Die Mietpreisbremse: Wie funktioniert sie und was bringt sie dem Mieter wirklich?

Die Bundesregierung will mit der Mietpreisbremse den stetigen Anstieg der Mieten in bestimmten Regionen Deutschlands weitgehend eindämmen. Das gilt vor allem in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten. Darunter zählen z.B. Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg. Die Mietpreisbremse definiert im Wesentlichen, dass die Mieten bei einer Neuvermietung nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. 

Aktuell findet sie bereits in vielen Teilen Deutschlands Anwendung. Die Bundesländer haben dabei seit dem 01. Juni 2015 die Befugnis, nach eigenem Ermessen, Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten festzulegen. Demnach wird die Mietpreisbremse von den Bundesländern weitgehend eigenständig gesteuert. Wurde diese einmal für eine Region festgelegt, muss sie dort nach Gesetz auch für mindestens 5 Jahre Gültigkeit haben.

Mietpreisbremse stoppt ständig weiter steigende Mieten
Die Mietpreisbremse ist aktuell (Stand: Juli 2019) bereits in 13/16 Bundesländern gültig.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für den Vermieter?
Was bedeutet die Mietpreisbremse für den Vermieter?

Wenn Vermieter eine Wohnung neu vermieten wollen, müssen sie vorher immer erst prüfen, ob die Mietpreisbremse in der Region gültig ist. Ist das der Fall, müssen sie sich bei der Festlegung der Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete orientieren. Die vereinbarte Miete darf dann die 10%-Grenze nicht überschreiten.

Welche Ausnahmen setzen die Mietpreisbremse außer Kraft?

Nicht selten ist die Mietpreisbremse in einer Region schon länger etabliert, kann aber in bestimmten Einzelfällen trotzdem außer Kraft gesetzt werden. Das ist mitunter der Fall, wenn nachfolgende Randbedingungen zutreffen:

  • Die Wohnung entspricht einem Neubau: Nach BGB zählen darunter Wohnungen oder Häuser, die nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
  • Es wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: Voraussetzung ist, dass die Modernisierungen nach BGB in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattgefunden haben.
  • Die Miethöhe vom Vormieter bleibt erhalten: Die Mietpreisbremse greift nicht bei bereits bestehenden überhöhten Mieten. Auch nicht, wenn diese bereits 10% teurer sind als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das BGB regelt dabei, dass eine Miethöhe, die bereits erreicht wurde auch mit dem jeweiligen Nachmieter wieder vereinbart werden darf.
  • Modernisierungsmaßnahmen gleichen einem Neubau: Die Mietpreisbremse greift ebenfalls nicht, wenn durch eine umfassende Sanierung ein gleichwertiger Neubaustandard erreicht wird. Das trifft nach BGB dann zu, wenn die Kosten der Modernisierung mindestens ein Drittel der Kosten eines gleichwertigen Neubaus betragen.

► Treffen die vorbeschriebenen Punkte nicht zu, unterliegt die jeweilige Miethöhe der Mietpreisbremse. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, sich an die ortsübliche Vergleichsmiete zu orientieren.

Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Vermieter können die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich immer am Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde ablesen. Desweiteren gibt es auch die Möglichkeit, die Auskunft einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen für die Ermittlung einzubeziehen. Gibt es am jeweiligen Standort keinen Mietspiegel, müssen Vermieter mindestens 3 Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage und Ausstattung aufzeigen.

Ortsübliche Vergleichsmiete​
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Grundlage der Mietpreisbremse!

Hier gilt die Mietpreisbremse bereits!

Die Mietpreisbremse ist aktuell in 13 von 16 Bundesländern (Stand: Juli 2019) gültig. In Sachsen-Anhalt, Sachsen und Saarland wurde sie bisher noch nicht eingeführt. Vermieter können aber auch dort davon ausgehen, dass sich die Verantwortlichen zukünftig für die Einführung der Mietpreisbremse entscheiden werden.

BundeslandEinführung der Mietpreisbremse
Berlin01. Juni 2015
Hamburg01. Juli 2015
Nordrhein-Westfalen01. Juli 2015
Bayern01. August 2015
Rheinland-Pfalz08. Oktober 2015
Baden-Württemberg01. November 2015
Hessen27. November 2015
Bremen01. Dezember 2015
Schleswig-Holstein01. Dezember 2015
Brandenburg01. Januar 2016
Thüringen31. März 2016
Niedersachsen01. Dezember 2016
Mecklenburg-Vorpommern01. Oktober 2018

Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse gilt!

Pflichten des Vermieters bei außer Kraft setzen der Mietpreisbremse durch eine Ausnahmeregelung

Vermieter dürfen eine Miete über der 10%-Grenze verlangen, wenn bestimmte Ausnahmeregelungen vorliegen. Das BGB regelt dabei seit dem 01. Januar 2019 die Pflichten des Vermieters zur Auskunft gegenüber dem Mieter. Dabei müssen Mieter grundsätzlich noch vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich darüber informiert werden, dass die Miethöhe über der 10%-Grenze liegt. Dazu gehören je nach Ausnahmefall folgende Auskünfte:

  • Die Wohnung wurde neu gebaut: In diesem Fall muss der Vermieter darauf hinweisen, dass es sich um eine Neubauwohnung handelt und die Mietpreisbremse deshalb außer Kraft gesetzt werden kann.
  • Es wurden in den letzten 3 Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: Hier reicht die Information vom Vermieter, dass sich die höhere Miete aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren ergibt.
  • Die Miethöhe vom Vormieter bleibt erhalten: Wird in diesem Fall die 10%-Grenze überschritten, muss dem Mieter mitgeteilt werden, dass die Miethöhe bereits mit dem Vormieter vereinbart wurde. Unter Umständen muss der Vermieter dem Mieter sogar auf Verlangen die Unterlagen des Vormieters vorzeigen. Dazu zählt unter anderem der damals gültige Mietvertrag und alle durchgeführten Mieterhöhungen während der gesamten Mietzeit.
  • Modernisierungsmaßnahmen gleichen einem Neubau: Liegt dieser Fall vor, reicht eine Information darüber, dass es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

► Aber Achtung! Informiert der Vermieter seinen Mieter nicht über die Hintergründe der höheren Miete, darf er nach Rechtsprechung nur die zulässigen 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen! Diese Verpflichtung gilt allerdings nur für Abschlüsse von Mietverträgen nach dem 01. Januar 2019. Die Auskunftspflicht kann aber auch nach Vertragsabschluss vom Vermieter nachgeholt werden. Das hat allerdings zur Folge, dass er die nächsten 2 Jahre die Mietdifferenz zur 10%-Grenze an den Mieter zurückzahlen muss! Voraussetzung ist dabei zusätzlich, dass der Mieter die Miethöhe entweder schon gerügt hat oder dies noch tun wird.

Mietpreisbremse bei Modernisierungsmaßnahmen

Vermieter dürfen Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auch bei gültiger Mietpreisbremse durchführen. Dabei können bis zu 8% der Kosten (ab dem 01. Januar 2019) für die Modernisierung jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Demzufolge kann es bei größeren Maßnahmen durchaus passieren, dass dabei die 10%-Grenze ohne weiteres überschritten wird. Aus diesem Grund gibt es bei Modernisierungsmaßnahmen eine sogenannte Kappungsgrenze

Mietpreisbremse bei Modernisierungsmaßnahmen​
Modernisierungen können in bestimmten Grenzen die Mietpreisbremse aushebeln.

Diese beträgt aktuell (Stand: Juli 2019) 3,00 €/m² und darf in einem Zeitraum von 6 Jahren nicht überschritten werden. Mieten, die bei unter 7,00 €/m² liegen, dürfen in 6 Jahren nur um maximal 2,00 €/m² wegen Modernisierung erhöht werden. Eine weitere Besonderheit liegt vor, wenn die Modernisierungskosten maximal 10.000€ kosten. Vermieter dürfen in diesem Fall die Kosten vereinfacht umlegen. Sie können dabei 30% der Kosten für Erhaltungsaufwand abziehen und den Restbetrag als Modernisierungskosten umlegen.

Mieterrechte bei missbräuchlichem „Herausmodernisieren“

Immer häufiger versuchen Vermieter ihre Mieter durch übertriebene Modernisierungsmaßnahmen gezielt zur Kündigung zu bewegen. Nicht selten führt solch ein Vorhaben jedoch zu ungewollten Ordnungswidrigkeiten seitens des Vermieters. Das gilt unter anderem für nachfolgende Fallbeispiele:

  • Der Vermieter kündigt aufgrund der Modernisierungen eine Mieterhöhung von mindestens 100% an.
  • Die Modernisierungsarbeiten haben begonnen und ruhen seither länger als 12 Monate.
  • Der Vermieter beginnt mit der Modernisierung nicht in den nächsten 12 Monaten nach Ankündigung.
  • Die Maßnahmen führen zu erheblichen Belastungen des Mieters.

Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen

Mieter und Vermieter haben bei einer Neuvermietung immer die Möglichkeit, bereits dort eine Vereinbarung zu geregelten Mieterhöhungen zu treffen. Eine mögliche Variante stellt dabei der sogenannte Indexmietvertrag dar. In diesem Fall wird die Miethöhe vom sogenannten Verbraucherpreisindex bestimmt. Ein Vorteil für den Vermieter ergibt sich dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete stagniert und der Verbraucherpreisindex gleichzeitig steigt. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung trotz gleichbleibender ortsüblicher Vergleichsmiete auch oberhalb der 10%-Grenze möglich.

Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen

Vermieter legen in Staffelmietverträgen in definierten Zeitabständen die Miethöhe immer wieder neu fest. Liegt eine vereinbarte Staffelung dabei allerdings über der 10%-Grenze, ist die Miethöhe auf dieses Maximum zu beschränken. Eine Mieterhöhung bei Staffelmietverträgen über der 10%-Grenze ist nicht rechtskonform und unterliegt In jedem Fall der Mietpreisbremse.

Was können sich Mieter von der Mietpreisbremse erhoffen?

Die Mietpreisbremse soll Mietern in angespannten Wohnungsmärkten helfen und den weiteren Anstieg der allgemeinen Mietkosten weitgehend eindämmen. Dort wo die Nachfrage hoch und der Wohnraum knapp ist, sollen die Mieten maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für einige Ausnahmen gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht. Um die Rechtslage der Mieter weiter zu verbessern, wurde daher die Mietpreisbremse am 01. Januar 2019 noch einmal angepasst. Dabei gab es nachfolgende Änderungen bzw. Einführungen:

Eine höhere Miete trotz gültiger Mietpreisbremse muss begründet werden!

Vermieter müssen Neumieter seit dem 01. Januar 2019 darüber informieren und begründen, wenn die vereinbarte Miete über der 10%-Grenze liegt. Das ist der Fall, wenn es sich bei der Wohnung z.B. um einen Neubau handelt. Verpassen Vermieter ihre Informationspflicht, so gilt die Mietpreisbremse auch bei etwaigen Ausnahmefällen. Die Miete darf dann nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete kosten! 

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter seiner Informationspflicht zwar nachkommt, aber diese erst nach Abschluss der Verträge wahrnimmt und trotzdem eine Miete verlangt, die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit einer Rüge. Dabei kann er die Differenz der maximal zulässigen zur tatsächlich gezahlten Miete vom Vermieter für die nächsten 2 Jahre zurückfordern. Informiert der Vermieter den Mieter hingegen vor Vertragsabschluss über die höheren Kosten, muss der Mieter diese auch akzeptieren.

Möglichkeiten für Mieter bei einer vermeintlich unzulässig hohen Miete:

Möglichkeit 1: Mieter sollten bei Zweifeln an der Miethöhe immer zu allererst den vor Ort geltenden Mietspiegel bei der Gemeinde abfordern. Aber auch eine Mietdatenbank oder ein aktuelles Gutachten eines Sachverständigen können Auskünfte über die ortsübliche Vergleichsmiete liefern.

Möglichkeit 2: Wenn sich dabei herausstellt, dass die Miete mindestens 10% teurer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete, haben Mieter die Möglichkeit ihr Rüge-Recht zu nutzen. Zusätzlich können sie ihre zu viel gezahlte Miete für den jeweiligen Zeitraum vom Vermieter zurückfordern.

Möglichkeit 3: In diesem Fall werden Vermieter in der Regel auf eine Ausnahmeregelung hinweisen (siehe oben). Die Rüge des Mieters sollte sich aus diesem Grund auch immer auf die Auskunftspflicht des Vermieters bei höherer Miete beziehen! Vermieter müssen grundsätzlich immer darauf hinweisen, wenn eine Miete über der 10%-Grenze liegt.

► Aber Achtung! Mietrückzahlungen gelten immer erst ab ausgesprochener Rüge! Rückerstattungen auf vorherige überteuerte Mietzahlungen sind dabei nicht möglich. Mieter können auch immer nur den Anteil zurückfordern, der über der geltenden Mietpreisbremse und oberhalb der 10%-Grenze liegt. Von einer eigenständigen Mietminderung ist jedoch dringlichst abzuraten! Ist die Miethöhe nämlich doch gerechtfertigt, riskiert der Mieter eine Kündigung aufgrund der dadurch entstandenen Mietschulden!

Fazit: Mietpreisbremse

Die Bundesregierung will mit der Mietpreisbremse den stetigen Anstieg der Mieten in bestimmten Regionen Deutschlands weitgehend eindämmen. Das gilt vor allem in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Mietpreisbremse definiert dabei im Wesentlichen, dass die Mieten bei einer Neuvermietung nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Aktuell gibt es aber noch einige Ausnahmeregelungen, die auch Mieten weit über der 10%-Grenze zulassen. Darunter zählen z.B. Neubauten ab dem 01. Oktober 2014 oder auch bestimmte Mieterhöhungen (Indexmietvertrag), die bereits im Mietvertrag vereinbart werden können. 

Vermieter können allerdings erwarten, dass der Gesetzgeber zukünftig noch weitere Anpassungen an der Mietpreisbremse vornehmen wird. In vielen Teilen Deutschlands hat sie bisher auch noch nicht für große Veränderungen gesorgt. Es gibt aktuell für Vermieter noch zu viele “Schlupflöcher”. Mieter sollten daher in angespannten Märkten ein Feingefühl dafür entwickeln, wann eine Miete ungerechtfertigt zu hoch ist, um der Mietpreisentwicklung in Deutschland aktiv entgegenzuwirken! 

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