Auflassungsvormerkung: So sichern sich Immobilienkäufer richtig ab

Bis ein Immobilienverkauf abgeschlossen und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, vergehen oft einige Wochen bis Monate. Die Auflassungsvormerkung dient dem Käufer dabei als rechtliche Sicherheit und verhindert, dass der Verkäufer ein Grundstück oder eine Immobilie an mehrere Interessenten gleichzeitig veräußert.

Auflassungsvormerkung: So sichern sich Immobilienkäufer richtig ab
Die Auflassungsvormerkung dient dem Käufer gegenüber dem Verkäufer bis zum endgültigen Grundbucheintrag als Sicherheit.

Worin unterscheidet sich die Auflassung zur Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung und die Auflassung werden oft in einem Zusammenhang erwähnt. Doch beide Begriffe haben beim Ablauf eines Immobiliengeschäfts grundsätzlich unterschiedliche rechtliche Bedeutungen.

Die Auflassungsvormerkung ist zunächst erstmal nur die Vormerkung für den späteren Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Sie leitet den Eigentumsübergang daher prinzipiell nur ein, vollzieht ihn jedoch noch nicht endgültig.Eine Auflassungsvormerkung sorgt grundsätzlich dafür, dass die Rechte des Käufers vorerst gesichert sind. Im Grundbuch ist daher für jeden direkt ersichtlich, dass es für das jeweilige Grundstück bereits einen Kaufvertrag gibt und sich dieser in der laufenden Abwicklung befindet. Dritte können also vorerst keinen Anspruch auf das jeweilige Grundstück erheben, da dieses sozusagen mit der Vormerkung gesperrt ist.

Die Auflassung ist hingegen der endgültige Grundbucheintrag, der die Auflassungsvormerkung ersetzt und den Käufer dabei als neuen Eigentümer des Grundstücks ausweist. Die Auflassung ist im Regelfall grundlegender Bestandteil im notariellen Kaufvertrag. Von der Auflassungsvormerkung bis zur endgültigen Auflassung vergehen im Regelfall allerdings bis zu 8 Wochen. In der Zwischenzeit ist der Käufer jedoch aufgrund der eingetragenen Vormerkung gegenüber dem Verkäufer abgesichert. Für diesen ist das Grundbuch bis zur endgültigen Auflassung gesperrt.

Worauf Verkäufer bei einer bestehenden Auflassungsvormerkung achten sollten:
  • Bekommt der Verkäufer ein besseres Angebot, darf er den Zuschlag bei einer bestehenden Auflassungsvormerkung nicht an einen anderen Interessenten vergeben.
  • Der Verkäufer darf das Grundstück oder die Immobilie nicht mehr belasten.
  • Der Immobilienverkauf kann nicht mehr dadurch beeinflusst werden, dass ein Gläubiger insolvent wird.
  • Wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den neuen Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.          

Wie ist die Auflassungsvormerkung rechtlich geregelt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) beinhaltet und regelt die Auflassungsvormerkung im § 883. Ist eine Auflassungsvormerkung rechtsgültig im jeweiligen Grundbuch eingetragen wurden, werden die Rechte des Schuldners über das Grundstück oder die Immobilie unwirksam (auch relative Unwirksamkeit genannt). Wird der Verkäufer zum Beispiel nach dem Abschluss des Kaufvertrages insolvent, während für den Käufer bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, können Gläubiger zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht auf das Grundstück oder die Immobilie zugreifen. Auch bei einer Baufinanzierung dient die Vormerkung für den Kreditgeber als Sicherheit. Im Regelfall wird eine Bank auch nur dann ein Darlehen auszahlen, wenn der Käufer den Eintrag einer Vormerkung nachgewiesen hat.

Sobald eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann das Grundstück nicht mehr an eine andere Person verkauft werden. Darüber hinaus regelt sie auch die Haftung für etwaige Nutzungen, Verwendungen und sogar Schäden auf dem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung regelt grundsätzlich den unbelasteten Übergang des Eigentums. Bevor das Grundstück letztlich endgültig auf den Käufer übergeht, sind in diesem Zuge etwaige Grundschulden oder sonstige eingetragene Belastungen des Verkäufers zu löschen. Immobilienkäufer haben grundsätzlich immer einen Anspruch auf eine lastenfreie Übertragung des Grundstücks oder der Immobilie.

Die Auflassungsvormerkung ist zusätzlich ein wichtiger Bestandteil des notariellen Kaufvertrages, der den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer regelt. Bis eine Eigentumsübertragung jedoch abgeschlossen ist, dauert es im Regelfall bis zu acht Wochen. Aus diesem Grund und zum Schutze des Käufers wird der Anspruch auf die Eigentumsübertragung in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Der notarielle Kaufvertrag regelt den Eigentumsübergang eines Grundstücks dabei grundsätzlich in zwei Teilen. Der schuldrechtliche Teil beinhaltet und begründet dabei die Ansprüche der Beteiligten. Das dingliche Geschäft hingegen regelt die dingliche Erfüllung der Ansprüche.

Warum ist die Auflassungsvormerkung für den Käufer so wichtig?

Die Auflassungsvormerkung gewinnt einen immer größeren Stellenwert bei Verträgen rund um Immobiliengeschäfte, da sie grundsätzlich dafür Sorge trägt, dass alle Interessen der Vertragsparteien gerecht vertreten und abgewickelt werden. Um die Rechte des Käufers so gut wie möglich zu schützen, empfiehlt sich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch daher grundsätzlich immer. Das Grundstück wird so nicht nur für den Verkäufer gesperrt, sondern auch Gläubiger können darauf nicht mehr zurückgreifen.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Je nach Wert der Immobilie, variieren dafür die Kosten einer Auflassungsvormerkung. Käufer sollten dafür jedoch bis zu ca. 50 Prozent der gesamten Gerichtskosten des Grundbuchamtes einplanen. Im Regelfall betragen diese ca. 0,3-0,5 Prozent des Kaufpreises. Kostet eine Immobilie also beispielswiese 150.000 EURO, ist dafür mit einer Gesamtgebühr für die Gerichtskosten beim Grundbuchamt von ca. 750 EURO zu rechnen. Darauf entfallen letztlich ca. 375 EURO auf die Auflassungsvormerkung und noch einmal ca. 375 EURO auf die spätere Auflassung und den endgültigen Grundbucheintrag.

Wie lange dauert eine Vormerkung im Grundbuch?

Das Eintragen einer Auflassungsvormerkung dauert im Regelfall zwischen vier bis acht Wochen, ist dabei jedoch von mehreren Faktoren abhängig. Dazu zählt unter anderem, wie schnell der Veräußerer die eingetragenen Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und wie schnell der Immobilienkäufer eine genehmigte und spruchreife Finanzierung vorlegen kann.

Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Vormerkung vorliegen?

Für die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, ist in jedem Fall immer vorab ein entsprechender Antrag erforderlich. Im Regelfall übernimmt diesen jedoch der zuständige und beurkundende Notar auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages, der von beiden Vertragsparteien rechtsgültig bewilligt wurde. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung trägt grundsätzlich der Käufer. Ist die Auflassungsvormerkung erfolgt und im Grundbuch eingetragen, kann der Veräußerer nicht mehr über das Grundstück oder die Immobilie verfügen und der Schutz für den Käufer greift.

Wo wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung wird grundsätzlich immer in die Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Abteilung I regelt dabei immer die jeweiligen Eigentumsverhältnisse. Abteilung II enthält grundsätzlich immer die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks. Dort sind unter anderem etwaige Dienstbarkeiten (z.B. Wegerecht oder Erbbaurecht) oder die Auflassungsvormerkung eingetragen, die dem Käufer als Sicherung des Anspruchs auf den Eigentumsübergang dient.

In Abteilung III des Grundbuchs werden hingegen alle Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, die im Regelfall den Kreditinstituten bei einer Baufinanzierung dienen. Wurde der Kaufpreis bezahlt und die Grunderwerbsteuer vollständig verrichtet, wird die Vormerkung durch eine Auflassung ersetzt und der wird Käufer daraufhin endgültig als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Voraussetzungen für die Löschung der Vormerkung und endgültiger Eigentumsübergang

Käufer und Verkäufer vereinbaren im notariellen Kaufvertrag detailliert, welche Bedingungen letztlich für die Fälligkeit des Kaufpreises erforderlich sind. Sind alle rechtsgültigen und vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt, wird die Kaufpreisfälligkeit vom jeweiligen Notar bestätigt. Dieser fordert den Käufer nun im nächsten Schritt dazu auf, den Kaufpreis vollständig an den Verkäufer zu entrichten.

Auch die Grunderwerbsteuer muss der Käufer nach Aufforderung vollständig zahlen. Nur dann wird ihm vom Finanzamt auch eine sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, ohne die das Grundbuchamt keine weiteren Eintragungen in das Grundbuchamt vornehmen kann. Liegt diese Bescheinigung beim zuständigen Grundbuchamt vor, wird zunächst die Auflassungsvormerkung gelöscht und durch die endgültige Auflassung in Form eines Eintrags des neuen Eigentümers im Grundbuch ersetzt.

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