Bodenwert: Diese Faktoren beeinflussen ihn & so wird er berechnet!

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird grundsätzlich immer vom jeweils ermittelten Bodenwert bestimmt. Dieser dient dabei als wichtigstes Element beim Immobilien- bzw. Grundstückskauf und -verkauf, sowie bei der allgemeinen Bewertung von Grundstücken. Befindet sich auf dem jeweiligen Grundstück jedoch bereits ein Gebäude, wird dieses für die Berechnung des Bodenwerts vernachlässigt. Man unterstellt dabei prinzipiell, dass das Grundstück keiner weiteren Bebauung unterliegt. Der nachfolgende Beitrag soll Aufschluss darüber geben, wie sich der Bodenwert allgemein zusammensetzt, welche Faktoren ihn beeinflussen und wie man ihn dabei möglichst genau berechnen kann.

Bodenwert: Diese Faktoren beeinflussen ihn & so wird er berechnet!
Der Bodenwert gibt Auskunft über den Wert eines unbebauten und fiktiv freigelegten Grundstücks und kann durch mehrere Berechnungsvarianten ermittelt werden.

Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert gibt Auskunft über den Wert eines unbebauten und fiktiv freigelegten Grundstücks. Unterliegt ein Grundstück bereits einer Bebauung, wird diese im Zuge der Wertermittlung vernachlässigt. In diesem Fall spricht man von einem sogenannten „reinen Bodenwert“, welcher vorhandene Gebäude oder sonstige Bebauungen für die Ermittlung grundsätzlich ausschließt.

Der Bodenwert lässt sich grundsätzlich mit mehreren Berechnungsmethoden ermitteln. Zum einen kann dafür ein entsprechender Bodenrichtwert herangezogen werden. Zum anderen können aber auch zurückliegende Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke im Zuge eines Vergleichswertverfahrens zur Ermittlung des Bodenwerts führen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird in bestimmten Abständen von einem Gutachterausschuss der entsprechenden Gemeinde ermittelt. Er definiert dabei den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks, abhängig von der entsprechenden Lage und der jeweiligen Richtwertzone. Eine einzelne Richtwertzone kann dabei einzelne Straßenabschnitte bis hin zu ganze Gemeinden beinhalten. Zusammengefasste Datenbanken aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen regionaler Grundstücke bilden dabei die Grundlage des Bodenrichtwertes. Aber auch regionale und standorttechnische Entwicklungen können einen erheblichen Einfluss auf den Wert nehmen.

Die Bodenrichtwerte sind im Regelfall für jeden frei zugänglich. Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter werden dabei in regelmäßigen Abständen von mindestens zwei Jahren ermittelt und in Form von sogenannten Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Der Bodenrichtwert gibt also prinzipiell nur den durchschnittlichen Wert je Quadratmeter Grundstücksfläche an. Der Bodenwert hingegen ermittelt dabei den gesamten Wert eines Grundstücks.

▷ Hinweis:

Der Bodenrichtwert ist grundsätzlich nur ein rechnerischer Wert. Der tatsächliche Bodenwert kann daher gegebenenfalls stark vom vorgegebenen Bodenrichtwert abweichen.

Ermittlung des Bodenwerts anhand des Bodenrichtwerts

Der Bodenrichtwert beschreibt prinzipiell nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis eines Grundstücks in einer eigegrenzten und definierten Zone. Der Bodenwert ergibt sich dabei, indem man nun den Bodenrichtwert mit der jeweiligen Grundstücksgröße multipliziert.

Bodenwert [EURO] = Bodenrichtwert [EURO pro m²] x Grundstücksgröße [m²]

Der Bodenrichtwert ist jedoch nur ein rechnerischer Wert. Er berücksichtigt dabei keine weiteren wertbeeinflussenden Faktoren des jeweiligen Grundstücks. Darunter zählt zum Beispiel die aktuelle Marktsituation. Gibt es zum Beispiel für die jeweilige Zone nur wenige Grundstücke bei hoher Nachfrage oder ist der Markt mit derartigen Grundstücken überlaufen?

Auch verschiedene Eigenschaften wie z.B. der Zuschnitt oder die Größe des Grundstücks werden von den Gutachterausschüssen oft nur im Durchschnitt zu anderen Grundstücken betrachtet. Aus diesem Grund kommt es häufig vor, dass der tatsächliche Verkehrswert eines Grundstücks oft erheblich von den Vorgaben der Bodenrichtwerte abweicht.

▷ Zum Beispiel:

Der übliche Bodenrichtwert für ein Grundstück in einer bestimmten Region beträgt 80 €/m². Die Grundstücke in dieser Zone haben dabei zu 90 Prozent eine Größe zwischen 500 bis 600 Quadratmeter. Die Nachfrage nach den restlichen 10 Prozent mit einer Grundstücksgröße zwischen 900 bis 1000 Quadratmeter ist dabei weitaus höher, sodass deren Wert aufgrund der abweichenden Größe und der höheren Nachfrage tatsächlich viel höher sein müsste. Der berechnete Bodenwert auf Grundlage des durchschnittlichen Bodenrichtwerts würde daher für die größeren Grundstücke keinen realen Verkehrswert ergeben. In diesem Fall würde sich die Ermittlung nach dem Vergleichswertverfahren realistischer gestalten.

Ermittlung des Bodenwerts anhand des Vergleichswertverfahrens

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Wert eines Grundstücks aus dem Wert vergleichbarer Grundstücke ab, die in letzter Zeit in der selben Region verkauft wurden. Sind jedoch gravierende Unterschiede in den Merkmalen vorhanden, müssen zusätzlich etwaige Zu- oder Abschläge bei der Berechnung berücksichtigt werden. Dazu zählen unter anderem folgende Faktoren:

  • Lage (Standort, Infrastruktur, Belichtung, Lärm, Geruch)
  • Größe des Grundstücks
  • Zuschnitt und Aufteilung des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit (z.B. Art des Bodens, Tragfähigkeit)
  • Art der baulichen Nutzung
  • Erschließungszustand
  • Etwaige Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerechte)
  • Verlauf von Grundstücksgrenzen
  • Topografie bzw. Erdoberfläche
  • Art der Bepflanzung
  • Bodenschätze (Gibt es Abbaumöglichkeiten?)

Die aktuelle Rechtsprechung sieht jedoch für erhebliche Abweichungen durch Zu- und Abschläge beim Vergleichswertverfahren einen maximal zulässigen Wert vor. Dieser darf dabei 35 Prozent zum Durchschnittswert nicht überschreiten. Anderenfalls ist für die Wertermittlung gegebenenfalls ein alternatives Verfahren zu wählen.

Welche Bedeutung hat der Bodenwert für die Wertermittlung von Immobilien?

Je nach gewähltem Wertermittlungsverfahren, hat der Bodenwert einen anderen Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie. Zur Auswahl hat der Immobilieneigentümer dabei grundsätzlich drei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Dabei ist bei allen Wertermittlungsverfahren zu beachten, dass sich der Bodenwert prinzipiell immer auch nach der aktuellen Nachfrage am Markt orientiert und dabei nie einen langfristig pauschalen Wert darstellt. 

Das Sachwertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus dem jeweiligen Sachwert der Immobilie und den entsprechenden Bodenwert. Der Sachwert des Gebäudes ergibt sich dabei aus entsprechenden Regelherstellungskosten in Abhängig des Baujahrs, der Gebäudeart und der Ausstattung. Dieser Wert wird anschließend noch um diverse Abschreibungen gemindert und mit einem entsprechenden Marktanpassungsfaktor versehen.

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Immobilienwert hingegen aus den Erträgen, die zukünftig mit der Immobilie und dem Grundstück erzielt werden können.

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Wert einer Immobilie dabei aus dem Wert vergleichbarer Immobilienverkäufe ab, die in letzter Zeit in der selben Region stattgefunden haben.

Fazit zum Bodenwert:

Der Bodenwert eines Grundstücks lässt sich grundsätzlich durch mehrere Berechnungsmethoden ermitteln. Dabei werden etwaige Bebauungen, die auf dem jeweiligen Grundstück vorhanden sind für die Wertermittlung grundsätzlich vernachlässigt. Am besten eignet sich dabei das sogenannte Vergleichswertverfahren. Dieses berücksichtigt bei der Berechnung des Bodenwerts die aktuelle Nachfrage durch das Auswerten tatsächlich getätigter Verkäufe und verwendet dabei für individuelle Merkmale diverse Zu- und Abschläge.

Für eine schnelle und bequeme Aussage kann jedoch auch auf frei zugängliche Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Diese liefern oft schnelle Informationen, sollten allerdings je nach individuellen Eigenschaften eines Grundstücks grundsätzlich hinterfragt werden, da die individuelle Marktsituation dabei oftmals vernachlässigt wird.

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