Bodenrichtwert: Definition, Berechnung & Wert beeinflussende Faktoren!

Der Bodenrichtwert gibt Auskunft darüber, wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist. Er wird in regelmäßigen Abständen von einem Gutachterausschuss ermittelt und definiert dabei den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks einer Gemeinde, abhängig von der jeweiligen Lage und Richtwertzone. Grundlage des Bodenrichtwerts sind dabei zusammengefasste Datenbanken aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen regionaler Grundstücke. Aber auch die grundsätzliche Entwicklung eines Standorts kann Einfluss auf den Bodenrichtwert nehmen.

Bodenrichtwert: Definition, Berechnung & beeinflussende Faktoren
Der Bodenrichtwert berücksichtigt immer nur das unbebaute Grundstück. Etwaige Bebauungen werden bei der Berechnung vernachlässigt.

Wie berechnet man den Bodenrichtwert?

Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinden ermitteln den Bodenrichtwert auf Grundlage tatsächlich getätigter Verkäufe in einem definierten Zeitraum. Im Regelfall wird der Bodenrichtwert zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres neu berechnet. Aber auch kürzere Zeiträume sind dabei möglich und können von den jeweiligen Gemeinden individuell festgelegt werden. Diese Herangehensweise macht vor allem dann Sinn, wenn ein Standort hohen Preisschwankungen unterliegt und es auch in kleineren Abständen genügend tatsächlich getätigte Verkäufe für eine aussagekräftige Auswertung gibt.

Die Daten für die jeweiligen Auswertungen erhalten die Gutachterausschüsse dabei von regionalen Notaren, die ihnen dafür jeden beurkundeten Kaufvertrag als Kopie zusenden. Die so gesammelten Kaufpreise dienen dann im nächsten Schritt der Erstellung von sogenannten Bodenrichtwerttabellen oder -karten. Der Bodenrichtwert kann so der jeweils zutreffenden Richtwertzone zugeordnet werden. Mögliche Zoneneinteilungen können dabei von einzelnen Stadtteilen und Straßen auch ganze Ortschaften umfassen.

Für eine Bodenwertermittlung wird grundsätzlich vernachlässigt, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht. Da die Bebauung für den Bodenwert prinzipiell nicht von Bedeutung ist, werden Grundstücke für die Berechnung immer auch als unbebaut behandelt. Für die korrekte Ermittlung des Bodenrichtwerts sind jedoch noch weitere Faktoren zu berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem folgende Merkmale eines Grundstücks:

  • Bebauungsmöglichkeiten
  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad
  • Lage des Grundstücks
So wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert berechnet:

Der Bodenwert ergibt sich immer aus der Größe des Grundstücks [m²] multipliziert mit dem Bodenrichtwert [€ pro m²]:

Bodenwert [€] = Bodenrichtwert [€ pro m²] x Grundstücksfläche [m²]

Wo findet man die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden im Regelfall in Form einer Bodenrichtwerttabelle oder einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Die Karten oder Tabellen werden dabei in Zonen unterteilt (z.B. Straßen oder Ortschaften), die auf Grundlage von Grundstücken mit vergleichbaren Nutzungs- und Wertverhältnissen erstellt werden. Auf Anfrage können die jeweiligen Bodenrichtwerttabellen oder -karten kostenlos beim jeweiligen Gutachterausschuss der Gemeinde eingesehen werden. Zusätzlich gibt es auch Online die Möglichkeit, das mit allen Bundesländern vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) gegen eine entsprechende Gebühr zu nutzen. Auch hier hat man die Möglichkeit, den jeweiligen Bodenrichtwert anzufordern.

Worauf sollte beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks geachtet werden?

Der Wert eines Grundstücks wird zusätzlich davon beeinflusst, ob es eine Bebauung gibt oder nicht. Der Wert eines unbebauten Grundstücks ist zum Beispiel dann wesentlich geringer als ein vergleichbares Grundstück, wenn darauf eine abbruchreife Immobilie steht, da hier die Kosten für den Abbruch zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Aus diesem Grund liegt man bei einem unbebauten Grundstück im Regelfall richtig, wenn man den Bodenrichtwert heranzieht und die jeweiligen Zu- oder Abschläge aufgrund der individuellen Merkmale des Grundstücks berücksichtigt. Möchte man jedoch den Wert eines bebauten Grundstücks ermitteln, bedarf es dabei einer Verkehrswertermittlung, die sowohl die Merkmale der Bebauung als auch des Grundstücks berücksichtigt.

Können Grundstücke von der Steuer abgesetzt werden?

Bei vermieteten Immobilien kann der Kaufpreis grundsätzlich ratierlich über bis zu 50 Jahre als Abschreibung für Abnutzung (AfA) von der Steuer abgeschrieben werden. Dabei kann jedoch immer nur der Anteil abgeschrieben werden, der auf die Bebauung anfällt. Grundstücke sind davon ausgenommen, da man davon ausgeht, dass sich diese grundsätzlich nicht über die Jahre abnutzen. Gibt man dem Finanzamt beim Kauf einer Immobilie in seinem notariellen Kaufvertrag keinen anteiligen Bodenwert vor, ermittelt es diesen anhand der offiziellen Bodenrichtwerte.

► Hinweis: Der Bodenwert sollte schon vorab im Notarvertrag separat ausgewiesen werden. Das Finanzamt setzt für das Grundstück im Regelfall einen durchschnittlichen Bodenrichtwert an. Liegt dieser allerdings aufgrund besonderer Merkmale wesentlich über dem eigentlichen Wert, können sich dadurch bei Mietimmobilien Steuernachteile ergeben!

Kritik am Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert liefert immer nur einen Anhaltspunkt für den tatsächlichen Wert eines Grundstücks. Grundstückseigentümer müssen grundsätzlich immer damit rechnen, dass der reale Wert auch über oder unter dem Bodenrichtwert liegen kann. Bodenrichtwerte betrachten zusätzlich nur Verkäufe in der Vergangenheit. Hat sich die Marktsituation seit der letzten Veröffentlichung der Bodenrichtwerte drastisch verändert, kann das Grundstück mittlerweile sogar mehr oder weniger Wert sein als zuvor. Es sind aber auch immer Preisunterschiede innerhalb der verschiedenen Bodenrichtwertzonen möglich. Der konkrete Wert ermittelt sich deshalb auch immer aus den individuellen Faktoren und Merkmalen eines Grundstücks. Aber auch Altlasten können den Wert eines Grundstücks stark beeinflussen.

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