Wie findet man die geeignete Renditeimmobilie?

Die richtige Standortwahl für die Suche nach Immobilien mit nachhaltigen Renditen...

Es gibt viele mögliche Standorte für gute Renditeimmobilien. Du könntest deinen Fokus beispielsweise auf eine Großstadt legen. Optimal wäre, wenn du dich dort gut auskennst oder vielleicht sogar selber dort wohnst. Auch mittelgroße Städte oder eher ländlich geprägte Regionen können für die Suche nach Immobilien sehr attraktiv sein. 

Dabei sollte deine persönliche Geschmacksfrage allerdings immer hinten angestellt werden. Bedeutet, dass nicht immer die Regionen auch die rentabelsten sind, in welchen du selber gerne wohnen würdest. Es geht immer darum, den  Standort zu finden, der gute Renditen und ein mögliches Wertsteigerungspotential verspricht

Diese Voraussetzungen findest du derzeit in vielen großen Metropolregionen in Deutschland. Wie zum Beispiel Hamburg, München oder Berlin. Neuinvestoren haben es allerdings aufgrund der hohen Einkaufspreise und der starken Nachfrage in diesen Regionen sehr schwer sich nachhaltig in diesem Markt durchzusetzen und zu integrieren.

Mein Tipp: Als Einsteiger solltest du dich anfangs eher an Nebenstandorten orientieren. Die Immobilien in Metropolregionen sind größtenteils sehr hart umkämpft und nur noch selten lukrativ.

Ein Beispiel aus einer Metropolregion

In München wird eine Eigentumswohnung in guter Lage mit 120 m² vermietbarer Wohnfläche für 720.000€ angeboten. Das entspricht einen Quadratmeterpreis von 6.000€. Du denkst jetzt vielleicht, dass ich dort eventuell einen Zahlendreher eingebaut habe? Nein, leider nicht. Das ist derzeit leider weit verbreitete Realität.

Wenn man jetzt noch pauschale Nebenkosten in Höhe von 12% (kann auch variieren, je nach Bundesland und Höhe der Maklergebühren) hinzurechnet, ergeben sich daraus Anschaffungskosten von 806.400€ (mögliche Instandsetzungsmaßnahmen sind hier unberücksichtigt).

Wenn wir jetzt annehmen, dass die Wohnung für 17,00 €/m² (Stand Mietspiegel 2018) vermietet werden könnte, erzielen wir dadurch eine überschläglich eher unterdurchschnittliche Rendite von 3,03% pro Jahr. (17,00 €/m² x 120 m² x 12 Mt./a / 806.400 €). Ohne Berücksichtigung von direkten Instandsetzungsmaßnahmen, Rücklagen für laufende Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen und nicht umlegbare Verwaltungskosten.

Aus diesen Randbedingungen ergibt sich ein magerer Vervielfältiger von 33! Das bedeutet, dass es überschläglich und vereinfacht kalkuliert ganze 33 Jahre dauert, bis die Mieten die Anschaffungskosten ausgeglichen haben.

Ein aktuelles Beispiel aus meinem Portfolio

Auf der Suche nach Immobilien (Jahr: 2018), stieß ich immer wieder auf übertrieben hohe Kaufpreise mit teilweisen Renditen von 2-3%. Also entschloss ich mich, die Strategie zu ändern und mich in eher ländlich geprägten Regionen nach geeigneten Immobilien umzusehen. 

Dort wurde ich schließlich auch nach längerer Suche fündig und fand ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien in meiner alten Heimat (Ort mit ca. 30.000 Einwohnern in Sachsen-Anhalt). 

Die Immobilie war in einem sehr guten Zustand, sofortige Instandsetzungsmaßnahmen waren nicht notwendig. Die Lage war zentrumsnah und doch in einer eher ruhigen Seitenstraße gelegen. Zur weiteren Veranschaulichung folgende Randdaten:

  • Kaufpreis: 163.000€
  • Nebenkosten (ohne Makler, da nicht vorhanden): ca. 11.500€
  • Anschaffungskosten Gesamt: 174.000€
  • Instandsetzungsmaßnahmen: nicht notwendig
  • Jahresnettokaltmiete: 16.104€/a
  • Rendite: 9,2% (ohne Verwaltungskosten und laufende Instandsetzungsrücklagen)
Die Suche nach Immobilien lohnt sich also aus eigener Erfahrung auch in eher ländlich geprägten Regionen, die nicht unbedingt in der Nähe einer „Top-Metropole“ gelegen sind. Dafür können diese aber überdurchschnittlich gute Renditen erwirtschaften! Auch diese Immobilien lassen sich schließlich aus eigener Erfahrung unproblematisch vermieten

Die richtige Makroanalyse bei der Suche nach Immobilien...

Für eine optimale Standortanalyse im Hinblick auf eine mögliche Wertentwicklung einer Renditeimmobilie ist es notwendig auch langfristige Entwicklungstrends einer Region genauer unter die Lupe zu nehmen. Die folgende Karte der Postbank-Studie „Prognose zur Immobilienpreisentwicklung 2030“ zeigt die Erwartungen und Wertentwicklungen aller Regionen und großer Städte in Deutschland auf!

Immobilienentwicklung für die Suche nach der geeigneten Immobilie für dich

Du kannst dort sehr gut erkennen, wo mit einem Preisverfall oder mit einer zukünftigen Wertsteigerung zu rechnen ist. Desweiteren lässt sich ebenfalls gut deuten, dass auch das Umland einer Metropole von der Nähe zur Metropole profitiert

Für die Standortwahl und die Suche nach Immobilien sind solche Daten hoch interessant. Grundsätzlich können aber auch in tendenziell roten Bereichen sehr gute Renditen erzielt werden (siehe Beispiel oben). Die größten zukünftigen Wertsteigerungen sind allerdings in den wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und teils internationaler Bedeutung zu erwarten. Dazu gehören die Metropolregionen um Köln, Hamburg, Frankfurt (Main), Stuttgart, Berlin, München und Düsseldorf

Zusammenfassend kann man sagen, dass Immobilien vor allem in Westdeutschland weiterhin einen stetigen Wertzuwachs erfahren werden. Lediglich in Teilen Ostdeutschlands sind zukünftig (bis 2030) geringe Wertverluste prognostiziert. Im Großen und Ganzen sieht die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland aber alles andere als schlecht aus.

Die richtige Mikroanalyse bei der Suche nach Immobilien...

Die Wertentwicklung einer Immobilie wird auch maßgeblich durch das direkte Umfeld geprägt. Es empfiehlt sich also bei einer detaillierten Standortanalyse auch diesen Aspekt zu berücksichtigen.

Folgende Umstände sollten dabei genauer geprüft werden:

  • Infrastruktur (z.B. Parkmöglichkeiten, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Bildung (z.B. Schulen, Kindergärten)
  • Freizeitaktivitäten (z.B. Sportstätten, Restaurants, Parks)
  • Freistehende oder umschlossene Immobilie (z.B. Licht- und Windverhältnisse)
  • Lärmquellen (z.B. anliegende Hauptverkehrsstraßen, Flugplatz, Gewerbebetriebe)
  • Geruchsquellen (z.B. anliegende Betriebe wie Schlachtereien oder Müllverbrennung)
  • Feuchtigkeitsschäden durch schlechte Grundwasserverhältnisse

Dabei sollten aber auch mögliche zukünftige Änderungen des Umfeldes analysiert werden. Da diese einen deutlichen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilie nehmen könnten. Sind in der Nähe beispielsweise größere Bauprojekte geplant (z.B. Entstehung eines Gewerbegebietes)?

Oder befindet sich die Immobilie in einer eher sozial schwachen Region, welche aber in den nächsten Jahren von Grund auf durch diverse Sanierungen aufgewertet werden soll? In diesem Fall ist sogar mit einer Wertsteigerung zu rechnen. 

Um bestimmte Entwicklungen einer Region erahnen zu können, empfiehlt es sich auf jeden Fall regelmäßig den Lokalteil der örtlichen Zeitung zu durchforsten, um bestens auf geplante Maßnahmen vorbereitet zu sein. 

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Wo finde ich die richtige Immobilie...

Suchanzeigen

Bei dieser Art der Immobiliensuche kann man als Rendite hungriger Investor genau beschreiben, welchen Kriterien die Immobilie der Begierde entsprechen sollte. Leider empfiehlt sich ein solches Herangehen nur, wenn die Nachfrage an Immobilien kleiner ist als das Angebot. In angespannten Märkten, wie sie derzeit vorherrschen, wird eine Suchanzeige erfahrungsgemäß leider nicht zum gewünschten Erfolg führen. Man sollte sich daher den Umständen entsprechend auf andere Alternativen berufen.

Der Immobilienmakler

Immobilienmakler sind eine gute Möglichkeit gezielte Suchkriterien vorzugeben. Um dazu passende Angebote teilweise noch vor Marktveröffentlichung zu bekommen. Da in den meisten Angeboten sowieso schon Makler eingebunden sind und die Maklerprovision demzufolge fremdbestimmt wird, macht diese Herangehensweise besonders Sinn. 

Der Makler sucht ihnen gezielt Angebote heraus, die zu ihren Vorgaben passen und sie können vorab über die Provision verhandeln und dabei sogar noch Geld sparen.

Immobilienportale

Ich selber bevorzuge diese Variante der Immobiliensuche. Es empfiehlt sich bei allen Portalen ein persönlich zugeschnittenes Suchprofil zu erstellen, um auch nur relevante Immobilien angezeigt zu bekommen. Das spart sehr viel Zeit und man bekommt immer eine Mitteilung über neue verfügbare Angebote, die auch nur den vorgegebenen Kriterien entsprechen. Somit hat man den Markt ständig im Blick.

Ein Netzwerk aufbauen

Es empfiehlt sich meiner Meinung nach immer in jeder Branche über den Tellerrand hinauszusehen. Dabei können beispielsweise gute Kontakte zu Scheidungsanwälten oder Notaren bei der Suche nach Immobilien wahre Wunder bewirken. Beide Berufsgruppen stehen im direkten Kontakt zu Immobilienverkäufen

Warum nicht schon vor allen anderen wissen, dass Familie Schmidt von nebenan gerade eine Scheidung durchmacht und das zusammen erstandene Eigenheim schnellst möglich veräußert werden soll? So hat man die Möglichkeit vor allen anderen zu reagieren und sichert sich somit die Pole-Position

Auch diese Art und Weise der Immobiliensuche kann letztendlich sehr ertragreich sein, wenn man gute Kontakte besitzt.

Der Privatverkäufer

Bei aktueller Marktlage können Privatverkäufer durchaus eine sehr gute Variante sein. Auch wenn der Umgang mit ihnen teilweise sehr anstrengend werden kann. Man sollte bei Privatverkäufern immer sehr schnell herausfinden, warum die Immobilie verkauft werden soll, um deren Verkaufsabsicht besser einschätzen zu können. 

Das ist wichtig für die Kaufpreisverhandlungen. Wenn großer Druck seitens des Verkäufers besteht (z.B. Scheidung), so kannst du mit hoher Wahrscheinlichkeit einen besseren Kaufpreis verhandeln. 

Aber Vorsicht, oftmals wollen Privatverkäufer den Markt nur „antesten“, um zu sehen ob ihr angedachter Verkaufspreis realistisch ist.  

Zwangsversteigerungen

Von der Möglichkeit Immobilien bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben, hast du sicherlich schon gehört. Allerdings stellt sich dieses Unterfangen und das Ersteigern von „Schnäppchen“ mittlerweile als fast unmöglich dar. Mit Sicherheit gibt es noch Fälle, bei denen du tatsächlich ein gutes Geschäft machen kannst. In Ballungszentren und deren Umkreis werden die Preise allerdings so hoch geboten, dass es sich nicht mehr lohnt, dort Zeit zu investieren. 

Gute Geschäfte kann man lediglich noch mit speziellen Immobilien machen (wenn man absoluter Fachmann ist). Das sind zum Beispiel Immobilien in schwierigen Lagen. Oder komplexe Immobilien, die einer tiefgründigen Umnutzung bedürfen. 

Weitere Einkaufsquellen bei der Suche nach Immobilien

Weitere Quellen für deine Suche nach der optimalen Immobilie können folgende Punkte sein:

  • Der Banker ihres Vertrauens (weiß eventuell vorher schon, welcher Kunde seine Immobilie veräußern möchte)
  • Wohnungsgesellschaften (verkaufen oft Immobilien, die nicht mehr in ihr bestehendes Schema passen)
  • Insolvenzverwalter (bei notleidenden Objekten herrscht oft hoher Verkaufsdruck)
  • Hausverwaltungen (wissen in der Regel sehr früh, wenn eine Immobilie verkauft werden soll)
  • Steuerberater (Gründe ähnlich wie bei Hausverwaltungen)

Fazit für die Suche nach Immobilien...

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es für eine gute Immobilien-Investition enorm wichtig ist, eine detaillierte Standortanalyse durchzuführen. Dabei sollte man sich grundlegende Suchkriterien erstellen und möglichst auch danach seine Suche gestalten. Es gibt aber auch immer Möglichkeiten in eher strukturschwachen Regionen sehr gute Renditen zu erzielen (siehe Beispiel oben). Letztendlich zählen die Zahlen. Eine Rendite von 2% in Toplage wird dich immer deutlich langsamer an dein Ziel bringen als eine Rendite von 8% in einer eher mittelmäßigen Lage

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