Bewirtschaftungskosten: Diese Kosten gehören zu den laufenden Aufwendungen einer Immobilie!

Immobilieneigentümer müssen im Regelfall nicht nur Geld für ihren Hauskredit aufbringen. Sie haben grundsätzlich auch die Verantwortung, ihre Immobilie immer in dem Zustand zu bewahren, in dem diese ungehindert genutzt werden kann. Die anfallenden Kosten dafür werden auch als laufende Bewirtschaftungskosten bezeichnet und nehmen neben dem Kaufpreis zusätzlich eine zentrale Rolle bei der Entscheidungsfindung für den Kauf einer Immobilie ein.

Bewirtschaftungskosten: Diese Kosten gehören zu den laufenden Aufwendungen einer Immobilie!
Zu den laufenden Bewirtschaftungskosten zählen: Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Abschreibungen und das Mietausfallwagnis.

Was sind sogenannte Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten fassen alle Aufwendungen zusammen, die in regelmäßigen Abständen bei der Nutzung einer Immobilie anfallen. Sie dienen also grundsätzlich dem Erhalt und der Versorgung der Immobilie. Bei der Vermietung unterscheidet man dabei grundsätzlich zwischen umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

Welche Aufwendungen werden den Bewirtschaftungskosten zugeordnet?

Die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie setzen sich prinzipiell aus fünf zentralen Einzelkategorien zusammen. Die Wichtigkeit der einzelnen Kategorien hängt dabei grundlegend davon ab, ob der Eigentümer in der Immobilie als Eigennutzer (z.B. Eigenheim) oder als Vermieter (z.B. Mehrfamilienhaus) fungiert. Für Eigennutzer spielen bei der Betrachtung der Bewirtschaftungskosten zum Beispiel grundsätzlich nur die laufenden Betriebskosten und die Kosten für etwaige Instandhaltungen eine Rolle.

Vermieter hingegen müssen auch entsprechende Verwaltungskosten, Abschreibungen und ein Mietausfallwagnis als laufende Bewirtschaftungskosten berücksichtigen. Denn: Diese Kosten können zwar bei der Steuererklärung geltend gemacht werden, mindern jedoch die Rendite, die mit der Immobilie letztlich erzielt werden soll.

Abschreibungen

Abschreibungen zählen grundsätzlich zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Der Staat geht im Grunde davon aus, dass eine Immobilie mit der Zeit einer Abnutzung unterliegt und dabei Jahr für Jahr an Wert verliert.Immobilieneigentümer können deshalb die beim Erwerb entstandenen Anschaffungs- und Herstellungskosten über viele Jahre von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur dann, wenn die Immobilie entsprechend als Mietobjekt genutzt wird und dabei keiner vollständigen Eigennutzung unterliegt.

Dabei gilt für Eigentümer, die eine Immobilie besitzen, die nach 1925 errichtet wurde, dass sie jährlich in einem Zeitraum von 50 Jahren 2 Prozent dieser Summe von der Steuer als Bewirtschaftungskosten absetzen können. Für Immobilien die nach 1925 errichtet wurden, beträgt der Abschreibungszeitraum hingegen nur 40 Jahre. Die jährliche Abschreibung erhöht sich in diesem Fall jedoch auf 2,5 Prozent.

Hinweis:

Für Immobilien unter Denkmalschutz gelten besondere Abschreibungssätze. Hier dürfen in den ersten 8 Jahren 9 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden und in den darauffolgenden 4 Jahren 7 Prozent. Der Abschreibungszeiträum beläuft sich bei dieser Variante also auf lediglich 12 Jahre.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten und können bei Mietimmobilien demzufolge auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Kosten für etwaige Instandhaltungen fallen dabei in regelmäßigen Abständen an, um eine Immobilie dauerhaft in einem voll funktionsfähig nutzbarem Zustand zu halten.

Zu den Instandhaltungskosten gehören zum Beispiel Aufwendungen für Inspektionen oder Wartungen der Heizungsanlage. Aber auch entsprechende Aufwertungen einer Immobilie zum Beispiel durch das Austauschen von abgenutzten Bodenbelägen, können zu den Instandhaltungskosten zugezählt werden.

Vermieter sollten sich aufgrund dieser immer wiederkehrenden Kosten immer auch entsprechende Instandhaltungsrücklagen ansparen. Die Ansätze dafür fallen jedoch je nach Baujahr und Zustand der Immobilie unterschiedlich hoch aus. Immobilieneigentümer sollten dafür jedoch durchaus zwischen 10 und 15 EURO pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche als Richtwert einplanen.

Zum Beispiel:

ParameterErgebnis
Nutzungsart der ImmobilieMehrfamilienhaus (Vermietung)
Baujahr1930
Wohnfläche250,00 m²
Instandhaltungsrücklage14,00 EURO/m² pro Jahr
Instandhaltungsrücklage Gesamt3.500 EURO

Hinweis:

Aufgrund des Baujahrs der Immobilie, sollte der Eigentümer einen eher höheren Wert für die Instandhaltungsrücklage wählen. In diesem Beispiel ergibt sich dafür eine kalkulatorische Rücklage von 3.500 EURO pro Jahr bei 14,00 EURO pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.

Betriebskosten

Die Betriebskosten umfassen als Bewirtschaftungskosten alle Aufwendungen, die ständig für eine Immobilie anfallen. Die meisten dieser Kosten gelten dabei jedoch als umlagefähige Nebenkosten und können entsprechend auf die jeweiligen Mieter umgelegt werden. Dazu zählen zum Beispiel Aufwendungen für die Grundsteuer, etwaige Gebäudeversicherungen, Gebühren für die Müllabfuhr oder bestimmte Leistungen des Hausmeisters (z.B. Gartenpflege).

Nicht umlagefähige Nebenkosten sind hingegen Aufwendungen, die zum Beispiel mit einer Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens einhergehen (z.B. Zins & Tilgung). Aber auch Kontoführungsgebühren oder Verwaltungskosten müssen vom Vermieter selbst getragen werden. Die Kosten dafür können nicht im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Verwaltungskosten

Die Hausverwaltung ist im Grunde der Organisator einer Immobilie. Sie ist dabei sowohl für die technische als auch für die kaufmännische Verwaltung zuständig. Die Verwaltungskosten umfassen dabei alle Aufwendungen, die im Rahmen der sachgerechten Verwaltung einer vermieteten Immobilie entstehen können.

Darunter zählen zum Beispiel Aufwendungen für das Erstellen von Nebenkostenabrechnungen oder das Beauftragen von Fachfirmen für bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen. Die Höhe der Kosten für die entsprechende Verwaltung einer Immobilie können dabei jedoch sehr stark variieren. Immobilieneigentümer sollten dafür im Regelfall durchaus zwischen 20-30 EURO je Wohneinheit pro Monat einplanen.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis stellt einen prozentualen Anteil der Mieteinnahmen dar, bei dem der Vermieter davon ausgeht, dass er diesen Teil nicht ausgezahlt bekommt. Das Mietausfallwagnis gleicht also prinzipiell einem kalkulierten Risiko einer Minderung des Mietertrags durch eventuelle Mietausfälle. Die Höhe des Mietausfallwagnisses hängt dabei vom Standort und von der jeweiligen Nutzungsart der Immobilie ab. Im Regelfall wird dafür ein bestimmter Prozentsatz veranschlagt. Dieser variiert dabei in der Regel zwischen 2% bis 5% der Bruttomieteinnahmen.

Welche Bewirtschaftungskosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Einen Teil der anfallenden Bewirtschaftungskosten können Vermieter auf ihre Mieter umlegen. Dazu zählen zum Beispiel die laufenden Betriebskosten einer Immobilie (z.B. Wasser, Heizung, Grundsteuer etc.). Steht eine Wohnung jedoch leer, muss der Vermieter die laufenden Kosten dafür selbst tragen und kann diese dabei nicht unter den restlichen Mietern aufteilen.

Alle weiteren Bewirtschaftungskosten, wie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen und das kalkulierte Mietausfallwagnis zählen in aller Regel nicht zu den umlagefähigen Kosten. Diese müssen vom Vermieter selbst getragen werden, können jedoch dafür in der Steuererklärung entsprechend als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Damit mindern sie effektiv den zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und wirken sich somit positiv auf die Steuererklärung aus.

Hinweis:

Die Umlage der Bewirtschaftungskosten hängt auch davon ab, ob eine Immobilie an private oder gewerbliche Nutzer vermietet wird. Denn: Bei einer gewerblichen Nutzung können unter Umständen auch z.B. die Verwaltungskosten oder das Mietausfallwagnis auf den Mieter umgelegt werden.

Wie hoch fallen die Bewirtschaftungskosten allgemein aus?

Die Bewirtschaftungskosten können sich je nach Nutzung und Zustand der Immobilie auf etwa 15 bis 40 Prozent der Nettokaltmieten belaufen.

Zum Beispiel:

Die Wohnfläche einer Mietwohnung beträgt 80 Quadratmeter. Die ortsübliche Kaltmiete liegt in dieser Gegend bei ca. 10,00 EURO je Quadratmeter. Das macht eine Gesamtkaltmiete von 800,00 EURO pro Monat. Für die Bewirtschaftungskosten würde sich somit eine Spannweise von ca. 120 EURO bis 320 EURO pro Monat ergeben.

Daraus ergibt sich ein Wert von ca. 1,50 EURO bis 4,00 EURO je Quadratmeter-Wohnung monatlich. Davon müsste der Mieter jedoch nur den Anteil entsprechend selbst tragen, der davon umlagefähig ist (z.B. Betriebskosten). Die restlichen Kosten fallen dabei dem Vermieter zur Last, die er allerdings später entsprechend steuerlich geltend machen kann.

Die Rolle der Bewirtschaftungskosten beim Ertragswertverfahren

Will man den Verkehrswert einer vermieteten Immobilie ermitteln, eignet sich dafür das Ertragswertverfahren neben dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich am besten. Dieses berücksichtigt neben den Mieteinnahmen der Immobilie auch die entsprechenden Bewirtschaftungskosten. Den für diese Berechnung ausschlaggebenden Reinertrag der Immobilie erhält man bei dieser Berechnung nämlich erst dann, wenn man die Bewirtschaftungskosten vom jeweiligen Netto-Rohertrag abzieht.

Zum Beispiel:

Jahresnettomiete/Kaltmiete (Rohertrag)15.000 EURO
Abzgl. VerwaltungskostenAbzgl. 500 EURO
Abzgl. AbschreibungenAbzgl. 500 EURO
Abzgl. InstandhaltungskostenAbzgl. 1.500 EURO
Abzgl. Mietausfallwagnis (Annahme: 2%)Abzgl. 300 EURO (2% x 15.000 EURO)
Reinertrag (Jahresnettomiete – Bewirtschaftungskosten)12.200 EURO

Die Rolle der Bewirtschaftungskosten bei der Immobilienfinanzierung

Die Bewirtschaftungskosten spielen auch bei der Immobilienfinanzierung durch eine Bank eine zentrale Rolle. Dabei wird von den Kreditinstituten jedoch grundsätzlich unterschieden, ob man die Immobilie selbst nutzt oder letztlich als Kapitalanlage zur Vermietung verwendet.

Im Zuge der Prüfung der Bonität des Darlehensnehmers setzen Banken dabei auch für die laufenden Bewirtschaftungskosten eine entsprechende Pauschale an. Denn: Es reicht nicht, dass der Darlehensnehmer nur seine Raten bei der Bank begleichen kann (Zins & Tilgung). Auch die anfallenden Bewirtschaftungskosten sollte er dabei mühelos stemmen können. Für Immobilien, die letztlich vermietet werden sollen, setzen Banken dabei im Regelfall eine geringere Pauschale für die Bewirtschaftungskosten an. Denn Vermieter können später einen Teil davon entsprechend auf die Mieter umlegen.

Nutzt der Darlehensnehmer die Immobilie letztlich selbst, fällt die Pauschale der Bank für die Bewirtschaftungskosten auch entsprechend höher aus. Das liegt daran, dass die jeweiligen Kosten zur Bewirtschaftung in diesem Fall vollumfänglich vom Eigentümer selbst getragen werden müssen. Eine entsprechende Umlage auf andere Nutzer ist bei dieser Variante letztlich nicht möglich.

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