Die Grunderwerbsteuer – Wie kann ich sparen?

In Deutschland regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die Grundlagen der Bemessung der Grunderwerbsteuer. Gezahlt werden muss diese bei der Eigentumsübertragung eines Grundstückes. Für Verträge unter Lebenspartnern oder Ehegatten und auch für Verwandte in gerader Linie (z.B. Kinder oder Eltern) gibt es allerdings Ausnahmen. 

Grunderwerbsteuer - wie du sparen kannst!

Die Grunderwerbsteuer wird fällig bei dem formwirksamen Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück. Dabei vernachlässigt man, dass der eigentliche Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) noch nicht erfolgt ist. Ein Sonderfall liegt vor, wenn Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, die Grundstücke hält. Grunderwerbsteuerpflichtig wird es erst dann, wenn mindestens 95% der Anteile übertragen werden.

Wer schuldet die Grunderwerbsteuer? Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer schulden laut Gesetz die Grunderwerbsteuer. In der Regel ist es aber seitens der Vertragsparteien so gewollt, dass der Käufer die Steuer verrichtet.

Mein Tipp: Halte Im notariellen Kaufvertrag unbedingt fest, wer die Grunderwerbsteuer zu verrichten hat. Damit stellst du sicher, dass es später darüber keine Streitigkeiten gibt!

In der Praxis wendet sich das Finanzamt ohnehin zunächst an den Käufer. Der Eigentumsübergang eines Grundstückes erfolgt nämlich nur, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Demzufolge ist der Käufer in der Regel auch dazu bestrebt, dieser Verpflichtung nachzukommen.

Problematisch wird es nur, wenn das Vollziehen des Kaufvertrages scheitert. Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer kann nämlich nur dann rückgängig gemacht werden, wenn das innerhalb von 2 Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages beantragt wurde.

Die Grundlage der Grunderwerbsteuer...

Die Grunderwerbsteuer bezahlst du immer auf den Kaufpreis des Grundstückes bei einer Eigentumsübertragung. Bei bebauten Grundstücken gehört auch der Anteil des Kaufpreises der Immobilie dazu. Grund dafür ist, dass die Bebauung und das Grundstück zusammen eine rechtliche Einheit bilden. 

Mein Tipp: Mitgekauftes Mobiliar (z.B. Einbauküchen) ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig! Schreibe also unbedingt im notariellen Kaufvertrag einen Teil des Kaufpreises auf das Mobiliar fest. Gestalte diesen allerdings immer realistisch und nachvollziehbar, um nicht ins Kreuzfeuer des Finanzamtes zu geraten. 

Beispiel Einbauküche...

Du verhandelst den Kaufpreis für deine Wunschimmobilie auf 250.000€. Darauf zahlst du in Deutschland die Grunderwerbssteuer (vom Bundesland abhängig). Zur Veranschaulichung rechne ich mit 5%. Du bezahlst also zusätzlich 12.500€ Steuer auf deinen Kaufpreis oben drauf.

Einbauküche Notarvertrag - Grunderwerbsteuer sparen

Gleichzeitig erwirbst du auch 2 Einbauküchen im Wert von 10.000€ mit dazu. Diesen Fakt gibst du so auch deinem Notar weiter. Die Grunderwerbsteuer reduziert sich nun um 500€ (5% von 10.000€). Diese ist nämlich nur für das Grundstück und die Immobilie mit wesentlichen Bestandteilen zu verrichten. Wie du siehst, lohnt es sich also auf jeden Fall solche Dinge im Kaufvertrag mit zu berücksichtigen!

Besonderheit bei Eigentumswohnungen...

Ein Punkt der in notariellen Kaufverträgen oft nicht berücksichtigt wird, ist die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.  Eine Instandhaltungsrücklage ist ein monatlich vereinbarter Beitrag, der von jeder Partei an den Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft bezahlt wird. Sie deckt zukünftige Instandhaltungsrücklagen des Gemeinschaftseigentums ab.

Wenn du also eine Eigentumswohnung kaufst, so erwirbst du automatisch auch den Rücklagenanteil des Verkäufers mit. Der Anteil des Kaufpreises, der auf diese Rücklage entfällt, stellt keine Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie dar. Somit muss rein rechtlich auch keine Grunderwerbsteuer auf dieses Guthaben gezahlt werden! Viele übersehen diesen Fakt leider in der Praxis häufig. Der Käufer zahlt dann die Grunderwerbsteuer auch auf den Anteil, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt.

Du solltest also immer aus dem letzten Wirtschaftsplan des Hausverwalters das Guthaben ablesen. Weise diesen Betrag unbedingt gesondert in deinem notariellen Kaufvertrag aus! Dann wird dieser Teil nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen und du sparst bares Geld!

Die Grunderwerbsteuer bei Bauträgerverträgen...

Welche Besonderheiten gilt es bei Bauträgerverträgen über noch zu errichtende Immobilien zu beachten? Solche Verträge werden in der Regel mit Käufern von einzelnen Eigentumswohnungen bei größeren Immobilienprojekten geschlossen. Der Bauträgervertrag ist kein reiner Immobilienkaufvertrag. Er beinhaltet zwar Bestandteile eines Kaufvertrages, hat aber auch Werkvertragsbestandteile

Die Verpflichtung des Bauträgers zur Übertragung des Eigentums am dem Grundstück auf den Käufer wird durch den kaufvertraglichen Teil geregelt. Der Teil des Werkvertrages verpflichtet zum Bau oder Umbau einer Immobilie auf dem Grundstück. Was ist nun also die relevante Gegenleistung, die als Grundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen ist? Das Grundstück? Oder das Grundstück mit Bauleistungen?

Der Bauträgervertrag als Mischvertrag

Hier gibt es im Steuerrecht eine klare Antwort! Die Grunderwerbsteuer muss für das Grundstück MIT Bauleistungen gezahlt werden. Erstaunlich daran ist, dass die Leistungen eines Bauträgervertrages somit gleich doppelt versteuert werden. Du zahlst einerseits 19% Umsatzsteuer und andererseits noch zusätzlich bis 6,5% Grunderwerbsteuer (vom Bundesland abhängig) oben drauf. Das macht bei einem Bauträgervertrag über ein Grundstück im Saarland eine Summe von 25,5% Verkehrssteuer auf die Bauleistungen. 

Mein Tipp: Aus dem Grund der doppelten Besteuerung sind Bauträgerverträge für den Privatinvestor eher unattraktiv. Ich empfehle daher auf jeden Fall, dass Grundstück und die Bauleistungen separat einzukaufen! Dann entfällt die Grunderwerbsteuer lediglich auf das Grundstück. Die Bauleistungen bleiben davon unberührt. 

Die Gefahr für eine doppellte Besteuerung besteht immer dann, wenn Grundstück und Bebauung aus einer Hand angeboten werden. Folgende Fallbeispiele sollen dir dazu zeigen, wie die Finanzverwaltung zur Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Bauleistungen kommen kann!

Beispiel A...

Du als Käufer bindest dich dem Verkäufer bei einem Kaufvertrag hinsichtlich der Bebauung. Das heißt der Verkäufer bestimmt, wie dein Grundstück bebaut werden soll. Dieser Fall ist dann gegeben, wenn der Vertrag über die Bauleistungen zeitlich noch vor dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird.

Auch wenn diverse Verpflichtungen im Grundstückskaufvertrag eingebunden sind (z.B. die Verpflichtung konkrete Baumaßnahmen bei bestimmten Bauunternehmen in Auftrag zu geben), ist eine Bindung gegeben. Diese kann allerdings auch bei Regelungen oder Absprachen außerhalb des Kaufvertrages entstehen.

Beispiel B...

Du nimmst in einem engen Zeitraum zum Grundstückskauf ein Angebot des Verkäufers zur Bebauung an. Auf das Angebot hat der Verkäufer oder ein mit dem Verkäufer gesellschaftlich oder wirtschaftlich verbundener Dritter hingewirkt. 

Vermeidung der Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen...

Du solltest die zuvor beschriebene Konstellation meiden, wenn du die Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen nicht bezahlen möchtest. Achte darauf, den Kauf des Grundstücks von den Verträgen zu den Bauleistungen klar zu separieren Sowohl zeitlich, rechtlich als auch inhaltlich!

Aufgrund der fremdbestimmten Bindung an eine Baufirma kommt es oft dazu, dass aufgrund der Grundstücksattraktivität überhöhte Preise für die Bauleistungen aufgerufen werden. Dabei wird das Grundstück oft zu einem sehr guten Preis unter dem üblichen Bodenrichtwert angeboten. Während in die Bauleistungen in der Praxis oft überteuerte Gewinne eingepreist sind. 

In der Regel werden die Käufer seitens des Verkäufers schlichtweg auch nicht darauf hingewiesen, dass auch auf die Bauleistungen eine Grunderwerbsteuer zu verrichten ist. Letztendlich sind Bauträgerverträge meiner Meinung nach nur dazu gedacht, den Käufer zu „zwingen“ dort auch die Bauleistungen einzukaufen.

Die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern...

Die Bundesländer legen seit dem 01.01.2006, den für das Land gültigen Grunderwerbsteuersatz eigenständig fest. Die nachfolgende Auflistung zeigt dir, in welchen Bundesländern welche Steuersätze festgelegt sind.

  • Bayern: 3,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Hamburg: 4,5%
  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Brandenburg: 5,0%
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Bremen: 5,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Berlin: 6,0% 
  • Hessen: 6,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Saarland: 6,5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%
Übersicht Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Bayern und Sachsen bieten dabei den günstigsten Steuersatz mit 3,5% an. Thüringen und das Saarland verdoppeln diesen fast bis auf 6,5%. Viele Bundesländer haben die Steuersätze massiv angehoben. Das verteuert den Immobilienerwerb und hemmt einen funktionierenden Immobilienmarkt spürbar. Kritisch zu betrachten ist dabei, dass hoch verschuldete Bundesländer aufgrund der Eigenständigkeit jederzeit an der Steuerschraube drehen können.

Fazit...

In Deutschland zahlst du die Grunderwerbsteuer bei jeder Eigentumsübertragung eines Grundstückes. Ausnahmen gibt es dabei nur für Verträge unter Lebenspartnern oder Ehegatten und auch für Verwandte in gerader Linie

Das wichtigste für dich zusammengefasst:

  • Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.
  • Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer schulden rein rechtlich die Grunderwerbsteuer.
  • Auf unwesentliche Bestandteile einer Immobilie (z.B. Einbauküche) ist keine Steuer zu verrichten.
  • Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen sind steuerfrei
  • Bei Bauträgerverträgen gibt es eine doppelte Besteuerung auf Bauleistungen. 
Du siehst also, du sparst mit ein wenig Fachwissen jede Menge Geld. Leider kann auf die Grunderwerbsteuer nur in Ausnahmefällen verzichtet werden. Du kommst also in der Regel nicht um die Zahlung herum, wenn du ein Grundstück in Deutschland erwerben möchtest.

Was dich auch interessieren könnte...

ERFOLG MIT WOHNIMMOBILIEN 2.0 – SO WERDEN SIE IN 6 MONATEN PRIVATER IMMOBILIENINVESTOR

Thomas Knedel, ausgewiesener Profi in Sachen Immobilien, zeigt ungewöhnliche Wege auf, wie Du u.a.

  • durch Immobilien finanziell frei wirst und ein passives Einkommen generierst.
  • Vermögen langfristig und sicher in Immobilien investierst.
  • mit individuellen Strategien Immobilien auch in angespannten Märkten und abseits der großen Immobilien Portale erwirbst.

Das System Immobilie ist ein weiteres Buch von Thomas Knedel, welches alle wichtigen Themen hinsichtlich Immobilien-Investments vereint.

Dabei teilt er das Know-How, die Erfahrung und die Praxis von 20 weiteren Immobilien-Investoren, wie z.B. Gerald Hörhan („Investmentpunk“), Andreas sell (der reichste Hausmeister Deutschlands), Diana Herein (auch spät anfangen lohnt sich!), Stephan Steup („Cashflow-Junkie“), Pauls Misar (Entrepreneur und Investor seit 25 Jahren) und Waldemar Merkel (Junginvestor).

Die Immobilienoffensive ist ein 2-tägiges Intensivseminar, bei dem du lernst, mit welchen Methoden und Strategien professionelle Immobilieninvestoren in Immobilien investieren. Diese Vorgehensweisen unterscheiden sich sehr von der herkömmlichen Herangehensweise eines „klassischen Kapitalanlegers“. Mehr dazu erfährst du auf meiner Infoseite zur Immobilienoffensive 2019 oder direkt auf der offiziellen Seite.

Der Immopreneur-Kongress ist die perfekte Ergänzung zur Immobilienoffensive und absolut einmalig im deutschsprachigen Raum! Mehrere Bühnen, Sonderformate und über 30 Speaker sorgen für hochwertige Inhalte und geballtes Fachwissen rund um das Thema Immobilie. Geeignet für Einsteiger und Fortgeschrittene, die das Investieren in Immobilien erlernen oder optimieren wollen!

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen