. Es gibt dabei eine Vielzahl von Gründen, warum dieses unbedingt auch beim Immobilienkauf und -verkauf beantragt werden sollte.

Immobilienbewertung

Ein maßgeblicher Faktor für die Bewertung eines Grundstücks (mit oder ohne Bebauung) stellt die Lage und der Standort dar. Durch die Liegenschafts- bzw. Flurkarte lässt sich für ein Wertermittlungsverfahren sowohl die exakte Grundstücksgröße ermitteln als auch die Lage mit allen regionalen und anliegenden, entweder wertmindernden oder wertsteigernden Standort- und Umgebungsfaktoren darstellen.

Entscheidungshilfe für Kaufinteressenten

Kaufinteressenten können aus der Flurkarte viele wichtige und für den Immobilienkauf fundamentale Informationen ablesen. So erhalten sie auf einem Blick unter anderem wichtige Informationen zur: Lage und Größe des Grundstücks, Nutzungsart der Immobilie, Gemarkungs-, Gebiets-, und Gemeindegrenzen oder der anliegenden Infrastruktur.

Eigentumsüberschreibung

Eine Flurkarte wird von Maklern beim Immobilienverkauf oft zu Zwecken der Vermarktung verwendet. Banken hingegen nutzen die Flurkarten oft zur Ermittlung von etwaigen Beleihungswerten. Beim Aufsetzen eines Immobilienkaufvertrags muss der Inhalt der jeweiligen Flur- oder Liegenschaftskarte zusätzlich auch durch einen anerkannten Notar beurkundet werden.

Berechnung von Abgaben

Am häufigste wird die Berechnung von Bodenbezogenen Abgaben bei der Ermittlung der Grundsteuer angewendet, wobei die Gemeinden dabei im Regelfall auf eine amtliche Flurkarte zurückgreifen.

Zuätzliche Dokumente beim Immobilienkauf und -verkauf

Bei dem Verkauf einer Immobilie sind jedoch grundsätzlich noch weitere Dokumente erforderlich, die jeder Eigentümer neben der amtlichen Flurkarte unbedingt bereithalten sollte:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung (z.B. bei Eigentumswohnungen)
  • Sämtliche Policen zu allen Gebäudeversicherungen
  • Diverse Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Aufstellung über Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen
  • Betriebskostenaufstellung der vergangenen Jahre
  • Eigentümerversammlungsprotokolle

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