Der Grundbucheintrag – Voraussetzung für die Eigentumsüberschreibung einer Immobilie!

Nach erfolgreicher Immobiliensuche und gewissenhafter Überprüfung aller Unterlagen und des baulichen Zustandes, ist man sich endlich mit dem Verkäufer einig. Jetzt ist es an der Zeit einige wichtige Verträge abzuschließen. Dabei spielt die Reihenfolge und der richtige Inhalt die entscheidende Rolle. Für den Erwerb und den letztendlichen Grundbucheintrag einer Immobilie, sind also vorab einige rechtliche Schritte notwendig. Der sogenannte notarielle Kaufvertrag stellt dafür bereits frühzeitig die Weichen. Man benötigt ihn grundsätzlich beim Immobilienkauf, beim Erwerb von unbebauten/bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen.

Schritt für Schritt zum Grundbucheintrag

Um die einzelnen Schritte zum Erwerb einer Immobilie nachvollziehen zu können, muss man verstehen, dass In Deutschland rein rechtlich zwischen Eigentümer und Besitzer einer Immobilie unterschieden wird. Eigentümer stehen im Grundbuch mit einem Grundbucheintrag. Besitzer wiederum haben die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie. Mieter sind z.B. rein rechtlich die Besitzer ihrer gemieteten Wohnung.

Der notarielle Kaufvertrag regelt prinzipiell nur die gegenseitigen Pflichten beider Vertragsparteien und verursacht noch keinen Eigentumsübergang. Käufer sind bis zum endgültigen Grundbucheintrag zu keiner Zeit auch Eigentümer der Immobilie. Auch nicht, wenn sie bereits den vollen Kaufpreis beglichen haben! Es ist daher sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer aufgrund hoher Geldverschiebungen von großer Wichtigkeit, dass die Abwicklung des Immobilienerwerbs nur Zug-um-Zug unter Einschaltung einer neutralen Person (Notar) erfolgt.  

Der notarielle Kaufvertrag - ein wichtiger Schritt zum Grundbucheintrag
Der notarielle Kaufvertrag bildet die Grundvoraussetzung für den Grundbucheintrag.

Übersicht über alle Phasen des Erwerbsvorgangs bis zum endgültigen Grundbucheintrag

1.) Abschluss des notariellen Kaufvertrages
Immobilienerwerb 25%
2.) Prüfung von Auflagen / Vollzugsvoraussetzungen durch den Notar
Immobilienerwerb 50%
3.) Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt durch den Notar
Immobilienerwerb 75%
4.) Grundbucheintrag / Eigentumsübergang
Immobilienerwerb 100%

Der notarielle Kaufvertrag...

Der erste Schritt des Erwerbsvorgangs beginnt mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über die Immobilie. Nur anerkannte Notare dürfen diesen beurkunden. Nicht nur die Immoilienübertragung, sondern auch alle sonstigen Abreden zum Erwerbsvorgang werden durch die Beurkundungspflicht festgehalten. In diesem Zuge sollte sich unter anderem auch darüber verständigt werden, welche Bestandteile der Immobilie zugehörig sind und welche Gegenstände mit verkauft werden sollen.

Ohne notariellen Kaufvertrag ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie nicht möglich.

Die daraus resultierenden Abmachungen müssen dabei unbedingt im Kaufvertrag dokumentiert werden. Spätere Missverständnisse werden somit direkt aus dem Weg geräumt. Wesentliche Bestandteile einer Immobilie gehen in der Regel  automatisch mit dem Eigentum über. Oft ist es aber nicht ganz eindeutig, welche Bestandteile wesentlich sind oder nicht. Dabei sollte z.B. der Besitzübergang einer Einbauküche auf jeden Fall im Kaufvertrag festgehalten werden. Diese  stellt nämlich grundsätzlich keinen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes dar. 

TippIn diesem Zuge es auch ratsam, einen Teil des Kaufpreises auf das Mobiliar zuzuteilen. Dadurch werden z.B. die Kosten für die Grunderwerbssteuer reduziert. Anders sieht es mit einer Gastherme aus. Diese ist fest mit dem Gebäude verbunden und muss somit nicht gesondert vereinbart werden.

Ein Beispiel...

Der verhandelte Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000€. Man zahlt darauf in Deutschland noch zusätzlich die Grunderwerbssteuer (Höhe vom Bundesland abhängig). Diese beträgt in diesem Beispiel 5%. Das macht zusätzlich 12.500€ Steuer oben drauf.

Wenn nun im notariellen Kaufvertrag auch 2 Einbauküchen im Wert von 10.000€ mit erworben wurden, reduziert sich die Grunderwerbssteuer um 500€ (5% von 10.000€). Diese ist nämlich nur für das Grundstück und die Immobilie mit wesentlichen Bestandteilen zu verrichten. Es lohnt sich also auf jeden Fall solche Dinge im Kaufvertrag immer mit zu berücksichtigen!

Reduzierung Grunderwerbssteuer durch

Was wird wie geregelt?

Die Regelungen der Haupt- und Nebenleistungspflichten der einzelnen Vertragsparteien sind notwendiger Bestandteil des notariellen Kaufvertrages. Dabei besteht die wesentliche Hauptleistungspflicht des Käufers darin, den im Vertrag angegebenen Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Damit dieser allerdings auch bereitwillig bezahlt, sind dafür bestimmte Voraussetzungen notwendig. 

Käufer möchten den Kaufpreis natürlich so spät wie möglich bezahlen und das Grundstück mit der Immobilie so früh wie möglich als Eigentum erlangen. Selbiges gilt naturgemäß auch für den Verkäufer, nur anders herum. Aufgrund dieser gegensetzlichen Interessenlage, wird die Abwicklung der gegenseitigen Pflichten Zug-um-Zug unter Einbezug einer neutralen Person (Notar) abgewickelt. Die Hauptleistungspflicht des Verkäufers besteht grundsätzlich nur darin, das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer zu übertragen. 

Zug um Zug bis zum Grundbucheintrag

Diverse Nebenleistungspflichten beider Vertragsparteien sind dabei nicht zu vernachlässigen. Diese sollten grundsätzlich auch im notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Dazu zählt beispielsweise die Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück lastenfrei zu übertragen. Das bedeutet, dass eingetragene Grundpfandrechte zu löschen sind. In der Regel werden diese aber ohnehin nicht vom Käufer übernommen. Die zuständige Bank wird höchst wahrscheinlich auch die Mitwirkung verweigern, da diese mit viel mehr Arbeitsaufwand verbunden ist, als die Erteilung der Löschungsbewilligung. Weitere Nebenleistungspflichten sind, falls vereinbart, ebenfalls vollständig mit im Kaufvertrag aufzunehmen. Verkäufer und Käufer können z.B. die Regelung treffen, dass die Immobilie besenrein zu übergeben oder das vorhandene Mobiliar komplett zu räumen ist. 

Tipp: Aus Erfahrung sollte auch die Übergabe von sämtlichen Bauunterlagen, sowie das Aushändigen einer lückenlosen Dokumentationen aller durchgeführten Sanierungsmaßnahmen geregelt werden. 

Ablauf des Immobilienkaufvertrages...

Der Notar wirkt beim Vollzug des Kaufvertrages in jeder Phase mit. Er hat dabei Sorge zu tragen, dass beide Vertragsparteien ihre vertraglich geregelten Pflichten in bestimmter festgelegter Reihenfolge erfüllen. Bei hohen Vermögensverschiebungen kommt in der Regel als weitere Vertragspartei noch zusätzlich die Bank des Käufers hinzu. Wenn der Verkäufer auf die Immobilie noch einen laufenden Kreditvertrag hat, so kommt darüber hinaus auch seine Bank mit ins Spiel. Insgesamt sind somit also 4 Parteien am Vollzug des Kaufvertrages beteiligt, da auch die Absicherung der Banken durch den Notar berücksichtigt werden muss.

Die Bank des Käufers wird in der Regel nur dann bereit sein, den Kaufpreis zu zahlen, wenn ihr zuvor das Grundpfandrecht auf dem Grundstück bestellt worden ist. Andererseits wird die Bank des Verkäufers nur dann bereit sein die Löschungsbewilligung ihres Grundpfandrechtes zu erteilen, wenn sie aus dem ausgezahlten Kaufpreis auch die Rückführung des restlichen Bankdarlehens des Verkäufers erhält. 

Ablauf des Immobilienkaufvertrages
Am der Eigentumsüberschreibung einer Immobilie sind in der Regel bis zu 4 Vertragspargteien beteiligt.

Dazu folgende schematische Darstellung, um die verschiedenen Wechselbeziehungen der einzelnen Vertragsparteien aufzuzeigen:

Schematische Darstellung...

Wechselbeziehung der Vertragsparteien bis zum Grundbucheintrag

 a) Der notarielle Kaufvertrag bevollmächtigt den Käufer, das Grundstück bereits vor Eigentumsübergang mit Grundpfandrechten zu belasten.

► b) Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung für die Bank des Käufers.

► c) Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Käufer.

d) Die Bank des Verkäufers erteilt dem Notar die Löschungsbewilligung zu treuen Händen hinsichtlich der Grundschuld. Die Übersendung der Löschungsbewilligung erfolgt mit der Auflage, die Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn die Bank des Verkäufers die Darlehensvaluta zur Ablösung des Darlehens erhalten hat und dieses gegenüber dem Notar auch bestätigt. 

e) Das Grundbuchamt sendet die Nachweise der Eintragung der Grundschuld für die Bank des Käufers und der Eigentumsvormerkung an den Notar. Dieser sendet alle Nachweise an den Käufer und dieser leitet sie an seine Bank weiter.

f) Der Käufer weist seine Bank an, den Kaufpreis an die Bank des Verkäufers und den Restbetrag nach Abzug des bestehenden Darlehens an den Verkäufer auszuzahlen.

g) Der Verkäufer und dessen Bank bestätigen gegenüber dem Notar den Zahlungseingang. 

h) Das Grundbuchamt erhält vom Notar die Löschungsbewilligung hinsichtlich der Grundschuld der Bank des Verkäufers und den Eigentumsumschreibungsantrag.

i) Der Käufer bezahlt die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt.

j) Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuchamt (Grundbucheintrag) ein und übersendet die Eintragunsmitteilung an den Käufer und den Notar.

Der Grundbucheintrag - Der endgültige Besitzübergang

Der endgültige Besitzübergang an den Käufer erfolgt erst nach erfolgreichen Gundbucheintrag beim zuständigen Grundbuchamt. In der Regel vergehen bis dorthin ca. 3 Monate. Bis dahin müssten beide Vertragsparteien also warten, wenn sie den Besitz- und Eigentumsübergang gleichzeitig vollziehen wollen.

In der Praxis ist es jedoch nicht üblich, solange zu warten. Nach Einreichung des Eigentumsumschreibungsantrages beim Grundbuchamt durch den Notar, kann im Prinzip nichts mehr passieren, was den Eigentumsübergang noch scheitern lassen könnte. Aufgrund dessen ist es in der Praxis so, dass der Besitzübergang an der Immobilie bereits nach erfolgter Bestätigung des Geldeingangs erfolgt. 

Der Grundbucheintrag als endgültiger Besitzübergang

Da der Besitzübergang folglich dem Eigentumsübergang vorausgeht, sind im Notarvertrag vorab zusätzliche Regelungen zu treffen (z.B. Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuern oder das Mieten bereits auf das Konto des Käufers gezahlt werden). Diese Regelungen sind ohnehin Standard und angemessen und sollten daher unbedingt im Kaufvertrag mit aufgenommen werden.

Fazit: Grundbucheintrag

Von der Kaufabsicht bis zum endgültigen Grundbucheintrag sind einige rechtliche Schritte in bestimmter Reihenfolge und Zug-um-Zug notwendig. Die Grundlage dafür stellt der sog. notarielle Kaufvertrag, der alle Pflichten des Käufers und Verkäufers regelt. Hinzu kommen zusätzlich die Belange der Banken beider Vertragsparteien, die ebenfalls im Kaufvertrag mit aufgenommen werden müssen. Dabei spielt der Notar die zentrale Rolle und ist in allen Phasen bis zum Erwerb involviert. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass ein Erwerbsvorgang in Deutschland grundsätzlich sehr kontrolliert und unter bestimmten Bedingungen für alle Vertragsparteien neutral abgewickelt wird.

Was dich auch interessieren könnte...

ERFOLG MIT WOHNIMMOBILIEN 2.0 – SO WERDEN SIE IN 6 MONATEN PRIVATER IMMOBILIENINVESTOR

Thomas Knedel, ausgewiesener Profi in Sachen Immobilien, zeigt ungewöhnliche Wege auf, wie Du u.a.

  • durch Immobilien finanziell frei wirst und ein passives Einkommen generierst.
  • Vermögen langfristig und sicher in Immobilien investierst.
  • mit individuellen Strategien Immobilien auch in angespannten Märkten und abseits der großen Immobilien Portale erwirbst.

Das System Immobilie ist ein weiteres Buch von Thomas Knedel, welches alle wichtigen Themen hinsichtlich Immobilien-Investments vereint.

Dabei teilt er das Know-How, die Erfahrung und die Praxis von 20 weiteren Immobilien-Investoren, wie z.B. Gerald Hörhan (“Investmentpunk”), Andreas sell (der reichste Hausmeister Deutschlands), Diana Herein (auch spät anfangen lohnt sich!), Stephan Steup (“Cashflow-Junkie”), Pauls Misar (Entrepreneur und Investor seit 25 Jahren) und Waldemar Merkel (Junginvestor).

Schreibe einen Kommentar

Ich akzeptiere

Menü schließen