Der Grundbucheintrag – Wann gehört mir eine Immobilie?

Nach gründlicher Suche und gewissenhafter Überprüfung hast du endlich eine passende Renditeimmobilie gefunden und bist dir mit dem Verkäufer einig. Jetzt ist es an der Zeit einige wichtige Verträge abzuschließen. Dabei spielt die Reihenfolge und der richtige Inhalt die entscheidende Rolle. Für den Erwerb und den gewünschten Grundbucheintrag deiner Immobilie, sind also vorab einige rechtliche Schritte notwendig. Diese solltest du unbedingt beachten!

Die Weichen dafür werden im sogenannten notariellen Kaufvertrag gestellt. Diesen benötigt man sowohl beim Immobilienkauf, als auch beim Erwerb von unbebauten/bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen.

Der notarielle Kaufvertrag - ein wichtiger Schritt zum Grundbucheintrag

Schritt für Schritt zu deinem Grundbucheintrag...

Um die einzelnen Schritte zum Erwerb einer Immobilie nachvollziehen zu können, muss man verstehen, dass In Deutschland rein rechtlich zwischen Eigentümer und Besitzer einer Immobilie unterschieden wird. Eigentümer ist derjenige, der auch den Grundbucheintrag hat. Besitzer ist wiederrum die Person, die die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie hat (z.B. der Mieter einer Wohnung). 

Ein notarieller Kaufvertrag regelt nur die gegenseitigen Pflichten beider Vertragsparteien und verursacht noch längst keinen Eigentumsübergang. Bis zum endgültigen Grundbucheintrag ist der Käufer, auch wenn er bereits den vollen Kaufpreis beglichen hat zu keiner Zeit Eigentümer der Immobilie. 

Es ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer aufgrund hoher Geldverschiebungen von großer Wichtigkeit, dass die Abwicklung des Immobilienerwerbs nur Zug-um-Zug unter Einschaltung einer neutralen Person (Notar) erfolgt.  

Übersicht über alle Phasen des Erwerbsvorgangs bis zum endgültigen Grundbucheintrag...

1.) Abschluss notarieller Kaufvertrag
Immobilienerwerb 25%
2.) Prüfung von Auflagen / Vollzugsvoraussetzungen durch den Notar
Immobilienerwerb 50%
3.) Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt durch den Notar
Immobilienerwerb 75%
4.) Grundbucheintrag / Eigentumsübergang
Immobilienerwerb 100%

Der notarielle Kaufvertrag...

Der erste Schritt des Erwerbsvorgangs beginnt mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über die Immobilie. Dieser muss durch einen anerkannten Notar beurkundet werden. Nicht nur die Immoilienübertragung, sondern auch alle sonstigen Abreden zum Erwerbsvorgang werden durch die Beurkundungspflicht festgehalten.

In diesem Zuge sollte sich unter anderem darüber verständigt werden, welche Bestandteile der Immobilie zugehörig sind und welche Gegenstände mitverkauft werden sollen. Die daraus resultierenden Abmachungen sollten dabei unbedingt im Kaufvertrag dokumentiert werden. Spätere Missverständnisse werden somit direkt aus dem Weg geräumt.

In der Regel gehen wesentliche Bestandteile der Immobilie automatisch mit dem Eigentum über. Oft ist es aber nicht immer eindeutig, welche Bestandteile wesentlich sind oder nicht. Dabei sollte z.B. der Besitzübergang einer Einbauküche auf jeden Fall festgehalten werden, da diese keinen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes darstellt. 

Mein Tipp: In diesem Zuge es auch ratsam, einen Teil des Kaufpreises auf das Mobiliar zuzuteilen. Dadurch werden die Kosten für die Grunderwerbssteuer reduziert. Anders sieht es dabei z.B. mit einer Gastherme aus. Diese ist fest mit dem Gebäude verbunden und muss somit nicht gesondert vereinbart werden.

Ein Beispiel...

Der verhandelter Kaufpreis für deine Wunschimmobilie beträgt 250.000€. Darauf zahlst du in Deutschland die Grunderwerbssteuer (vom Bundesland abhängig). Zur Veranschaulichung rechne ich mit 5%. Das macht also zusätzlich 12.500€ Steuer oben drauf.

Wenn du laut notariellen Kaufvertrag auch 2 Einbauküchen im Wert von 10.000€ mit erworben hast, so reduziert sich die Grunderwerbssteuer um 500€ (5% von 10.000€). Diese ist nämlich nur für das Grundstück und die Immobilie mit wesentlichen Bestandteilen zu verrichten. Wie man sieht, lohnt es sich also auf jeden Fall solche Dinge im Kaufvertrag mit zu berücksichtigen!

Reduzierung Grunderwerbssteuer durch

Was wird wie geregelt?

Notwendiger Bestandteil eines notariellen Kaufvertrags sind die Regelungen der Haupt- und Nebenleistungspflichten der einzelnen Vertragsparteien. Dabei besteht die Hauptleistungspflicht des Käufers darin, den im Vertrag angegebenen Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Damit dieser allerdings auch bereitwillig bezahlt sind bestimmte Voraussetzungen notwendig

Naturgemäß möchte der Käufer den Kaufpreis natürlich so spät wie möglich bezahlen und das Grundstück mit der Immobilie so früh wie möglich als Eigentum erlangen. Selbiges gilt natürlich auch für den Verkäufer, nur anders herum. 

Aufgrund dieser gegensetzlichen Interessenlage, wird die Abwicklung der gegenseitigen Pflichten Zug-um-Zug unter Einbezug einer neutralen Person (Notar) abgewickelt. Die Hauptleistungspflicht des Verkäufers besteht grundsätzlich nur darin, das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer zu übertragen

Zug um Zug bis zum Grundbucheintrag

Nicht zu vernachlässigen und ebenfalls im notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen sind diverse Nebenleistungspflichten beider Vertragsparteien. Dazu zählt beispielsweise die Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück lastenfrei zu übertragen. Bedeutet, dass eingetragene Grundpfandrechte zu löschen sind. 

In der Regel werden Grundpfandrechte auch nicht vom Käufer übernommen. Die zuständige Bank wird höchst wahrscheinlich auch die Mitwirkung verweigern, da diese mit viel Arbeitsaufwand verbunden ist als die Erteilung der Löschungsbewilligung. Weitere Nebenleistungspflichten sind, falls vereinbart, ebenfalls vollständig mit im Kaufpreis aufzunehmen. 

Beispielsweise kann die Regelung getroffen werden, dass die Immobilie besenrein zu übergeben oder das vorhandene Mobiliar komplett vom Verkäufer zu räumen ist

Mein Tipp: Aus persönlicher Erfahrung sollte auch die Übergabe von sämtlichen Bauunterlagen, sowie das Aushändigen einer lückenlosen Dokumentationen aller durchgeführten Sanierungsmaßnahmen geregelt werden. 

Ablauf des Immobilienkaufvertrages...

Wie bereits erwähnt, wirkt der Notar beim Vollzug des Kaufvertrages in jeder Phase mit. Er hat dabei Sorge zu tragen, dass beide Vertragsparteien ihre vertraglich geregelten Pflichten in bestimmter festgelegter Reihenfolge erfüllen. Bei hohen Vermögensverschiebungen kommt in der Regel als weitere Vertragspartei noch zusätzlich die Bank des Käufers hinzu.

Wenn der Verkäufer auf die Immobilie noch einen laufenden Kreditvertrag hat, so kommt darüber hinaus auch seine Bank mit ins Spiel. Insgesamt sind somit also 4 Parteien am Vollzug des Kaufvertrages beteiligt, da auch die Absicherung der Banken durch den Notar berücksichtigt werden muss.

Die Bank des Käufers wird in der Regel nur dann bereit sein, den Kaufpreis zu zahlen, wenn ihr zuvor das Grundpfandrecht auf dem Grundstück bestellt worden ist. Andererseits wird die Bank des Verkäufers nur dann bereit sein die Löschungsbewilligung ihres Grundpfandrechtes zu erteilen, wenn sie aus dem ausgezahlten Kaufpreis auch die Rückführung des restlichen Bankdarlehens des Verkäufers erhält.

Zur Veranschaulichung der einzelnen Schritte beim Vollzug eines Immobilienkaufvertrages folgende schematische Darstellung, um die verschiedenen Wechselbeziehungen der einzelnen Vertragsparteien aufzuzeigen:

Schematische Darstellung...

Wechselbeziehung der Vertragsparteien bis zum Grundbucheintrag

a) Der notarielle Kaufvertrag bevollmächtigt den Käufer, das Grundstück bereits vor Eigentumsübergang mit Grundpfandrechten zu belasten.

b) Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung für die Bank des Käufers.

c) Vom Notar wird die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Käufer beantragt.

d) Die Bank des Verkäufers erteilt dem Notar die Löschungsbewilligung zu treuen Händen hinsichtlich der Grundschuld. Die Übersendung der Löschungsbewilligung erfolgt mit der Auflage, die Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn die Bank des Verkäufers die Darlehensvaluta zur Ablösung des Darlehens erhalten hat und dieses gegenüber dem Notar auch bestätigt. 

e) Das Grundbuchamt sendet die Nachweise der Eintragung der Grundschuld für die Bank des Käufers und der Eigentumsvormerkung an den Notar. Dieser sendet alle Nachweise an den Käufer und dieser leitet sie an seine Bank weiter.

f) Der Käufer weist seine Bank an, den Kaufpreis an die Bank des Verkäufers und den Restbetrag nach Abzug des bestehenden Darlehens an den Verkäufer auszuzahlen.

g) Der Verkäufer und dessen Bank bestätigen gegenüber dem Notar den Zahlungseingang

h) Das Grundbuchamt erhält vom Notar die Löschungsbewilligung hinsichtlich der Grundschuld der Bank des Verkäufers und den Eigentumsumschreibungsantrag.

i) Der Käufer bezahlt die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt (siehe Beispiel oben).

j) Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuchamt (Grundbucheintrag) ein und übersendet die Eintragunsmitteilung an den Käufer und den Notar.8

Der Grundbucheintrag - Der endgültige Besitzübergang...

Wie eben beschrieben erfolgt der endgültige Besitzübergang an den Käufer erst nach dem Gundbucheintrag beim zuständigen Grundbuchamt. In der Regel vergehen bis dorthin ca. 3 Monate. Bis dahin müssten beide Vertragsparteien also warten, wenn sie den Besitz- und Eigentumsübergang gleichzeitig vollziehen wollen.

Der Grundbucheintrag als endgültiger Besitzübergang

In der Praxis ist es jedoch nicht üblich, solange zu warten. Nach Einreichung des Eigentumsumschreibungsantrages beim Grundbuchamt durch den Notar, kann nichts mehr passieren, was den Eigentumsübergang noch scheitern lassen könnte. Aufgrund dessen ist es in der Praxis so, dass der Besitzübergang an der Immobilie bereits nach erfolgter Bestätigung des Geldeingangs erfolgt. 

Da der Besitzübergang folglich dem Eigentumsübergang vorausgeht, sind im Notarvertrag vorab zusätzliche Regelungen zu treffen (z.B. Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuern oder das Mieten bereits auf das Konto des Käufers gezahlt werden). Diese Regelungen sind absoluter Standard und angemessen und sollten unbedingt im Kaufvertrag mit aufgenommen werden.

Fazit...

Von der Kaufabsicht bis zum endgültigen Grundbucheintrag sind einige rechtliche Schritte in bestimmter Reihenfolge und Zug-um-Zug notwendig. Die Grundlage dafür stellt der sog. notarielle Kaufvertrag, der alle Pflichten des Käufers und Verkäufers regelt. Hinzu kommen zusätzlich die Belange der Banken beider Vertragsparteien, die ebenfalls im Kaufvertrag mit aufgenommen werden müssen.  

Dabei spielt der Notar die zentrale Rolle und ist in allen Phasen bis zum Erwerb involviert. Zusammenfassend kann aber gesagt werden, dass ein Erwerbsvorgang in Deutschland kontrolliert und unter bestimmten Bedingungen für alle Vertragsparteien neutral abgewickelt wird. 

Jedoch sollte man sich einen notariellen Kaufvertrag auf jeden Fall immer ganz genau ansehen und inhaltlich mitbestimmen, da dieser auch Textpassagen enthalten kann, die evtl. nicht in dein Konzept passen!

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