Anschlussfinanzierung: Diese Möglichkeiten gibt es & so sollte man dabei vorgehen

Darlehensnehmer können einen Immobilienkredit im Regelfall innerhalb der ersten vereinbarten Zinsbindungsfrist nur selten vollständig tilgen und abbezahlen. Wenn dann am Ende der Laufzeit noch eine hohe Restschuld offen ist und der Eigentümer nicht genügend Eigenkapital besitzt, um diese zu begleichen, muss er sich zwangläufig um eine Anschlussfinanzierung bemühen. Eine Anschlussfinanzierung schließt dabei immer direkt an die vorherige Zinsfestschreibung an und wird immer dann benötigt, wenn ein Immobilienkredit am Ende der vereinbarten Laufzeit noch nicht vollständig abbezahlt ist. Im Regelfall betrifft das einen Großteil der Darlehensnehmer, wenn diese sich für kleine Tilgungsraten entschieden haben und dabei keine zusätzlichen Sondertilgungen in Anspruch genommen haben.

Anschlussfinanzierung: Diese Möglichkeiten gibt es & so sollte man dabei vorgehen!
Anschlussfinanzierungen sind immer dann notwendig, wenn nach der Sollzinsbindung noch eine erhebliche Restschuld übrig bleibt. Darlehensnehmer haben dabei grundsätzlich mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.
Ein Beispiel zur Anschlussfinanzierung:

Für die Finanzierung einer Immobilie wird ein klassisches Annuitätendarlehen in Höhe von 250.000 EURO aufgenommen. Der verhandelte Sollzinssatz beträgt dabei 2 Prozent und es werden jährlich 3 Prozent getilgt. Die Sondertilgungsoption wird dabei vom Darlehensnehmer während der gesamten Laufzeit zu keiner Zeit genutzt. Nach der vereinbarten Zinsbindungsfrist von 10 Jahren sind von den ursprünglich aufgenommenen 250.000 EURO jedoch noch 167.050 EURO an Restschuld offen. Der Eigentümer kann nun entweder die ganze Summe auf einmal tilgen oder er entscheidet sich für eine entsprechende Anschlussfinanzierung. 

Dabei haben Darlehensnehmer grundsätzlich immer mehrere Möglichkeiten. Sie können zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in Form einer Prolongation mit ihrer bisherigen Bank vereinbaren. Oder sie entscheiden sich für eine Umschuldung bei einer anderen Bank mit eventuell angepassten und veränderten Darlehensbedingungen. Aber auch ein vorgezogenes Forward-Darlehen wäre denkbar, um sich frühzeitig niedrige Zinsen gegen einen kleinen Zinsaufschlag zu sichern.

Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Hat ein Darlehensnehmer seinen Kredit bei der Bank nach der vereinbarten Zinsbindungsfrist nicht vollständig getilgt und noch einen großen Restbetrag offen, hat er dabei prinzipiell drei Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung:

Umfinanzierung

Bei einer Umfinanzierung vereinbart der Darlehensnehmer die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut. Dieses tilgt dann das restliche Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist auf einem Schlag bei der bisherigen Bank. Allerdings muss der Kreditnehmer in diesem Fall aufgrund des Wechsels des Kreditinstituts mit einer erneuten Bonitätsprüfung rechnen. Auch eine erneute Bewertung der Immobilie durch den neuen Kreditgeber für die Ermittlung des Beleihungswertes ist dabei möglich. Für den Kreditnehmer lohnt sich dieser Aufwand jedoch in den meisten Fällen. Da der Markt schwer umkämpft ist, bieten andere Banken oft bessere Konditionen als der bisherige Kreditgeber.

Prolongation

Bei der Prolongation wird die Anschlussfinanzierung bei der bestehenden Bank mit an den am aktuellen Markt angepassten Sollzinsen vereinbart. Diese Art der Anschlussfinanzierung ist für den Darlehensnehmer im Regelfall am bequemsten. Eine Prolongation kann jedoch bei mangelhaftem Konditionsvergleich mit anderen Kreditinstituten teurer werden als eine entsprechende Umfinanzierung.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen stellt eine vorzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits dar. Diese Möglichkeit wird von Kreditnehmern oft dann genutzt, wenn sie sich schon einige Jahre oder Monate vor Laufzeitende aktuelle Zinskonditionen sichern wollen. Das Forward-Darlehen dient also prinzipiell der Absicherung der aktuellen Kreditkonditionen für die Zukunft. Diese Art der Anschlussfinanzierung macht vor allem immer dann Sinn, wenn absehbar ist, dass das Zinsniveau zukünftig stark ansteigen wird. 

Das Forward-Darlehen kann dabei sowohl bei der bisherigen Bank als auch bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Wird das Forward-Darlehen beim aktuellen Kreditinstitut abgeschlossen, wird es gleichzeitig auch als Prolongation bezeichnet. Andersherum liegt eine Umschuldung vor, wenn der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank vereinbart.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, sich mit einer Anschlussfinanzierung zu befassen?

Die meisten Darlehensnehmer entscheiden sich bei einem Immobilienkredit für eine Sollzinsbindung von 10 Jahren. Doch auch wenn sich ein Kreditnehmer für einen längeren Zeitraum (z.B. 15 Jahre) entschieden hat, sollte er sich vor Ablauf von 10 Jahren Zinsbindung Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen. Grund ist, dass unabhängig von der Zinsbindungsfrist bei jedem Immobilienkredit nach 10 Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht vorliegt.

Darlehensnehmer mit einer Zinsfestschreibung von z.B. 15 Jahren, können also trotzdem bereits nach 10 Jahren Laufzeit eine Anschlussfinanzierung z.B. in Form einer Umschuldung in Anspruch nehmen. Dafür müssen Darlehensnehmer jedoch immer eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einplanen. Vorteil ist allerdings, dass für eine Umschuldung nach 10 Jahren trotz längerer Sollzinsbindung keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen ist. Diese Option ist vor allem immer dann für den Kreditnehmer interessant, wenn die aktuellen marktüblichen Sollzinsen deutlich unter den vereinbarten Zinsen liegen.

Darlehensnehmer sollten sich aus diesem Grund immer vermerken, wann ihre vertraglich vereinbarte Sollzinsbindung ausläuft. Wurde eine Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren vereinbart, empfiehlt es sich auch hier aufgrund der Sonderregelungen den Tag zu notieren, an dem 10 Jahre Kreditlaufzeit verstrichen sind. Banken versenden zwar automatisch vor dem Ende der Sollzinsbindung ein Angebot zur Prolongation, doch darauf sollten Kreditnehmer im Regelfall nicht warten.

Denn: Wer eine Umschuldung in Erwägung zieht, sollte dabei bedenken, dass andere Banken für eine Finanzierungsanfrage im Regelfall eine gewisse Bearbeitungszeit benötigen. Dabei sollten aber auch eventuelle Verhandlungen mit der eigenen Bank eingeplant werden. Kann man nämlich der bisherigen Bank ein besseres Angebot einer anderen Bank vorlegen, lässt sich diese eventuell auf eine Nachverhandlung der Konditionen ein.

Kreditnehmer sollten grundsätzlich immer die aktuelle Zinsentwicklung beobachten und sich bei einer Anschlussfinanzierung rechtzeitig um entsprechende Angebote kümmern. So können die einzelnen Angebote rechtzeitig miteinander vergleichen und sich frühzeitig ein Angebot zur Prolongation bei der bisherigen Bank eingeholt werden.

Welche Faktoren sollten neben dem Sollzins zusätzlich beachtet werden?

Darlehensnehmer, die kurz vor einer Anschlussfinanzierung stehen und dabei eventuell eine Umschuldung in Betracht ziehen, sollten neben dem Sollzins noch weitere Faktoren berücksichtigen. Jedes Kreditinstitut bietet beispielsweise andere Tilgungsmöglichkeiten an. Einige Banken erlauben zum Beispiel kostenlos den einmaligen Wechsel des Tilgungssatzes während der gesamten Kreditlaufzeit. Andere Banken hingegen wollen dafür im Regelfall eine entsprechende Gebühr haben.

Oft sind Tilgungssätze an sich bei einigen Banken auch festgeschrieben, während andere Kreditinstitute diese für den Kreditnehmer frei wählbar zulassen. Wer vor hat sein Darlehen möglichst schnell zurückzuzahlen, sollte sich auch mit der Option einer Sondertilgung beschäftigen. Diese beträgt in den meisten Fällen 5 Prozent der Darlehenssumme und kann einmal jährlich ohne Zinsanteil direkt in den Kredit eingezahlt werden.

Wer als Darlehensnehmer Wert auf eine Sondertilgung legt, sollte bei einer Umschuldung jedoch beachten, dass sich dieser Vorteil dabei oft verschlechtert. Die Sondertilgung bezieht sich nämlich grundsätzlich immer nur auf die aufgenommene Darlehenssumme.

Zum Beispiel:

Der Kreditnehmer hat ein Darlehen in Höhe von 200.000 EURO aufgenommen. Dabei hat er mit der Bank eine Sollzinsbindung von 15 Jahren und eine jährliche Sondertilgungsoption von 5 Prozent vereinbart. Der Kreditnehmer hatte also die Möglichkeit, einmal jährlich 10.000 EURO direkt zu tilgen. Nach 10 Jahren Laufzeit entscheidet er sich jedoch aufgrund der 10-Jahres-Frist und eines besseren Angebots einer anderen Bank für eine Umschuldung. Die Restschuld und die neue Darlehenssumme betragen in diesem Fall nach mehrmalig genutzter Sondertilgung noch 120.000 EURO.

Wird für das neue Darlehen ebenfalls eine Sondertilgungsoption in Höhe von 5 Prozent vereinbart, bezieht sich diese jedoch nicht mehr auf das ursprüngliche Darlehen. Der Kreditnehmer kann also nur noch 6.000 EURO jährlich (5% x 120.000 EURO) als Sondereinzahlung leisten. Bei einer Prolongation des ursprünglichen Darlehens hingegen, bezieht sich sowohl die Sondertilgung als auch der ursprüngliche Tilgungssatz auf die anfängliche Darlehenssumme.

Kann man mit der richtigen Anschlussfinanzierung Geld sparen?

Anschlussfinanzierungen ermöglichen Kreditnehmern bei richtigem Angebotsvergleich im Regelfall enorme Einsparungen. Selbst wenige Prozentpunkte können aufgrund hoher Darlehenssummen und langer Laufzeiten zu einem hohen Betrag heranwachsen. Das nachfolgende Beispiel soll dies anhand des Vergleichs einer Prolongation und einer Umschuldung für eine Restschuld in Höhe von 200.000 EURO nach Sollzinsbindung verdeutlichen.

ParameterProlongationUmschuldung Var. 1Umschuldung Var. 2
Restschuld200.000 €200.000 €200.000 €
Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre10 Jahre
Sollzins1,50 %1,20 %1,00 %
Monatliche Rate800,00 €800,00 €800,00 €
Restschuld nach 10 Jahren128.841 €
123.542 €
120.105 €

Ersparnis5.299 €8.736 €

Schon ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten bringt dem Darlehensnehmer bei einer Laufzeit von 10 Jahren eine Ersparnis von 5.299 EURO. Kreditnehmer sollten daher immer versuchen, möglichst viele Angebote miteinander zu vergleichen und sich dabei nicht vor einer Umschuldung scheuen.

Wann macht eine Anschlussfinanzierung keinen Sinn?

Eine Anschlussfinanzierung z.B. in Form einer Umfinanzierung ist im Regelfall nur dann sinnvoll, wenn die festgeschriebene Sollzinsbindung zeitnah endet und ohnehin eine Anschlussfinanzierung geplant ist. Denn: Möchte ein Kreditnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umschulden, muss er dabei beachten, dass Banken dafür im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet dabei jede Bank anders. Allerdings steigt diese immer, je höher der vereinbarte Sollzins zum aktuellen Zinsniveau abweicht und je länger die Zeitspanne zur vertraglichen Zinsbindungsfrist oder der 10-Jahres-Frist dabei ist. Daher rechnet sich eine vorzeitige Umschuldung im Prinzip nur dann, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung am Ende niedriger ist als die Zinseinsparung.

Entscheidet sich der Kreditnehmer anderseits dafür, schon einige Jahre vor der Sollzinsbindung ein Forward-Darlehen zu vereinbaren, muss er auch hier eventuell mit Zusatzkosten rechnen. Denn: Banken verlangen für ein Forward-Darlehen immer einen entsprechenden Zinsaufschlag. Je länger die Zeitspanne zur Zinsbindungsfrist ist, desto höher fallen auch die Zinsaufschläge aus. Ärgerlich wird es nämlich dann, wenn das allgemeine Zinsniveau bis zum Ende der Sollzinsbindung sinkt und der Kreditnehmer allerdings vor mehreren Jahren schon ein Forward-Darlehen mit schlechteren Konditionen vereinbart hat.

Was kostet eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung in Form einer Prolongation bei der bisherigen Bank kostet dem Kreditnehmer prinzipiell nichts. Möchte er seinen Kredit jedoch umschulden, können dabei durchaus Gebühren in Form von Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Denn: Bei einer Umschuldung wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld immer an die neue Bank abgegeben. Für diesen Vorgang ist im Regelfall ein beurkundender Notar hinzuzuziehen, welcher dafür durchaus Gebühren von bis zu 500 EURO je nach Höhe der Grundschuld in Rechnung stellen kann.

► Hinweis: Oft übernimmt auch die neue Bank die Notar- und Grundbuchkosten, die mit der Übertragung einer Grundschuld zusammenhängen. Darlehensnehmer können diese Thematik im Zweifelsfall aber auch direkt bei ihrem neuen Darlehensgeber ansprechen. Im Regelfall kann man als neuer Kunde auch unproblematisch dafür eine Kostenübernahme aushandeln.

Wie hoch sollte man den Tilgungssatz ansetzen?

Die vom Gesetzgeber eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt für Kreditinstitute seit dem Jahr 2016 erstmals Vorgaben für die Tilgung von Darlehen vor. Dabei sind Kreditnehmer dazu verpflichtet wurden, der Bank neben dem Nachweis des aktuellen Einkommens auch einen vorläufigen Rentenbescheid zur Überprüfung des späteren Renteneinkommens zu übergeben. Denn: Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Banken nur noch einen Kredit vergeben, wenn dieser auch tatsächlich zurückgezahlt werden kann. Aus diesem Grund kommt es häufig vor, dass Anschlussfinanzierungen höhere Tilgungssätze beinhalten als die ursprüngliche Erstfinanzierung.

Der Kreditnehmer sollte sich vor einer Finanzierung möglichst immer einen detaillierten Haushaltsplan aufstellen. So kann er genau einschätzen, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung maximal sein darf. Ein Annuitätendarlehen bietet sich in diesem Fall besonders gut an, da die Raten während der gesamten Zinsbindung immer gleich bleiben. Am Ende sollte sich der Kreditnehmer immer auch Geld für Reparaturen oder Instandsetzungen zur Seite legen können. Es empfiehlt sich daher immer lieber einen niedrigeren Tilgungssatz zu vereinbaren und dann gegebenenfalls die Sondertilgungsoption zu nutzen.

Besonderheiten bei einem KfW Kredit

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für Immobilienkäufer oder Bauherren verschiedene Förderprogramme. Sie unterstützt dabei den Erwerb oder die Sanierung einer Immobilie mit einem KfW-Darlehen. Davon profitieren vor allem Bestandsimmobilien, die energieeffizient saniert oder altersgerecht umgebaut werden sollen. Aber auch der Einsatz von erneuerbaren Energien (z.B. Photovoltaik) wird durch die KfW gefördert.

Aktuell nutzen viele Bauherren und Immobilienkäufer die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Doch was passiert, wenn die ursprüngliche Erstfinanzierung bei der KfW ausläuft? Ist die vereinbarte Zinsbindungsfrist bei einem KfW-Darlehen vorbei, kann mit der jeweiligen KfW-Bank auch eine Anschlussfinanzierung in Form einer Prolongation vereinbart werden. Dabei fallen jedoch die ursprünglich geförderten Konditionen weg. Die Anschlussfinanzierung muss dann zum aktuell marktüblichen Zinsniveau vereinbart werden.

Immobilienkäufer und Bauherren finanzieren die Immobilie im Regelfall jedoch nicht vollständig über ein KfW-Darlehen. Die Restsumme wird dabei oft über ein weiteres Darlehen einer anderen Bank finanziert. Daher ist es oft empfehlenswert, die Restschuld aus dem KfW-Darlehen dann über die andere Bank umzuschulden. Auch eine Umschuldung beider Darlehen bei einer anderen Bank beim gleichzeitigen auslaufen der Zinsbindungsfrist ist dabei möglich. Immobilienkäufer sollten immer darauf achten, dass sie sowohl beim KfW-Kredit als auch beim Kredit der anderen Bank die gleichen Zinsbindungsfristen vereinbaren.

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